Requalification d'un bail agricole suite à l'achat d'un terrain ?

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Temris Le 24-09-2022 à 16:59

Bonjour,

Je souhaite acheter une parcelle de terrain d'environ 30 ares actuellement incluse dans un bail de fermage de plusieurs hectares (je ne souhaite acheter que cette parcelle).

La surface de cette parcelle seule étant inférieure à la surface minimale pour laquelle le fermage s'applique dans mon département, je souhaite savoir si le bail sera requalifié comme un bail de petite parcelle après l'achat (avec les avantages attenants comme la liberté de pouvoir récupérer l'utilisation de la parcelle) ou si ce sont les conditions du bail précédent qui s'appliqueront.

Merci par avance de votre réponse.

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Isadore · Answer 1 · Le 24-09-2022 à 19:28

Bonjour,

La question est intéressante. Mais c'est non, pas de "requalification".

La Cour de Cassation a jugé que rien n'interdisait à un locataire et à son bailleur de louer une petite parcelle sous le régime du fermage.

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000037644675

Il est loisible aux parties de soumettre au statut du fermage les parcelles d'une superficie inférieure au minimum légal

En effet, ce que l'on appelle un bail de petite parcelle est un régime dérogatoire fixé par l'article L411-3 du code rural :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000022658239

Il autorise le bailleur à déroger à l'obligation de recourir au bail rural, mais n'impose pas de surface minimale pour que le bail rural soit valide.

Il précise que ne sont pas concernées par la dérogation les "parcelles ayant fait l'objet d'une division depuis moins de neuf ans". Si le morceau de terrain que vous achetez est dans un tel cas, même si vous pouviez relouer à un nouveau locataire, il faudrait faire un bail rural.

Par ailleurs un bail rural est "indivisible". Même si le bien loué est partagé, le bail reste "unique". Cela veut dire que la vente n'aura pas pour effet de créer un second bail à votre profit, mais que vous deviendrez en sorte "co-bailleur" avec le vendeur. Juridiquement vous devrez agir tout les deux ensemble pour qu'un acte soit valable (par exemple une demande de résiliation du bail). Le cas classique, c'est le partage des terres après un décès.

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007050749

"Le partage consécutif aux décès des bailleurs n'avait pas eu pour effet de rendre le bail à ferme divisible".

Un point à vérifier avec un notaire connaissant le milieu rural si votre projet vous tente toujours me semble que l'indivisibilité prend fin avec le renouvellement. Sauf erreur de ma part, le renouvellement aurait pour effet de créer deux nouveaux baux ruraux : un pour le vendeur, et un pour vous.

A moins que vous ne teniez très fort à cette parcelle pour une bonne raison, c'est à mon avis pas mal de tracas.

Requalification d'un bail agricole suite à l'achat d'un terrain ?

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