Lettre de révision du loyer par le bailleur (bail commercial)

Le loyer d'un local à usage commercial est en principe fixé à l'amiable entre les parties, et doit correspondre à la valeur locative. 

Celle-ci peut être déterminée d'après les éléments suivants (article L145-33 du Code de commerce) : 

• les caractéristiques du local ; 
• la destination des lieux ; 
• les obligations respectives des parties ; 
• les facteurs locaux de commercialité ;
• les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’indexation du loyer d'un bail commercial peut, ou non, faire l'objet d'une clause particulière dans le bail (clause de révision du prix ou clause "d'échelle mobile"). Dans ce cas, l’indexation du loyer est automatique chaque année.

La révision du loyer (et non son indexation) peut avoir lieu :

• en l'absence de dispositions contractuelles particulières, tous les 3 ans, à la demande de l'une ou l'autre des parties. On parle alors de "révision triennale". Dans le cadre de celle-ci, le loyer peut être modifié sans que sa variation puisse, en principe, excéder, pour les baux conclus depuis 2014, celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou des loyers des activités tertiaires (ILAR), intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer (article L145-38 du Code de commerce) ;
   
• ou, en cas de clause d'échelle mobile, à chaque fois que le loyer se trouve, du fait du jeu de la clause, augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation ne peut être à l'origine d'augmentations de loyer supérieures, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente (article L145-39 du Code de commerce). 

Notez que l'existence d'une clause d'échelle mobile ne fait pas obstacle à une révision triennale du bail.

En principe, en cas de révision triennale, le montant de la révision est plafonné, ce qui signifie qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice pris en référence (cf premier tiret au dessus) . 

Par exception, la révision du loyer peut être déplafonnée en cas d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité (population, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % sur la valeur locative (article L145-38 du Code de commerce).

Le montant de la révision déplafonnée ainsi opérée ne peut toutefois conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (article L145-38 du Code de commerce).

Notez que le mécanisme de déplafonnement est aussi admis en cas de déspécialisation du bail.

Il convient d’envoyer ce courrier par lettre en recommandée avec accusé de réception ou par exploit de commissaire de justice (notamment si la lettre n’a pas été avisée). 

N’oubliez pas de joindre tous les éléments justificatifs en cas de déplafonnement du loyer, avec la possibilité de vous adresser à un expert immobilier en cas de difficultés.