Qu'est-ce qu'un contrat de bail professionnel ?
Définition et fondements juridiques du bail professionnel
Le bail professionnel est un contrat régi par la loi du 23 décembre 1986 et par les dispositions du Code civil (1). Il concerne principalement les professionnels qui n'exercent pas une activité commerciale. Il est un contrat dont la liberté contractuelle est plus grande que le bail commercial.
En effet, le contrat de bail professionnel est moins encadré que les autres baux. Dès lors, il convient de le rédiger soigneusement pour clarifier les engagements contractuels (loyer, dépôt de garantie, clause d'indexation...).
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Différence avec d'autres types de baux
Le bail professionnel ne doit pas être confondu avec les autres types de baux tels que le bail commercial et le bail d’habitation.
Néanmoins, bail professionnel et bail d’habitation peuvent cohabiter pour donner un bail mixte. Il existe des cas où le bail professionnel peut également devenir un bail commercial.
Pour en savoir plus sur la distinction entre ces différents baux, consultez notre dossier
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Vous souhaitez connaître les règles applicables dans le cadre d'un bail professionnel ?
Notre dossier vous fournit les informations nécessaires.
Quelles différences entre le bail professionnel et le bail commercial ?
Le bail professionnel et le bail commercial n'ont pas les mêmes caractéristiques. Ce sont des contrats totalement différents. Pour en savoir plus, consultez notre actualité : Quelles différences entre le bail professionnel et le bail commercial ?
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Durée et renouvellement d'un bail professionnel
La durée du bail professionnel n'est pas libre. En effet, ce contrat - qui doit obligatoirement faire l'objet d'un écrit - est conclu pour une durée minimale de 6 ans (2). Une fois arrivé à terme, il se renouvelle tacitement pour la même durée, sauf dénonciation. Le locataire ne peut donc pas imposer un renouvellement au bailleur.
Comment résilier le bail professionnel et quels sont les motifs ?
Le locataire peut résilier à tout moment en cours de bail, en respectant un préavis de 6 mois. Chaque partie, bailleur et locataire peuvent notifier leur refus de renouveler le contrat, et ce 6 mois avant le terme du bail en cours.
Le bailleur, quant à lui, ne peut pas rompre son engagement en cours de bail, il doit attendre la date de renouvellement de ce dernier.
Cette actualité peut vous intéresser : Comment résilier un bail commercial après les 3, 6 ou 9 ans : durée, préavis, procédure
Pour obtenir plus de précisions sur la procédure à adopter, contactez-nous.
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Les obligations des parties dans le bail professionnel
Obligations du bailleur
Tout propriétaire ou bailleur a des obligations envers son locataire. À cet effet, le bailleur doit :
- délivrer un local en bonne et due forme ;
- assurer l’entretien du local afin de ne pas mettre en péril l’exercice de l’activité de son locataire ;
- ne pas réaliser des actes ou travaux qui pourraient priver le locataire de la jouissance d’une partie ou de l’ensemble du local professionnel ;
- veiller à ce que le locataire ne subisse pas des troubles du voisinage ;
- prendre en charge les gros travaux ;
- transmettre les diagnostics obligatoires ;
- etc.
Obligations du locataire
Comme tout locataire, le signataire d'un bail professionnel doit respecter certaines obligations :
- payer le loyer à terme convenu ;
- user du local et l'entretenir "en bon père de famille" ;
- restituer les lieux loués en bon état ;
- éviter les troubles de voisinages ;
- utiliser le local conformément à la destination prévue ;
- etc.
Comment rédiger un bail professionnel ?
Comme indiqué précédemment, le bail professionnel est un contrat obligatoirement écrit (2). Néanmoins, son contenu est librement déterminé par les parties au bail.
Nous vous proposons un modèle de contrat de bail professionnel pour formaliser votre relation contractuelle. N’hésitez pas à le télécharger !
Le loyer avec le contrat de bail professionnel : fixation, révision et indice de référence
Le montant du loyer est librement fixé entre les parties (3), de même que ses modalités de paiement. Il est important de les préciser dans le contrat.
La révision du loyer est possible, à condition qu'une clause du contrat le précise. Si rien n'est mentionné dans la convention, alors le montant du loyer reste le même pendant toute la durée du bail.
Le dépôt de garantie
Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais le contrat de bail peut le prévoir. Dans ce cas, son montant est librement fixé par les parties.
Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s'il a rempli toutes ses obligations.
Charges, impôts et taxes
La répartition des charges, impôts et taxes entre le propriétaire et le locataire est librement définie dans le contrat. Néanmoins, dans certains cas particuliers, le propriétaire sera le seul redevable. Pour plus d'informations, consultez notre dossier : Bail professionnel : bien connaître la réglementation applicable
Locataire, mettez en demeure votre bailleur de réaliser des travaux ou de vous autoriser à les faire contre un remboursement des frais.
L'état des lieux pour un bail professionnel
L'établissement d'un état des lieux doit être réalisé à l'entrée et à la sortie du local professionnel. Il peut être établi contradictoirement et amiablement entre le locataire et le bailleur. À défaut, ce sera à un commissaire de justice de l'établir et les frais seront partagés entre les parties (4).
Une copie doit être jointe au contrat de location.
La sous-location et la cession de bail
La sous-location et la cession ne sont pas interdites dans le contrat de bail professionnel.
Il convient de se référer au contrat de bail qui peut ou non l'autoriser ou encore imposer des conditions.
Notre dossier complet sur le bail professionnel
Pour approfondir toutes ces notions et avoir plus d’informations, notre dossier complet vous informe. Faites le point sur les éléments suivants :
- les motifs de non-renouvellement du bail professionnel ;
- les professions concernées ;
- les modalités de révision du loyer ;
- l’indice de référence ;
- la distinction entre les baux ;
- la requalification du contrat en contrat de bail commercial ;
- etc.
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Faites le point sur l'ensemble de vos interrogations sur le bail professionnel avec notre dossier !
Modèle de lettre, modèle de contrat inclus.
Boîte à outils :
Modèles prêts à l'emploi :
- Résiliation unilatérale du bail commercial (3-6-9) à l’initiative du bailleur (expiration d’une période triennale)
- Modèle de protocole de résiliation de bail commercial d'un commun accord
- Modèle de convention d'occupation précaire
- Modèle de lettre renouvellement bail commercial à l'initiative du locataire
- Résiliation du bail commercial à l’initiative du locataire (échéance triennale)
- Mise en demeure de signature de bail commercial
- Lettre de révision du loyer à l’initiative du bailleur (bail commercial)
Actualités :
- Caution solidaire dans le bail commercial : formalisme, avantages, etc.
- Cession du bail commercial : formalités, restrictions, information du bailleur, etc.
- Différencier les différents types de mandats immobiliers
- Agent immobilier : le point sur les registres (des mandats et répertoire) que vous devez tenir !
- Bail précaire d'un local commercial : avantages, durée, inconvénients
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : principe, obligation du bailleur, sanction...
- Zones tendues : ce qu'il faut savoir avant de mettre votre bien en location (définition, loyer, DPE, etc.)
- Contrats commerciaux : tout comprendre pour bien les rédiger
Dossiers :
- Le point sur les mandats de vente immobiliers !
- Fonds de commerce : gérer le bail, la cession, la vente...
- Domiciliation du siège social de votre entreprise
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