Bon à savoir :
La fixation des loyers des logements d'habitation loués vides ou meublés situés en zones tendues font l'objet de dispositifs d'encadrement particuliers, qui ne sont pas abordés ici. Pour en savoir plus sur la question, consultez notre actualité : Zones tendues : ce qu'il faut savoir avant de mettre votre bien en location (définition, loyer, DPE, etc.)
Option 1 : il s'agit d'un logement loué vide
Est-ce que le propriétaire peut augmenter le loyer chaque année ? Focus sur la clause de révision annuelle
Selon les termes de la loi, si le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci doit intervenir chaque année (1) :
- à la date convenue entre les parties ;
- à défaut, au terme de chaque année du contrat.
Pour que la révision du loyer soit possible, il est donc nécessaire que le contrat soit écrit et qu'il contienne une clause en ce sens.
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Comment se calcule la révision du loyer ? Loyer et indice de référence
La variation résultant de la révision du loyer ne peut excéder (à la hausse), la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee chaque trimestre. À défaut de précision contractuelle fixant la date de référence, la date à prendre en compte est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
Concrètement, le montant du nouveau loyer applicable sera le suivant : Loyer en cours X nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Attention ! Pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le premier trimestre de l'année 2024, la variation en glissement annuel de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 % en métropole et 2,5 % en Outre-mer (2).
L'application de la clause de variation n'est pas automatique : le bailleur a en effet 1 an, à compter de la date de prise d'effet théorique de la révision, pour réclamer sa mise en œuvre. À défaut, il est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée.
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L'éventuelle majoration de loyer en cas de travaux d'amélioration effectués par le bailleur
Il est possible que le contrat de bail prévoit une clause particulière précisant la majoration du loyer applicable dans le cas d'accomplissement, par le bailleur, de travaux d'amélioration du logement. Il est aussi possible que les parties signent un avenant en ce sens.
Si tel est le cas, la clause doit s'appliquer, et la majoration de loyer qui en découle ne peut faire l'objet d'aucune action en diminution de loyer de la part du locataire.
Exclusion des évolutions de loyer pour les "passoires énergétiques"(à compter de 2022/2024)
Pour inciter les bailleurs à faire rénover leurs logements afin que ceux-ci deviennent plus performants d'un point de vue énergétique, la loi prévoit qu'en métropole, toute évolution du loyer (révision ou majoration) d'un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, est interdite dans les logements de classe F (très peu performants) ou G (extrêmement peu performants) (3).
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à Mayotte et à La Réunion, ce dispositif s'appliquera aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1ᵉʳ juillet 2024.
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Option 2 : il s'agit d'un logement loué meublé en résidence principale
En présence d'une clause de révision/d'indexation annuelle du loyer (calcul via l'indice IRL publié par l'INSEE)
Par renvoi aux dispositions légales applicables en matière de logements loués vides, le loyer d'un logement d'habitation loué meublé à titre de résidence principale peut être révisé dès lors que le contrat le prévoit. Dans un tel cas de figure, la révision du loyer intervient, chaque année, à la date convenue entre les parties ou à défaut au terme de chaque année du contrat (4).
Pour mémoire, la durée minimale d'un contrat de location meublé en résidence principale est d'une durée minimale d'1 an (9 mois, si le locataire est un étudiant).
Là encore, la variation du loyer ne peut excéder la variation de l'IRL, avec une hausse plafonnée, jusqu'en avril 2024, à 3,5 % en métropole, et 2,5 % en Outre-mer (2).
Le bailleur doit manifester son intention de réviser le loyer conformément à la clause au contrat dans un délai d'un an. À défaut, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l'année écoulée.
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Attention aux charges ! Si le paiement des charges locatives du logement loué meublé s'effectue via le système du forfait (qui prévoit le versement simultané d'une somme en complément du loyer, qui ne peut donner lieu à aucune régularisation), le montant de celui-ci peut être révisé chaque année, selon les mêmes modalités que le loyer (5).
Majoration de loyer en cas de travaux ou de nouveaux équipements
Le contrat de bail meublé peut prévoir qu'en cas de réalisation de travaux d'amélioration du logement ou d'acquisition de nouveaux équipements (du fait de la nature de la location meublée) par le bailleur, le prix du loyer fera l'objet d'une majoration.
Exclusion des évolutions de loyer pour les "passoires énergétiques"(à compter de 2022/2024)
Comme évoqué précédemment, le loyer des logements classés F ou G, identifiés comme des "passoires énergétiques", ne peut faire l'objet d'aucune majoration ni révision, selon les mêmes modalités qu'indiquées précédemment.
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Références :
(1) Article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
(2) Article 12 de la Loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat
(3) Article 17-1, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
(4) Article 25-9 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
(5) Article 25-10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
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