Bail commercial en France : guide complet 2025

Attention : les informations de cet article sont valables pour les baux conclus à partir du 5 novembre 2014 !

Comprendre le bail commercial 3/6/9 : définition et caractéristiques

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Le bail commercial, aussi connu sous le nom de “bail 3/6/9” est un contrat de location conclu entre un preneur et le propriétaire d’un local commercial, pour une durée de 9 ans en général. Le local objet du bail est alors destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle par le preneur. Il peut s'agir par exemple d'une boucherie, d'une épicerie ou d'un restaurant. 

Découvrez notre dossier "bail commercial 3/6/9 : les informations essentielles

Ce dossier vous éclaire sur le principe d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, sur ses modalités de mise en œuvre et d'exécution, ainsi que sur les circonstances de sa résiliation.

Modèles de lettres et contrats inclus

Téléchargez-le !

Qu'est-ce que le statut des baux commerciaux ?

Le statut des baux commerciaux correspond à un ensemble de règles qui s'applique au contrat de bail commercial. Il assure une protection au locataire en lui permettant de bénéficier de certains avantages tels que (1) :

• le droit au renouvellement du contrat de bail ;
• le versement d'une indemnité d'éviction pour non-renouvellement du bail ;
• la révision du loyer selon une périodicité ;
• etc.

Différences entre bail commercial et bail professionnel ? C'est ici : Les différences entre le bail professionnel et le bail commercial

Les parties prenantes au bail 3/6/9

Les parties à un bail commercial sont le bailleur (propriétaire) et le preneur, aussi dénommé locataire. Ils peuvent être aussi bien des personnes physiques que des personnes morales. Par ailleurs, la partie concernée, peut regrouper plusieurs personnes. Ce sera par exemple le cas des époux consentant un bail commercial ou des copreneurs.

Le bail peut être conclu dès lors qu'il y a entente entre ces parties tout en respectant ces critères de validité.

Découvrez nos solutions dédiées aux professionnels

- Accédez à l'ensemble de notre base documentaire en illimité ;
- Posez vos questions à nos juristes quel que soit le domaine de droit ;
- Profitez de votre convention collective.

Abonnez-vous !

Quelle est la durée minimale du bail commercial ?

Le bail commercial soumis au statut des baux commerciaux est d'une durée de 9 ans (2).

Il s'agit là d'une durée minimale : les parties peuvent convenir, ensemble, d'une durée plus longue.

La rupture anticipée du bail (avant l'expiration du délai de 9 ans) peut découler de différents évènements, et notamment être liée à la faculté de résiliation triennale du locataire et du bailleur. 

En effet, tous les 3 ans, le locataire a la possibilité de mettre fin au bail, via la délivrance d'un congé, au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire (via un commissaire de justice) (2).

Cette possibilité de résiliation triennale est également ouverte au bailleur du local, mais dans certains cas de figure seulement (reconstruction de l'immeuble, surélévation, etc.) (2).

Le bail dérogatoire ou précaire

Le Code de commerce (3) prévoit une forme de bail dérogatoire, aussi nommé bail précaire, permettant aux parties de conclure un bail pour une durée maximale de 3 ans. Ce bail doit, comme le bail commercial, être conclu dans le but d’exploiter un fond commercial ou artisanal.

À lire en ce sens : Bail précaire d'un local commercial : avantages, durée, inconvénients

Découvrez notre modèle de bail dérogatoire

Un modèle rédigé par des juristes vous attend pour formaliser votre bail précaire.

Télécharger

Quel est le contenu du contrat de bail commercial ? 

Les mentions obligatoires

Lorsque le bail commercial est écrit, il doit impérativement contenir certaines mentions, à savoir : 

• le droit au renouvellement du bail ;
• la durée minimale du bail (9 ans) ; 
• la possibilité de résolution anticipée du bail par le locataire qui a demandé ses droits à la retraite ou le bénéfice d'une pension d'invalidité ;
• le régime de la déspécialisation pour demander un changement d'activité en cours de bail
• la révision du loyer : soit triennale, soit en fonction d'une clause d'indexation
• le montant des charges, impôts et taxes
• le dépôt de garantie ;
• les modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire ;
• les modalités pour donner congé et mettre fin au bail commercial ;
• les modalités pour demander le renouvellement du bail ;
• la cession du bail : le contrat ne peut pas prévoir une clause qui interdit au locataire de céder son bail ;
• Redressement et liquidation judiciaires : le contrat ne peut pas prévoir que le bail est automatiquement résilié en cas de procédures collectives

Bon à savoir : demande d'une caution

Le bailleur peut exiger la présence d'une caution avant la signature du contrat de bail.

Pour en savoir plus, c'est ici : Caution solidaire dans le bail commercial : formalisme, avantages, etc.

Les mentions facultatives

Outre les clauses obligatoires, les parties sont libres d'insérer dans le contrat d'autres mentions souhaitées. Il peut s'agir :

• de la possibilité et des conditions de faire de la sous-location ;
• du montant du loyer initial ;
•  la destination des lieux loués ;
• etc.

Les documents à annexer au contrat de bail

Le bailleur doit annexer au contrat de bail commercial les documents ci-après :

• l'état des lieux ;
• l'annexe environnementale pour les surfaces ⩾ à 2000 m^{2 ;}
• l'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances fournis par le propriétaire lié au bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014 ;
• la liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l'état des risques naturels et technologiques (ERNT). Ce document doit être annexé au bail commercial dater de moins de 6 mois.

Pour plus de détails, consultez notre dossier

Modèle, exemple de bail commerciale

Vous recherchez un modèle, un exemple de bail commercial afin de formaliser votre entente ? 

Obtenez notre modèle de contrat de bail commercial 3-6-9

Juritravail met à votre disposition un modèle prêt à l'emploi.

Obtenir

Quels sont les critères et conditions nécessaires pour formaliser le bail 3/6/9 ?

Pour que le statut du bail commercial s'applique, 4 conditions doivent être réunies :

• l'existence d'un contrat de bail : ce contrat peut être oral, mais pour des raisons de preuves, il est recommandé d'établir un écrit ;
• le bail doit porter sur un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel ;
• l'exploitation d'un fonds de commerce dans le local ;
• l'immatriculation du locataire du bail au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises).

Obligations des parties prenantes au bail

Obligations du bailleur

Les obligations du bailleur ne sont pas spécifiquement régies par le Code de commerce. Ils relèvent plus du droit commun du louage de chose (4). À cet effet, le bailleur a :

• une obligation de délivrance : le bailleur doit mettre à disposition du locataire le local convenu. Le local doit être adapté à l'activité envisagée par le preneur ;
• une obligation d'entretien : le propriétaire doit entretenir le bien loué en l'état de servir à l'usage pour lequel il a été loué (5) et faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives (6). Il répond de ce fait de tous les entretiens délégués à des prestataires ;
• une obligation de garantie : le bailleur a l'obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire concernant tant les troubles relatifs à la jouissance du bien loué que ceux relatifs à l'activité exercée dans les lieux.

Obligations du locataire

Les obligations du preneur portent principalement sur 2 points, à savoir (7) :  

• l'obligation de paiement : c'est l'obligation principale du preneur. Elle concerne aussi bien le paiement du loyer que celui des charges locatives. Les modalités de paiement sont librement discutées entre les parties. 
• et l'obligation "d'user de la chose louée en bon père de famille" : il s'agit pour le locataire d'utiliser le bien conformément à la destination prévue au bail et d'en assurer l'entretien locatif afin de le garder en bon état.

Une question ?

Nos juristes répondent gratuitement à votre 1ère question en 24h.

Tester

Procédures de renouvellement ou non du bail

Renouvellement du bail

Les parties peuvent décider de renouveler le contrat de bail commercial. Il s'agit alors d'un nouveau contrat venant s'appliquer à l'issue du précédent et pouvant contenir de nouvelles conditions.

À la fin de la durée initiale de bail, le preneur bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail commercial (8).

Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les 3 conditions suivantes :

• être propriétaire du fonds de commerce ;
• être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan ;
• exploiter le fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des 3 années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction.

La demande de renouvellement du bail commercial doit être adressée par le locataire au moins 6 mois avant l'expiration du bail.

Elle doit :

• être envoyée par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice ;
• comporter obligatoirement la mention (9) : "dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent".

Téléchargez la lettre de demande de renouvellement du bail commercial à l'initiative du locataire

Locataire, demandez le renouvellement de votre bail commercial en bonne et due forme avec notre modèle.

Télécharger

Le refus de renouvellement

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial (10). A cet effet, il doit :

• notifier son refus par acte de commissaire de justice ;
• préciser les motifs du refus ;
• mentionner que le locataire qui souhaite contester le refus de renouvellement, ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle il a connaissance du refus de renouvellement.

Obligation de versement de l'indemnité d'éviction

Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit en principe verser une indemnité d'éviction au locataire (10). Il s'agit d'une compensation financière pour réparer le préjudice causé au locataire.

Pour en bénéficier le locataire doit remplir les conditions suivantes :

• être immatriculé au RCS et au RNE ;
• exploiter le fonds de commerce.

Les cas de non versement de l'indemnité d'éviction

Il existe des cas où le bailleur est dispensé de verser l'indemnité d'éviction au locataire :

• motifs graves inhérent au locataire : non-paiement du loyer et des charges, inexécution d'une des conditions du bail commercial, attitude violente à l'égard du bailleur, des injures ou des propos diffamatoires, cessation sans raison de l'exploitation du fonds par le locataire, etc ;
• construction ou reconstruction avec offre d'un local de remplacement ;
• démolition d'un immeuble insalubre ou vétuste ;
• reprise d'un local d'habitation accessoire au local commercial.

Résiliation et cession du bail

Comment résilier le bail commercial avant le terme ou à terme?

Le locataire ou le bailleur ont la possibilité de mettre un terme au bail à différents moment de son exécution. Juritravail a fait le point pour vous dans cette actualité : Comment résilier un bail commercial après les 3, 6 ou 9 ans : durée, préavis, procédure.

Clause résolutoire

Une clause résolutoire peut être insérée dans le bail pour le résilier de façon anticipée en cas de manquements de l’une des parties aux obligations du contrat. 

Pour la mettre en oeuvre, il faut notamment :

• la preuve du manquement contractuel ou de la faute imputable  ;
• que le manquement ait été expressément indiqué dans le bail comme faisant l’objet d’une clause résolutoire ;
• une preuve de bonne foi lors de l’application de la clause ;
• un commandement de s'exécuter, rester infructueux.

Cession du bail

Qu'est-ce que la cession du bail commercial ?

La cession du bail commercial est un contrat par lequel le locataire (appelé cédant) transfère à une autre personne, le cessionnaire, le bénéfice du bail.

Le locataire cède à un nouveau locataire la jouissance des locaux, l'obligation de payer le loyer et d'exécuter les conditions de la location. Le bail commercial initial subsiste, mais avec un changement de locataire.

Le locataire peut céder son droit au bail seul, c'est-à-dire sans vendre son fonds de commerce. Il doit alors vérifier que le contrat de bail autorise cette cession du seul droit au bail. On parle de cession de « pas de porte ».

Si le locataire décide de vendre son fonds de commerce, le propriétaire ne peut pas s'opposer à la cession du bail lors de la vente de ce fonds de commerce. En effet, les clauses contenues dans le contrat de bail qui interdisent la cession du bail lors de la cession du fonds de commerce sont réputées inexistantes. 

Toutefois, une clause d'agrément ou une clause autorisant la cession du bail uniquement en cas de vente totale du fond peut exister.

Le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite est autorisé à céder son droit au bail pour une activité différente de celle exercée habituellement. Le propriétaire ne peut pas interdire cette cession.

Pour en savoir plus sur le processus de cession, les formalités et diverses conditions, consultez notre article : Cession du bail commercial : formalités, restrictions, information du bailleur, etc.

Le droit de préemption commercial

Propriétaire d'un fonds de commerce, vous envisagez de vendre celui-ci ? Avant toute chose, vous devez prendre contact avec la mairie du lieu dans lequel est situé le fonds afin de vous assurer que celle-ci ne peut pas user d'un droit de préemption sur la vente. On fait le point dans cet article : Le droit de préemption de la mairie en cas de cession d'un fonds de commerce : tout savoir

Révision et répartition des charges

Révision triennale du loyer

Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire ou du locataire. Cette révision n'est pas automatique mais c'est un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.

La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :

• l'entrée du locataire dans les locaux ;
• le renouvellement d'un bail précédent ;
• la prise d'effet de la précédente révision.

La révision est demandée lorsque la période de 3 ans est expirée. Aucun délai maximum n'est prévu.

Pour en savoir plus, consultez notre dossier dédié.

Répartition des charges et travaux

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire n'est pas libre en matière de bail commercial. 

Le bailleur doit transmettre au locataire les 2 documents suivants concernant les travaux (11) :

• l'état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes avec un budget prévisionnel ;
• l'état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes avec leur coût.

Ces informations sont communiquées au locataire tous les 3 ans dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.

Travaux à la charge du bailleur

 Ce dernier doit toujours prendre en charge (12) :

• les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture ;
• les dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu'il s'agit de grosses réparations ;
• les honoraires concernant la gestion des loyers du local ou de l'immeuble ;
• les impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : ils sont normalement à la charge du propriétaire. Elles peuvent être mises à la charge du locataire si le bail le prévoit ;
• dans un ensemble immobilier, charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Travaux à la charge du locataire

Les dépenses d'entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives, sont à la charge du locataire. Il s'agit des :

• dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité ;
• dépenses d'entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs ;
• dépenses d'équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes) ;
• travaux d'embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l'élément concerné.

Ces contenus peuvent vous intéresser :

Modèles de lettre
-Mise en demeure du locataire commercial de respecter ses obligations contractuelles
-Lettre de mise en demeure au bailleur commercial pour la réalisation de gros travaux
-Lettre de révision du loyer à l’initiative du bailleur (bail commercial)
- Mise en demeure de signature de bail commercial
-Lettre informant le bailleur d'une extension d'activité : déspécialisation partielle
-Résiliation unilatérale du bail commercial (3-6-9) à l’initiative du bailleur (expiration d’une période triennale)
- Lettre demandant au bailleur commercial son autorisation en vue d’une déspécialisation plénière
-Résiliation du bail commercial à l’initiative du locataire (échéance triennale)

Modèles de contrat
-Modèle de protocole de résiliation de bail commercial d'un commun accord
-Modèle de convention d'occupation précaire