Le pas-de-porte (ou "droit d'entrée") se définit comme la somme d'argent que le propriétaire du local commercial exige que le locataire lui verse à la conclusion du bail, en plus du versement du loyer annuel.
Son montant est librement fixé entre les parties, et peut être considéré de différentes manières :
- soit un supplément de loyer (cas le plus fréquent) payé d'avance ;
- soit une indemnité correspondant, par exemple, à la contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment la fourniture d'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer tout au long du bail ;
- etc.
Il peut aussi être de nature mixte (supplément de loyer et indemnité).
Le bailleur et le locataire ont intérêt à préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas-de-porte. À défaut, en cas de conflit, les juges recherchent la commune intention des parties, qui traduit, le plus souvent selon eux, la volonté du versement d'un supplément de loyer.
Ces distinctions ont des conséquences fiscales importantes.
À titre d'illustration, lorsque le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer, le bailleur doit en principe soumettre la somme à l'impôt.
Par exemple, s'il est soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les pas-de-porte considérés comme des suppléments de loyers sont en principe imposables, en tant que produits accessoires d'exploitation, de manière étalée sur la durée du bail.
Si le pas-de-porte représente le prix du droit au bail et des avantages qui y sont attachés, c'est-à-dire la contrepartie de prestations économiques offertes au preneur de manière continue sur la durée du bail, il est compris, de la même manière, dans les résultats du bailleur, de manière étalée sur la durée initiale du bail (1).
En revanche, si le pas-de-porte a vocation à rémunérer des prestations ponctuelles accomplies par le bailleur au profit du locataire, et dont l'achèvement est intervenu à la date de conclusion du bail (par exemple des travaux d'achèvement), les sommes sont comprises dans le résultat imposable à l'impôt de l'exercice au cours duquel le droit d'entrée est réputé acquis (2).
Corrélativement, le pas-de-porte représentant un supplément de loyer versé par le locataire soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC est déductible de son résultat imposable, là aussi de manière étalée sur une période au moins égale à la durée du bail (1/9ème par an).
Cette solution n'est toutefois pas systématique.
Chaque situation peut faire l'objet d'une évaluation différente par les juges, en fonction des circonstances de fait.
Ce que pensent nos clients :
Daniel P.
le 19/09/2023
Tres utile
Louis G.
le 19/09/2023
Le modèle peut être complété et modifié.
Ghislaine W.
le 29/05/2022
Le prix est responsable pour moi, car je ne peux rester plus de 10 minutes sur un ordi et un tél je suis ehs de ce fait pas besoin de naviguer longtemps sur le web pour aller sur l
Michel M.
le 17/10/2021
Documentation précise et correspondant à ma demande
GUILLAUME M.
le 15/01/2020
Un avenant au bail commercial dans les landes ils connaissent pas , il dise que c'est un bail actualisé qu'il faut faire ?