LMNP et ARE : droits et fiscalités

Question

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Silverion Le 07-10-2021 à 17:36

Bonjour à tous,

Étant à la recherche d’information au sujet des LMNP en cumul de mes ARE, je suis tombé sur la page suivante :

https://www.juritravail.com/Forum/chomage/conseil-juridique/cumul-revenu-locatif-non-professionnel-et-indemnite-pole-emploi-est-ce-possible/id/1334054

Vous n’imaginez pas la mine d’information que j’ai pu y trouver pour l’élaboration de mon projet et je vous remercie beaucoup pour votre travail qui à du aider bon nombre d’internautes qui comme moi, n’avaient rien trouvé de probant jusqu’à présent sur le web.

Néanmoins, comme chaque situation est particulière, étant complètement novice en droit et en fiscalité, j’ai encore besoin d’aide sur des questions restées en suspend. Pourriez-vous m’aider sur certains points ?

1/ Je souhaite débuter cette activité avec ma compagne : avons-nous le droit de créer chacun de notre coté notre entreprise individuelle, d’exploiter le même bien et de se répartir les charges et bénéfices selon un cadre contractuel ? (n’étant pas marié, nous sommes dans 2 foyers fiscaux distinct, et voudrions faire cela afin de pouvoir bénéficier chacun du seuil des 23,000 pour l’exonération des charges sociales et donc la conservation de notre ARE étant en parallèle chacun en formation)

2,1/ Si je comprends bien vos explications, nous serrons une EI sous le régime d’imposition des micro-BIC. De ce fait, nous bénéficierons d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 % de notre CA, ce qui signifie que je ne paierai d’IR que sur la moitié de mon CA. Ai-je bien compris ?

2,2/ Si c’est bien cela, par déduction, je présume qu’il est impossible de faire comptabiliser nos charges (loyer, entretien, etc..) pour faire baisser notre IR puisque pris en compte dans le forfait de 50 %. Es-ce bien cela ?

2,3/ Si c’est bien cela, d’autres régime d’imposition sont-il envisageable qui prendraient en compte ce charge tout en nous permettant de rester dans le cadre légal de LMNP >23000 pouvant bénéficier de l’ARE ? Réel simplifié ? (afin d’étudier la plus avantageuse)

3/ Sur certains forum où page internet, on évoque la perte de qualité de LMNP dans le cas où les revenu généré par l’activité LMNP > 50 % des revenus du foyer fiscal (pour nous, il s’agit de nos ARE uniquement). Vous n’en avez pas fait part dans vos réponses sur le forum et n’ai vu aucun texte de loi stipulant ce fait jusqu’à présent. Pourriez-vous nous rassurer sur ce point s’il vous plait ?

4/Si j’ai bien compris, et si nous restons sur le régime initial c’est a dire EI en micro-bic, je vais devoir déclarer 100 % de mon CA sur la ligne 5ND de la déclaration d’IR mais ne serrait imposé que sur 50 % de cette somme. Je ne suis pas inquiété vis a vis de pôle emploi car je respecte bien le fait d’être exonéré de charges sociales

Toutes ces informations nous sont très précieuses. Merci énormément.

Très cordialement,

Grégory.

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Nous vous invitons pour toute question pouvant avoir des répercutions à consulter un Avocat.

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Visiteur
Silverion Le 10-10-2021 à 18:05

visiteur
Bonjour,

Tout d'abord, un très grand merci pour votre analyse, ça nous a énormément aidé et nous en sommes très reconnaissant.

Concernant le point 1 vous avez demandez des précisions : nous serrions tout deux locataires de notre résidence principale à part égale et allons solliciter notre propriétaire pour obtenir son autorisation de sous-louer le bien comme semble exiger la loi selon les recherches que nous avons réalisées.

Avec ces éléments supplémentaires, pourriez vous nous donner votre avis sur la possibilité de créer chacun notre propre EI afin de se répartir à part égale les recettes et ainsi avoir la possibilité de doubler les seuils légaux initiaux ?

Encore merci,

Cordialement,

Grégory.

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Moderateur

Zen Maritime Le 11-10-2021 à 10:03

Si vous êtes tous deux co-titulaires du bail du bien que vous louez pour vous, moyennant accord du propriétaire (qui vous loue le bien nu ?) vous voulez donc le sous-louer en meublé à un sous-locataire.

Je suppose que vous lui établirez dans ce cas, en vos deux noms, un seul et même bail de sous-location ? Mais est-ce que ce ne sera pas l'un ou l'autre d'entre vous qui encaissera le loyer sur son compte bancaire ?

Je ne suis pas sûr de pouvoir vous aider plus dans votre montage dont le principe m'échappe quelque peu.

Mieux vaudrait interroger le service SIE de votre centre des impôts.

cordialement
zen maritime

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Zen Maritime · Accepted Answer · Le 07-10-2021 à 22:42

Bonjour,

Je vais m'efforcer de vous répondre en suivant l'ordre de vos questions

1/ L'exploitation dont vous parlez consiste à générer des revenus de la location d'un bien meublé qui vous appartient, mais vous qui ?

vous tout seul, unique propriétaire ? ou vous deux avec votre compagne ? car si elle n'a aucune part de propriété sur le bien en question, à quel titre en retirerait-elle un revenu locatif ?

2.1/ Une activité de location meublée est considérée comme une activité de prestation de services de nature commerciale, dont les revenus sont donc imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Tant que ces revenus n'excèdent pas le seuil maximal de 72 600 EUR par an ils peuvent se voir appliquer le régime micro-fiscal d'imposition (micro-BIC) avec effectivement un abattement forfaitaire de 50% , ce forfait couvrant la totalité des charges. L'imposition porte sur le bénéfice abattu (NB : c'est l'administration fiscale qui procède à cet abattement, ce n'est pas vous).

2.2/ Oui c'est bien cela

2.3/ Si vous voulez déduire le montant réel de vos charges il faut en exercer l'option, soit en début d'activité, soit en cours d'activité, avec les contraintes comptables inhérentes à cette option : comptabilité dans les règles, déclaration de bilan et de compte de résultats... (nécessité d'un cabinet d'expertise-comptable) (=> voir lien * en fin de message)

3/ Le caractère non professionnel ou professionnel de l'activité de loueur en meublé s'apprécie selon deux critères :

3.1 : est-ce que les recettes annuelles encaissées au niveau du foyer fiscal excèdent le seuil de 23000 EUR ?

3.2 : est-ce qu'elles excèdent les autres revenus imposables du foyer fiscal, incluant traitements et salaires et autres bénéfices (BNC, autres BIC que ceux de l'activité locative) ?

Si vous répondez oui à 3.1 et à 3.2, alors l'activité est considérée comme étant exercée de façon professionnelle (art. 155 § IV.2 du Code général des impôts => voir lien ** en fin de message)

4. Oui vous déclarez sur la 2042 C PRO à la rubrique LMNP > régime micro-BIC > locations meublées > case 5ND

5. Du côté du Pôle Emploi maintenant : si l'on se réfère à la circulaire n°2020-12 du 6 octobre 2020 de la direction des affaires juridiques de l'Unédic, relative au règlement de l'assurance chômage, on constate une discordance:

le texte dit en effet que l'activité de loueur en meublé est considérée comme exercée de façon professionnelle dès lors que l'une des conditions est remplie (3.1 ou 3.2) alors que le Code général des impôts, on l'a vu, prend en compte les deux conditions réunies (3.1 et 3.2), je n'ai pas l'explication car en principe le règlement de l'assurance chômage devrait être aligné sur la position de la DGFiP puisqu'il se réfère au même article du CGI (art. 155 § IV)

A mon avis il ne doit pas y avoir de problème pour faire reconnaître par le Pôle Emploi le caractère non professionnel de l'activité et des revenus qu'elle génère : en amont, parce qu'il y a une immatriculation spécifique du loueur en meublé non professionnel au greffe du tribunal de commerce (=> lien ***), en aval parce que l'avis d'imposition pourra faire preuve de la catégorisation des revenus par l'administration fiscale.

* en cliquant ici => www_impots_gouv_fr

** en cliquant ici => www_legifrance_gouv_fr

*** en cliquant ici => www_infogreffe_fr

cordialement
zen maritime

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