Quand peut-on parler de vice caché pour une maison ou un appartement ?
Définition (article 1641 du Code civil)
Un vice caché est un défaut qui n'était pas apparent au moment de l'achat du bien immobilier par les futurs acquéreurs.
Ce défaut doit être tel qu'il (1) :
- rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ;
- ou diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou à un moindre prix, s'il l'avait connu.
Exemples
Les vices cachés, en matière immobilière, affectent, en principe, un défaut interne et structurel au bien.
Exemples : fondations défectueuses, caractère instable ou inondable d'un terrain dit constructible, défaut d'étanchéité du logement.
Récemment, la jurisprudence a élargi la notion, en admettant que même des éléments ou phénomènes extérieurs au bien immobilier vendu, puissent influer sur son usage et constituer un vice caché (2).
Exemple : les mensonges d’un vendeur quant à la présence d’algues toxiques à proximité du bien immobilier, non seulement constituent un dol justifiant l’annulation du contrat, mais l’échouage saisonnier de ces algues, phénomène extérieur, naturel et imprévisible, constituent aussi un vice caché - justifiant la garantie du vendeur.
Achat/vente d'un bien immobilier : le guide
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Qu'est-ce que la garantie légale des vices cachés ?
Une garantie contre les défauts non-apparents
La garantie des vices cachés vise à protéger l'acquéreur d'un bien : elle impose au vendeur, qu'il soit professionnel ou particulier, de livrer ledit bien sans défaut compromettant son utilisation.
Cette garantie couvre les défauts non-apparents, et non ceux que l'acquéreur aurait pu ou dû, déceler.
À savoir : l'acte authentique (contrat de vente) peut prévoir que le vendeur ne sera tenu à aucune garantie, mais l'acquéreur peut, sous conditions, demander la nullité d'une telle clause.
En matière de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité pendant un délai fixé par la loi (voir le contenu du dossier complet) (3). Ce type de ventes est assorti d'autres garanties (telles que la garantie décennale).
À lire aussi : Faire construire sa maison sur le terrain de son conjoint : qui sera le propriétaire du bien construit ?
Dans quelle mesure l'acquéreur doit-il investiguer pour déceler les vices avant la vente ?
Dans un arrêt récent, la Cour de cassation a rappelé le principe selon lequel l’acquéreur d’un bien immobilier n’est pas tenu de procéder à des investigations approfondies lors de la visite du bien, ni de se faire accompagner par un homme de l’art, pour mobiliser la garantie des vices cachés (4).
Il a toutefois été retenu par la même instance, que l'acquéreur ayant mandaté un ingénieur-conseil pour réaliser une étude sur les fissures après à la promesse de vente, avait connaissance du vice, et que la garantie des vices cachés ne pouvait pas être mise en œuvre, au motif que "les bénéficiaires auraient dû réaliser des investigations pour en connaître l'exacte étendue et les conséquences prévisibles, avant la signature de la promesse de vente, et non après, que la garantie des vices cachés n'était pas due" (5).
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Quel est le recours en cas de découverte d'un vice caché ?
L'acheteur dispose de plusieurs recours possibles. Il a le choix de demander (6) :
- la résolution de la vente et de se faire restituer le prix versé ;
- ou de garder le bien immobilier et de se faire rendre une partie du prix versé. En pratique, la partie reversée dans ce cas correspond à la prise en charge des réparations nécessaires sur le bien (il peut être utile de faire réaliser des devis).
Si la loi prévoit les deux possibilités, le délai pris pour agir et l'importance du défaut influent sur la marge de manœuvre de l'acquéreur.
À noter : la loi prévoit un cas dans lequel le versement de dommages et intérêts est dû à l'acquéreur.
Dans le cadre d'une VEFA, il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les défauts dans le délai qui lui est légalement imparti.
Procédure : courrier, expertise, action
Entamer des démarches amiables
Il appartient à l'acquéreur de prouver que le défaut constaté constitue un vice caché.
En amont de toute éventuelle procédure, il doit tenter de trouver une solution amiable avec le vendeur.
Exemple : envoi d'un courrier en recommandé avec avis de réception.
Comment prouver la présence d'un vice dans une maison ou un appartement ?
Pour prouver la présence, l'acheteur doit faire appel à un expert qui pourra attester du fait que le défaut était présent, mais non-apparent lors des visites du bien et qu'il rend ce dernier impropre à sa destination.
Engager une action judiciaire
Si aucune solution n'a pu être trouvée, il peut faire réaliser une expertise pour prouver l'effectivité du vice et engager une action en justice.
À savoir : selon les situations, la responsabilité d'autres acteurs peut être recherchée (agent immobilier, notaire, constructeur...).
À lire : Quels sont les tarifs et prix des avocats ?
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Délai pour intenter une action devant le juge
S'il ne parvient pas à trouver une solution amiable avec le vendeur, l'acheteur doit, pour avoir gain de cause, intenter un procès devant le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
Pour engager cette action, l'acheteur doit tenir compte :
- d'un délai de prescription : le juge doit être saisi dans un délai de 2 ans à compter la découverte du vice.
Ce délai peut être suspendu lorsqu'une mesure d'expertise a été ordonnée. - d'un délai butoir : la Cour de cassation a récemment consacré l’existence d’un délai encadrant l’action en garantie des vices cachés. Elle doit désormais être engagée dans un délai de 20 ans à compter de l'achat du bien.
Dans le cas de la vente à construire, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
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