Comment sortir de l'indivision : tout savoir sur le fonctionnement !

Qu'est-ce que l'indivision ?

Définition 

L'indivision est une situation juridique selon laquelle, la propriété d'un bien ou d'un ensemble de biens est attribuée à plusieurs personnes.

Par conséquent, chaque indivisaire peut exercer son droit de propriété, à condition de l'exercer dans le respect des droits des autres indivisaires (1).

Comment fonctionne le régime de l'indivision ?

L'indivision est un régime juridique relativement simple. En effet, il est souvent choisi par les jeunes couples, en situation de concubinage ou pacsés, qui souhaitent par exemple acquérir leur logement ensemble.

Pourtant, si l'indivision présente l'avantage d'être simple, elle comporte un certain nombre de risques. Heureusement, le régime de l'indivision est provisoire, de sorte que vous pouvez y mettre un terme quand bon vous semble.

L’indivision peut être conventionnelle, c’est-à-dire organisée au travers d’un contrat conclu entre ses membres (2). 

À défaut d’une convention, la loi prévoit que l'indivision suivra le fonctionnement d'un régime légal organisé par le Code civil.

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Pourquoi sortir de l'indivision ? 

Sortir d'une indivision peut présenter plusieurs avantages pour les co-indivisaires :

• l'indivision peut être source de conflits, qu'il s'agisse de la gestion du bien ou des responsabilités financières, de sorte que la sortie permet de mettre fin à cette situation ;
• pour celles et ceux qui souhaitent vendre le bien indivis, la fin de l'indivision peut-être une solution qui facilite le processus en raison du fait que la propriété y est clairement établie ;
• sortir de l'indivision permet de répartir équitablement les actifs entre les indivisaires. En effet, chacun reçoit sa part du bien, proportionnellement à sa participation ;
• dans certaines situations, le plan de succession impose parfois de sortir de l'indivision.

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Quand prend fin l'indivision ?

Trois cas de figure permettent de mettre fin à l'indivision : la vente du bien en indivision, le partage des biens indivis, la vente des parts d'un co-indivisaire au sein de l'indivision.

Sortir de l'indivision en vendant le bien indivis

En cas de vente du bien détenu en indivision, tous les co-indivisaires doivent d'abord s'accorder pour mettre ce bien en vente.

Ensuite, ils se partageront le prix de vente obtenu, à proportion de leurs parts respectives dans l'indivision.

Bon à savoir :

Cette vente, décidée par tous les co-indivisaires met automatiquement fin au régime de l'indivision.

Sortir d'une indivision via le partage des biens indivis

Avec le partage à l'amiable, les co-indivisaires choisissent de se partager entre eux les biens indivis et se mettent d'accord sur une composition de lots d'une valeur égale à leurs parts (3).

Plus précisément, le partage à l'amiable se passe de la façon suivante :

• chaque attributaire se retrouve seul propriétaire d'un ou de plusieurs biens déterminés ;
• le partage amiable doit se faire en présence de l’ensemble des indivisaires ;
• le ou les biens destinés à être partagés doivent être évalués, pour ensuite être attribués à chacun des indivisaires en fonction de leurs droits ;
• si l’un d’entre eux fait l’objet d’une mesure de protection (minorité, tutelle, etc.), le partage doit être autorisé par le juge des contentieux de la protection (ex juge des tutelles).

Toutefois, les biens peuvent parfois ne pas être répartis équitablement. Dans ce cas, celui qui reçoit un lot d'une valeur inférieure, peut demander une compensation financière. C'est ce que l'on appelle "une soulte".

Sortir de l'indivision en vendant les parts d'un co-indivisaire

Un principe affirme que "nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision" (4). De ce fait, un co-indivisaire peut souhaiter quitter, seul, l'indivision.

Si tel est le cas, ce co-indivisaire doit faire part de sa volonté de vendre ses parts aux autres indivisaires, qui, quant à eux, bénéficient d'un droit de préemption (5).

Une fois les parts indivises cédées, les autres co-indivisaires restent en indivision entre eux ou avec un tiers.

Bon à savoir :

Il est rare qu'un tiers rachète des parts d'une indivision, car cela implique de gérer des biens avec des personnes inconnues.

Par ailleurs, la répartition des droits de propriété s'effectue selon les quotes-parts indiquées dans l'acte notarié d'acquisition (le titre de propriété), et non en fonction du financement effectué sur un bien.

Quelles sont les démarches pour sortir de l'indivision ?

Le co-indivisaire qui souhaite sortir de l'indivision doit d'abord faire part de sa décision aux autres indivisaires.

Comment sortir de l'indivision à l'amiable ? (voie de conciliation)

Si les co-indivisaires sont d'accord sur les modalités du partage ou de la cession des biens indivis, ces derniers procèdent à l’amiable.

Néanmoins, ils doivent se rapprocher d'un notaire pour rédiger un acte liquidatif. En effet, son intervention est impérative si l'un des biens partagés est un immeuble puisqu'il faut que la vente soit publiée au service de la publicité foncière (6).

Comment sortir de l'indivision lorsqu'aucun accord n'est possible ? (voie judiciaire)

Si les co-indivisaires sont en désaccord sur le principe ainsi que sur les modalités de la vente ou du partage, ils doivent saisir le Tribunal compétent et ainsi demander au juge :

• soit d'imposer le maintien dans l'indivision pour une durée maximale de 5 ans ;
• soit de procéder au partage des lots entre les co-indivisaires par tirage au sort ;
• soit d'ordonner la licitation des biens indivis aux enchères (7).

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Combien de temps faut-il pour sortir de l'indivision ?

Il n'existe pas de durée légale. En réalité, le délai pour sortir de l'indivision dépend de chaque situation (complexité, procédures légales, etc.).

Si tous les co-indivisaires sont d'accord pour mettre fin à l'indivision, le processus peut être rapide. Le notaire dispose en général de 6 mois pour réaliser les démarches afférentes.

Cependant, en cas de désaccords ou de litiges, le processus peut être prolongé.

Quel(s) sont les frais/le prix à prévoir pour sortir d'une indivision ? 

Dès lors qu’un bien immobilier figure dans l’indivision, le recours à un notaire est obligatoire.

Ces frais couvrent plusieurs postes comme les honoraires du notaire, les droits de mutation, les frais d’enregistrement et les débours. Il faut donc les prévoir.

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