Comment fonctionne un crédit immobilier ? Faisons le point

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ? Définition

Comment se compose un crédit immobilier ? Objet, conditions, financement, coût

Concrètement, un prêt immobilier a pour objet de financer la réalisation d'un projet immobilier. Cette notion s'entend de manière extensive. Il peut s'agir d'acheter un bien immobilier (maison, appartement), et potentiellement les travaux de réparation à réaliser, mais également de financer l'achat d'un terrain à bâtir. Le prêt immobilier permet aussi de financer la construction d'un logement, voire même l'achat de parts de sociétés immobilières (1).

À noter :

Certains types de prêts n'ont vocation à financer qu'un type de projet immobilier en particulier. Tel est le cas du prêt à taux zéro (PTZ), qui n'est accordé que pour la construction d'un logement, sous conditions (2).

Il existe en effet différents types de prêts immobiliers. Au-delà du prêt "classique", il existe les prêts réglementés, soumis à des conditions d'octroi (seuil maximum de revenu mensuel, nature du projet immobilier, etc.). Il s'agit par exemple du PTZ, du prêt épargne logement, du prêt d'accession sociale, etc. À cette catégorie s'ajoutent les prêts complémentaires, accordés en complément d'un autre prêt immobilier.

Enfin, le prêt immobilier doit recouvrir l'ensemble du montant de l'opération immobilière. Il doit comprendre le prix de vente du logement, terrain (ou le coût de construction), les frais de notaire, les frais de dossier du prêt, etc. Vous pouvez utiliser une partie de votre épargne pour financer votre projet : il s'agit alors d'un apport personnel. Il n'est pas obligatoire, mais permet assurément d'asseoir sa demande de prêt.

Il est ainsi important d'établir un plan de financement, qui permet de déterminer si un projet d'achat immobilier est réalisable.

Le calcul de la capacité d'emprunt : que vérifie la banque pour un prêt ?

Ainsi, avant de pouvoir vous accorder un prêt immobilier, la banque doit déterminer votre capacité d'emprunt. Pour cela, elle effectue un calcul : elle applique à vos ressources un taux d'effort, qui ne doit pas dépasser 35 % (3). Ce taux d'effort est fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Si vous avez déjà des crédits en cours, il peut être utile de calculer votre taux d'endettement.

La capacité d'endettement représente ainsi 35 % de vos ressources.

La banque distingue le montant alloué mensuellement au remboursement du prêt, et le reste à vivre, nécessaire pour s'acquitter des autres charges.

Différents éléments doivent en outre être pris en compte pour déterminer votre capacité d'emprunt : le taux d'intérêt du crédit, le coût de l'assurance emprunteur, la durée du prêt souhaité et le montant des mensualités envisagées.

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Les caractéristiques du prêt immobilier : durée, taux d'intérêt, calcul des intérêts d'emprunt, assurance, hypothèque, domiciliation...

Le financement d'un projet immobilier implique en général la mobilisation de sommes importantes. Ainsi, le crédit immobilier s'étend en principe sur une longue période. La durée du crédit reste variable, et peut se négocier avec votre banquier. Elle ne doit toutefois pas dépasser 25 ans, comme le préconise le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) (3).

De cette durée étendue découle l'importance du taux d'intérêt de votre crédit : plus le prêt s'étale dans le temps, plus il est coûteux. Vous devez en effet vous acquitter des intérêts sur chaque mensualité. À cet égard, le montant du crédit immobilier joue bien évidemment : plus il est élevé, plus les intérêts dus le sont également.

Le taux d'intérêt est défini par la banque. Il peut être fixe ou révisable :

• le taux fixe ne change pas sur toute la période du prêt, de sorte que vous connaissez le coût global de votre crédit immobilier dès le départ. Il peut néanmoins être renégocié, avec votre banquier, en cours de remboursement ;
• le taux révisable, à l'inverse, fluctue selon l'évolution d'un taux de référence fixé par votre banque.

Bon à savoir : le calcul des intérêts d'emprunt

Les crédits immobiliers sont en principe des prêts amortissables : ainsi, vous remboursez chaque mois une part du capital restant dû et une part d’intérêts. Le montant des intérêts payés chaque mois dépend du capital restant dû à la même date. En début de prêt, le capital à rembourser étant élevé, le montant des intérêts l’est aussi ; ainsi, la part des intérêts dans les premières mensualités est importante. À l’inverse, le capital restant dû en fin de prêt devient résiduel : le montant des intérêts diminue ainsi fortement, et les dernières mensualités sont constituées presque en totalité du remboursement du capital.
Pensez à consulter votre tableau d'amortissement pour visualiser la part de capital et la parti d'intérêts remboursé à chaque mensualité !

Dans le cadre d'un prêt immobilier, la banque peut par ailleurs exiger que vous ayez une garantie, permettant de prendre le relais de vos mensualités si vous avez des difficultés financières. La banque peut ainsi imposer un cautionnement bancaire, une hypothèque conventionnelle du bien, ou encore une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (laquelle peut servir à garantir l'achat d'un bien existant, mais pas le financement de travaux, ni un achat en l'état futur d'achèvement).

La banque peut également exiger que vous souscriviez à une assurance emprunteur. Toutefois, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur.

La banque ne peut pas non plus vous imposer de domicilier vos salaires chez elle : elle peut néanmoins vous le proposer, en contrepartie d'avantages.

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Les différentes étapes de l'obtention d'un crédit immobilier : de la demande de crédit à la banque à l'offre de prêt

Comment se déroule l'offre de prêt ? Les obligations de la banque

La première démarche à faire pour lancer ce type de projet est d'adresser une demande de crédit immobilier à votre banque. Cette dernière doit alors respecter certaines obligations avant de pouvoir vous faire l'offre de prêt.

Elle doit, dans un premier temps, vous informer sur les risques de la souscription à un crédit immobilier ; notamment celui de surendettement. Elle a également l'obligation de consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).

Enfin, l'établissement bancaire doit évaluer votre solvabilité (4). La banque vérifie à cet égard votre situation financière (revenus, épargne, dépenses) et votre taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 35 %.

Une fois ces vérifications faites, si elle accepte votre demande de crédit immobilier, la banque peut vous envoyer une offre de prêt, gratuitement (5). Cette offre doit obligatoirement être jointe de la fiche d'information standardisée européenne (FISE) (6).

Le contenu de l'offre est précisé par le Code de la consommation (7), qui liste toutes les informations qui doivent apparaître, notamment : l'identité de la banque, de l'emprunteur ; les garanties exigées ; mais aussi la nature, l'objet et le montant du prêt, en particulier son taux d'intérêt et son taux annuel effectif global (TAEG) (8), etc.

Comparer les offres de crédit avant de se lancer ! L'enjeu du TAEG et de la FISE

Pour un même projet immobilier, vous pouvez avoir différentes offres de prêts : le montant du taux d'intérêts, notamment, peut varier en fonction de l'établissement. Le montant total du crédit peut ainsi varier d'une offre de prêt à l'autre.

Différents éléments permettent de faciliter pour l'emprunteur la comparaison entre les différentes offres de crédit, et d'appréhender l'impact de chaque offre de prêt.

La fiche d'information standardisée européenne (FISE), par exemple, est un document contenant obligatoirement les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé : ses modalités de remboursement, son taux d'intérêts, selon une présentation imposée. Ce document, obligatoire, permet de faciliter la comparaison des offres de prêts.

De même, vous pouvez vous référer au taux annuel effectif global (TAEG), obligatoirement indiqué sur chaque offre de prêt, pour faire cette comparaison. Le TAEG représente en effet le coût total du crédit. Il inclut la somme empruntée, mais aussi les intérêts, le coût de l'assurance, des frais de dossier (etc.), permettant une visibilité claire sur l'impact financier du crédit. 

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Le fonctionnement du crédit immobilier une fois l'offre acceptée

L'acceptation de l'offre et le déblocage des fonds

L'offre de prêt vous convient, et vous voulez vous engager immédiatement et acter l'obtention du crédit ? Cela n'est pas possible aussitôt. Vous devez en effet respecter un délai minimal de réflexion incompressible de 10 jours (9). Ce délai ne peut en aucun cas être réduit. Ce n'est qu'à l'issue de ce délai que vous pouvez renvoyer l'offre de prêt, signée.

Une fois le contrat signé, vous ne disposez pas de délai de rétractation.

L'offre reste valable pendant une durée minimale de 30 jours, à partir de sa réception (10).

Une fois l'offre acceptée et signée, à l'issue du délai de réflexion, les fonds sont débloqués, en général le jour de la signature de l'acte devant le notaire. 

Remboursement anticipé : doit-on payer les intérêts ?

Le crédit immobilier s'étalant en principe sur plusieurs années, il peut arriver que votre situation financière évolue. Des problèmes financiers peuvent causer des difficultés pour rembourser le crédit. À l'inverse, une forte rentrée d'argent peut vous permettre de rembourser votre crédit de manière anticipée.

Le contrat de prêt peut néanmoins prévoir des conditions à ce remboursement anticipé. Il peut s'agir d'un montant minimum à verser : le remboursement doit représenter plus de 10 % du montant initial du prêt. La banque ne peut néanmoins pas prévoir plus de 10 %. En outre, ce montant minimum ne s'applique pas si vous soldez votre prêt, c'est-à-dire que vous réglez la somme totale restant à payer (11).

Le contrat peut également prévoir des pénalités à verser à la banque en cas de remboursement anticipé. Cette indemnité ne peut pas dépasser le montant de six mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Ainsi, en cas de remboursement anticipé, les intérêts ne sont pas à payer, sauf si une clause prévoit une pénalité de six mois d'intérêts maximum.

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