Créer une SCI et gérer un patrimoine immobilier : location et construction-vente

La société civile immobilière (SCI) peut faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier qui excéderait le montant des abattements légaux. 

Pour rappel, un abattement de 100 000 euros va s'appliquer pour toute donation à ses enfants tous les 15 ans (1). À la suite d'un décès, au-delà de cette somme, l'héritage fera l'objet d'une imposition par tranche (2). 

La SCI optimise fiscalement la transmission du patrimoine immobilier. Elle permet en effet aux parents d'effectuer une transmission progressive en procédant à un démembrement de propriété. 

En effet, il est possible de donner, de son vivant, des parts sociales à ses enfants à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans. Ces parts sociales peuvent porter sur la nue-propriété, ce qui vous permettra de conserver l'usufruit, c'est-à-dire la jouissance du bien immobilier et les loyers si le bien est loué. 

Au décès des parents, les enfants vont recueillir la pleine propriété des parts dont ils ont la nue-propriété, ne donnant lieu à aucune imposition (3). 

Prenons un exemple pour illustrer la situation : 

Monsieur Dupont a deux enfants et un patrimoine immobilier s'élevant à 500 000 euros. En cas de décès, suite à une donation de 100 000 euros par enfants, ces derniers seront imposés à hauteur de 150 000 euros chacun selon le barème par tranche des droits de succession ( 500 000 / 2 - 100 000 = 150 000)  

Pour éviter cette situation, Monsieur Dupont décide de créer une SCI à l'âge de 65 ans. Il veut transmettre la nue-propriété de ses parts à ses enfants dans la limite de l'abattement légal de 100 000 euros. À ce titre, il fait donation à chacun de ses enfants de la nue-propriété pour une valeur de 200 000 euros. 

Compte tenu de l'âge de monsieur, la valeur de la nue-propriété de ses parts s'élève à 100 000 euros, et la donation n'est donc pas taxable (4) (200 000 * 0.5 = 100 000).

Deux situations à comparaître : 

• Si Monsieur Dupont décède moins de 15 ans après la donation, alors tous les enfants seront imposés sur la base de 50 000 euros chacun. En effet, chaque enfant va recueillir la pleine propriété des parts dont ils ont la nue-propriété. Cette donation a entamé la totalité de l'abattement légal de chaque enfant, ils seront donc imposés au droit de succession sur la part restante qui leur est dévolue. (500 000 - 200 000 - 200 000) / 2 = 50 000. Ici la SCI a réduit l'assiette des droits de succession de 100 000 euros par enfant ; 

• Si Monsieur Dupont décède plus de 15 ans après la donation, soit après 80 ans, alors l'abattement légal est renouvelé pour chaque enfant au moment de la succession (5). Dans cette situation, les 50 000 euros dévolus au titre de la succession n'entament pas la totalité de l'abattement, ainsi monsieur Dupont a transmis grâce à la SCI 500 000 euros de patrimoine immobilier, net de droit de succession.