Mode de calcul de la quotité de propriété réelle

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YRANAS Le 06-05-2022 à 13:43

Bonjour, Notre fille vient de perdre son mari, restant seule avec 2 enfants mineurs de 10 et 12 ans. Ils étaient mariés sous le régime de la séparation de biens. 2 ans avant le décès, ils avaient acheté, en commun, un appartement avec l'aide d'un prêt commun également. Dans cette opération d'achat, ma fille a apporté 30.000 résultant d'une donation que nous lui avions accordée, cette donation ayant bien été reportée sur l'acte de vente. Le remboursement du prêt se faisait à l'aide d'un compte commun et il n'est stipulé nulle part si l'un devait plus ou moins rembourser que l'autre. Or, en établissant le tableau de la quotité de propriété réelle, la notaire tient compte des salaires de chacun et comme celui de mon gendre était légèrement plus élevé, ma fille voit son pourcentage diminué et du coup, malgré les 30.000 apportés, le partage est juste de 50/50. Je ne trouve nul texte de loi indiquant que, dans un partage, les revenus de l'un ou de l'autre doivent être pris en compte. Pour moi, c'est toujours (sauf stipulation contraire sur l'acte d'achat) 50/50 auquel on ajoute les apports personnels. Qu'en pensez-vous ?

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Rambotte · Accepted Answer · Le 07-05-2022 à 13:33

Ne parlez pas de bien commun, mais de bien en indivision, et ne parlez pas de compte commun, mais de compte joint. Il faut réserver l'adjectif commun à la communauté, or il s'agit d'un mariage en séparation de biens.

Les proportions indivises de propriété dans le bien résultent des stipulations dans l'acte.

Il est donc fortement conseillé que ces proportions de propriété soient calculées conformément au financement, et non pas définies par défaut 50/50, ce qui va induire des calculs de créances entre époux.

En cas d'emprunt (qui est solidaire vis-à-vis de la banque), les parties peuvent convenir entre elles d'engagements respectifs dans le prêt (et alors les remboursements doivent être conformes avec cette convention, pour garder la cohérence globale). A défaut de stipulation, l'emprunt est 50/50.

(Et pour que les remboursements soient cohérents avec l'engagement dans le prêt, en cas de compte joint, il est préférable que ce compte joint ne recueille que les sommes dédiées au remboursement. En effet, en étant en séparation de biens, il est préférable que les salaires ne se mélangent pas, sauf pour les besoins du ménage.)

Ainsi, le financement de chacun dans le coût d'acquisition est égal à son apport personnel + sa quote-part dans le capital emprunté, ce qui permet de définir des proportions cohérentes avec le financement dans l'acte. Cela a-t-il été fait ? Ou alors, le bien y est réputé 50/50 avec simplement mention d'un apport ? (ce qui n'est pas une bonne pratique et est source de conflits de calculs)

Par exemple, pour un bien de 100000, financé par 30000 apporté par votre fille, et 70000 par emprunt 50/50, les proportions à l'acte devraient être 65% pour votre fille et 35% pour son époux. (30+70/2 = 65). L'apport est alors intégré dans les % de propriété.

Ensuite lors du calcul de liquidation, on a un actif (le bien) à partager dans les proportions de propriété dans le bien, et un passif (le capital restant dû) à partager dans les proportions de l'engagement dans le prêt.

Par exemple, si le bien vaut maintenant 120000, la part de votre fille 65% vaut 78000 (42000 pour le défunt), et s'il reste 40000 à rembourser, la dette de votre fille est 20000. La valeur nette des droits de votre fille est donc 58000 (22000 pour le défunt).

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