Le gérant de la SCI en 6 points : statut, pouvoirs et responsabilité

Qui peut être gérant d'une SCI ? Personne physique ou morale ?

Au moment de créer une SCI, une question se pose, celle du gérant de la société. Tout d'abord, tout le monde ne peut pas être gérant d'une SCI. Sa nomination répond à des obligations prévues par la loi. Il faut remplir certaines conditions :

• être une personne physique ou morale (dans ce dernier cas, ce sera le représentant légal qui gérera en pratique la SCI) ;
• avoir la capacité juridique (les mineurs, même émancipés, ne l'ont pas) ;
• ne faisant pas l'objet d'une incompatibilité et d'une interdiction de gérer (du fait de la profession ou d'une condamnation).

Le fait d'être associé pour être gérant de la SCI n'est pas une condition. En pratique, il arrive fréquemment que le gérant soit l'un des associés. Dans le cadre d'une SCI familiale, c'est même souvent l'un des parents.

Enfin, la SCI a forcément un gérant, mais il est possible d'en nommer plusieurs. Ils seront nommés par décision des associés lors de la rédaction des statuts (1). La pluralité de gérants peut amener à des litiges si les dispositions statutaires de la société civile immobilière ne cadrent pas leurs actions. 

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Quel est le salaire/rémunération du gérant de la SCI ?

Le principe est que le gérant de la SCI n'est pas rémunéré dans l'exercice des missions effectuées pour le compte de la société. Cependant, il est tout à fait possible de prévoir dans les statuts, au moment de la création de la SCI, une rémunération pour le gérant. Cela relève de la décision des associés. Il peut même être prévu une rémunération au cours de la vie de la société, par un vote en assemblée générale.

La rémunération versée permet de récompenser le gérant, pour le travail effectué, en accord avec l'objet social de la SCI. 

Quels sont les pouvoirs et obligations du gérant de la SCI ?

Son rôle est de gérer au quotidien la SCI (2). Il en assure la gestion et l'ensemble des opérations courantes en encaissant les loyers, en payant les charges, en faisant les déclarations fiscales etc. C'est tout de même certaines obligations et c'est pour cela que l'on disait précédemment que le choix de la personne ne devait pas être négligé.

Cependant, rien n'empêche les associés d'avoir restreint ou au contraire augmenté les pouvoirs du gérant dans les statuts. La grande liberté statutaire est justement une caractéristique de la SCI. En revanche, par principe, sauf dispositions contraires dans les statuts, ses pouvoirs sont limités concernant les actes les plus conséquents. Autrement dit, s'agissant des actes de disposition comme la vente ou l'acquisition d'un bien, il ne pourra agir seul. Les associés auront leurs mots à dire.

Enfin, il a une obligation envers les associés. Il doit les réunir lors d'une assemblée générale afin de leur présenter par écrit l'activité de la SCI lors de l'année écoulée. En pratique, dans l'hypothèse d'une SCI familiale ou d'une SCI créée par des concubins, cette obligation peut être remplie facilement, lors d'un repas de famille ou au quotidien.

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Le statut social du gérant de la SCI

Le gérant est également associé

Deux hypothèses doivent être exposées.

Tout d'abord, la première est le cas où le gérant associé est rémunéré. Si c'est le cas, il dépendra du :

• régime général des salariés dans l'hypothèse où est établi un lien de subordination avec la société. Autant dire qu'en pratique, cette situation n'existe quasiment pas. En effet, dans le cas d'une SCI familiale où le gérant est un parent dans la grande majorité des cas, il est difficile d'imaginer que ce dernier se verse une rémunération ;
• régime des travailleurs non-salariés dans la quasi-totalité des cas. Il doit alors s'inscrire à la sécurité sociale des indépendants (SSI). 

Enfin, si le gérant-associé ne touche pas de rémunération, alors il ne dépend d'aucun régime social.

 Le gérant non associé (sans parts sociales dans la société)

Si le gérant n'est pas un associé, mais un tiers à la société, il peut également bénéficier d'une rémunération. Il faut là aussi vérifier la présence ou non d'un lien de subordination avec la SCI :

• en présence de ce lien, alors pour sa fonction de dirigeant, il sera soumis au statut d'assimilé salarié et relèvera du régime général ;
• dans le cas contraire, il relève du régime des travailleurs non-salariés, affilié à la sécurité sociale des indépendants (SSI). 

Bon à savoir :

De manière générale, le gérant est un associé et ne reçoit pas de rémunération dans le cadre de ses fonctions. 

La responsabilité du gérant de la SCI

Une responsabilité envers les associés en cas de faute de gestion

Les pouvoirs du gérant de la SCI impliquent une responsabilité envers les autres associés. Le gérant doit donc effectuer l'ensemble des formalités nécessaires dans l'intérêt de la SCI. Il rend des comptes de manière annuelle au travers de l'assemblée générale.

En cas de faute de gestion, il peut voir sa responsabilité civile engagée (3).

 Exemples :

• mauvaise gestion financière ;
• erreur de comptabilité sur la trésorerie ;
• manquement dans la tenue des assemblées générales ;
• non-respect des dispositions statutaires (4). 

Bon à savoir :

En fonction de la gravité des faits, la révocation du gérant peut être prononcée par les autres associés. 

Une responsabilité engagée à l'égard des tiers

Par ses actes, le gérant de la SCI engage aussi sa responsabilité à l'égard des tiers. Pour ce faire, la faute doit être détachable de ses fonctions et lui être imputable personnellement (5). 

 À défaut de ces conditions, c'est la responsabilité de la SCI qui sera engagée (6). 

Une responsabilité pénale (abus de confiance, détournement de fonds)

Nous venons de le voir, être gérant d'une société, nécessite une rigueur au regard des différents pouvoirs et obligations qu'engendre cette fonction. De même, le gérant n'est pas à l'abri de voir sa responsabilité pénale engagée en cas de délit. Il s'agit ici de faits intentionnels les plus graves. 

 Exemples : 

• escroquerie ;
• abus de biens sociaux ;
• détournement de fonds ;
• abus de confiance. 

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Le changement de gérant de la SCI (fin de mandat, décès, démission, révocation)

Il a pu être prévu dans les statuts au moment de la création de la société une durée de mandat du gérant. Dans ce cas, à l'arrivée du terme, il quitte ses fonctions, un nouveau gérant le remplace par la suite.

Il est possible également pour le gérant de démissionner de ses fonctions. Enfin, une autre hypothèse doit être mentionnée, celle du décès du gérant. Ici aussi, un nouveau gérant doit être nommé par les associés, cela n'engendrant pas de litiges a priori.

 Toutefois, comme évoqué précédemment, le poste de gérant induit des responsabilités, en cas de manquement à ses obligations, son mandat peut être mis à mal. 

En effet, la révocation du gérant est possible par décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf disposition statutaire contraire (7). Cela peut arriver par juste motif des autres associés, comme le non-respect des règles applicables à la société ou une faute de gestion. 

À défaut de motif légitime menant à la révocation, le gérant déchu pourrait demander des dommages et intérêts. 

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