Les différences entre le bail professionnel et le bail commercial

Quelles sont les différences entre un bail professionnel et un bail commercial ? Pourquoi choisir l'un plutôt que l'autre ?

La nature de l'activité, déterminante du contrat de bail adéquat (commerçants, professions libérales, etc.)

Les activités relevant du bail commercial

Le bail commercial vise les locaux dans lesquels s'exerce une activité commerciale ou artisanale.

En pratique, le statut des baux commerciaux, qui se veut particulièrement protecteur du locataire, s'applique dès lors que le bail porte sur des immeubles ou des locaux dans lesquels un fonds de commerce ou artisanal est exploité, et que son propriétaire est immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre national des entreprises (RNE) (ex-Répertoire des Métiers) (1).

Les activités relevant du bail professionnel

Le bail professionnel vise, quant à lui, les activités qui ne sont ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles, ni agricoles (2).

Concrètement, ce type de contrat est conclu par les professions dont les revenus relèvent, dans le cadre de l'impôt sur le revenu (IR), de la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

Les professions libérales (experts-comptables, architectes, avocats, notaires, infirmières, etc.) sont donc concernées par ce type de contrat, qu'elles soient ou non réglementées.

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Baux professionnels/commerciaux : règlementation applicable, souplesse rédactionnelle, protection du locataire, etc.

Le bail professionnel : moins contraignant et plus souple

Il est communément admis que les dispositions régissant le bail professionnel sont plus souples que celles relatives au bail commercial, puisqu'elles laissent place à une plus grande liberté rédactionnelle des parties.

En effet, seuls quelques éléments du contrat sont réglementés par les dispositions de la loi du 23 décembre 1986 (3) et du Code civil (4) (notamment en ce qui concerne la durée du bail, sa résiliation, etc.), ce qui permet aux parties de délimiter, d'un commun accord, la majorité des règles régissant leur relation contractuelle. 

Néanmoins, bailleur et locataire doivent faire preuve de rigueur lors de la rédaction du bail, puisqu'en cas de vide contractuel et de litige entre les parties, seul un juge pourrait trancher. 

Le bail commercial : plus protecteur du locataire

Bien que le bail commercial soit plus lourd sur le plan juridique, il est aussi plus protecteur du locataire puisqu'il obéit, lorsqu'il est soumis au statut des baux commerciaux, aux dispositions d'ordre public (impératives) de celui-ci qui assurent, par divers moyens, la défense des droits de l'occupant et la pérennité de l'activité exploitée (1). 

💡 Exemples : 

• droit au renouvellement du bail du locataire ;
• durée minimale de 9 ans du bail ;
• etc. 

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Comment réviser le loyer d'un bail commercial et d'un bail professionnel ? Sur la base de quels indices ?

Comme dans tout type de baux, il est possible, pour le propriétaire-bailleur, de réviser le loyer, selon des modalités d'application toutefois différentes selon que le bail est professionnel ou commercial. 

Révision du loyer d'un bail professionnel : possible, si le bail la prévoit

La possibilité de révision du loyer d'un bail professionnel doit impérativement être mentionnée dans le contrat de bail. À défaut, le loyer reste le même pendant toute la durée du contrat.

Le bailleur et le locataire peuvent par exemple convenir de réviser le loyer selon l'indice du coût de la construction (ICC), ou selon l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). 

La révision du loyer d'un bail commercial : prévue par la loi 

La révision triennale du loyer d'un bail soumis au statut des baux commerciaux est prévue par le Code du commerce. Son indexation, qui peut, sous conditions, donner lieu à révision du loyer, peut aussi faire l'objet d'une clause particulière au bail ("clause d'échelle mobile").

Elle obéit, selon les cas, à des règles particulières. Pour en savoir plus, consultez notre dossier dédié au bail commercial !

Le montant des derniers indices de révision

L'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), a publié, le 29 juin 2024, les nouveaux indices pour les baux commerciaux et professionnels.

Ces indices, révisés chaque trimestre, sont publiés le trimestre suivant.

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Tableau comparatif : révision du loyer, durée minimum du bail, droit au renouvellement, modalités de résiliation, congé, dépôt de garantie, etc.

Découvrez concrètement et simplement les différences entre le bail commercial et le bail professionnel dans ce tableau comparatif : 

Bail professionnel : possibilité d'opter pour un bail commercial et requalification

La possibilité conventionnelle, pour les parties, de soumettre leur bail au statut des baux commerciaux

Les parties dont le bail devrait en principe relever du régime des baux professionnels peuvent décider de soumettre volontairement celui-ci au statut des baux commerciaux (9). Pour être valable, l'option des parties doit être expressément mentionnée au contrat de bail.  Du fait de l'option, le bail sera soumis aux règles prévues par le Code de commerce et bénéficiera du régime protecteur accordé au locataire. 

À noter : l'inverse n'est pas possible. Il n'est pas possible de soumettre au statut des baux professionnels la location d'un local en vue de l'exercice d'une activité commerciale.

La requalification d'un bail professionnel en bail commercial

La nature commerciale d'une activité impose la conclusion d'un bail commercial. 

Dans ce cadre, il est toujours possible de demander une requalification du bail professionnel en bail commercial, si celle-ci est justifiée.

Le locataire doit agir dans un délai de 2 ans après la signature du bail et peut, dans un premier temps, adresser un courrier à son bailleur pour lui demander d'éclaircir ensemble la situation. En cas d'absence de réponse, il pourra saisir le tribunal judiciaire compétent (10). 

Par principe, le délai de prescription biennale commence à courir à compter du jour de la conclusion du contrat, même si celui-ci a été renouvelé par avenants successifs (11). 

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Pensez au bail dérogatoire (ou "bail précaire") !

Le bail dérogatoire, ou bail précaire, est un contrat qui déroge aux règles classiques applicables en vertu du statut des baux commerciaux (12). D'une durée maximum de 3 ans, ce bail ne peut pas être renouvelé.

À l'issue du bail précaire, bailleur et locataire peuvent, s'ils le souhaitent, conclure un bail commercial classique. 

Boite à outils

Modèles prêts à l'emploi :
- Modèle de contrat : Bail commercial 3-6-9 ans
- Résiliation unilatérale du bail commercial (3-6-9) à l’initiative du bailleur (expiration d’une période triennale)
- Modèle de protocole de résiliation de bail commercial d'un commun accord​​​​​​
- Modèle de bail professionnel
- Modèle de convention d'occupation précaire
- Modèle de lettre renouvellement bail commercial à l'initiative du locataire
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