Cession du bail commercial : formalités, restrictions, information du bailleur, etc.

La cession de bail 3/6/9 : qu'est-ce que c'est ?

Définition de la cession de bail commercial

La cession de bail (ou cession du droit au bail) est l'opération par laquelle le locataire d'un local va transférer à un tiers le bénéfice de son bail. 

💡 Le locataire est appelé le “cédant”, quand la tierce personne qui se voit transférer le bail commercial est désignée comme “cessionnaire”.

Focus sur les obligations du cessionnaire du bail

En pratique, le locataire cédant est dessaisi du bail. Le cessionnaire va donc devenir le nouveau locataire du local, et être tenu à toutes les obligations légales inhérentes à son statut.

Le bailleur va changer d'interlocuteur et se trouver de fait lié par un contrat au cessionnaire du bail. 

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Comment se passe une cession de bail commercial ? Est-ce que le propriétaire peut la refuser ? 

Tout dépend de la situation.

Par principe, le locataire commercial est libre de céder son bail, sous réserve des dispositions conventionnelles applicables (1). Dans le cadre de l'application du statut des baux commerciaux, cette liberté peut en effet être entravée, dans certaines circonstances, selon les clauses insérées au contrat de bail. Distinguons les différentes situations possibles !

Cas prévus par le Code de commerce dans lesquels le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du bail par le locataire (cession de fonds de commerce, etc.)

Dans certaines situations particulières, le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession de bail commercial envisagée par son locataire. 

Il en est ainsi : 

• lorsque le locataire souhaite céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce, ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. Toute clause tendant à interdire ce type de cession, quelle qu'en soit la forme, est réputée non écrite (2) ;
   
• en cas fusion ou de scission de société, de transmission universelle de patrimoine (TUP) d'une société ou d'apport partiel d'actif. Dans ce cas, la société issue de la fusion, désignée par le contrat de scission, bénéficiaire de la TUP ou la société bénéficiaire de l'apport se substitue de plein droit à la société locataire, en dépit de toute disposition contraire et sans que le bailleur puisse s'y opposer (2) ;
   
• lorsque le locataire a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, et qu'il a signifié à son bailleur et aux créanciers inscrits sur son fonds son souhait de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé et le prix proposé. Dans une telle situation, le bailleur n'a pas à donner son accord à la cession de bail, mais bénéficie néanmoins d'un droit de préemption (voir ci-dessous) (3).

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Cas dans lesquels le bailleur peut s'opposer à la cession du bail ou la conditionner au respect de certaines conditions (autorisation du bailleur nécessaire, clause de garantie solidaire, etc.)

En dehors des cas de figure énoncés ci-dessus, le locataire reste libre de céder son bail à la condition toutefois que les clauses insérées au contrat de bail n'y fassent pas obstacle.

Il en est effet fréquent que les baux commerciaux prévoient des dispositions particulières visant à entraver ou à aménager le droit de cession de son bail par le locataire.

À titre d'exemple, le bail commercial peut contenir : 

• une clause limitative ou restrictive, subordonnant la cession du bail par le locataire à l'obtention de l'accord exprès et écrit du bailleur. En pratique, ce type de clause est courant, et a notamment vocation à jouer lorsque le locataire souhaite céder son droit au bail "seul" (de manière isolée, indépendamment de la vente de son fonds de commerce) ;
   
• une clause d'agrément, conditionnant la validité de la cession à l'agrément, par le bailleur, du cessionnaire du bail. Si le bailleur oppose un refus illégitime d'agréer le cessionnaire, le locataire peut néanmoins obtenir du juge le droit de céder son bail (4) ; 
   
• une clause ayant trait au formalisme de la vente, imposant le respect de certaines formalités particulières pour que la cession de bail soit valable (réalisation d'un acte authentique, nécessité d'appeler le bailleur à l'acte de cession, etc.) ;
   
• une clause de garantie solidaire du cédant, obligeant le locataire sortant à demeurer solidaire du paiement du loyer et des charges après la cession de bail. Notez que la loi prévoit que si la cession du bail s'accompagne d'une telle clause, le bailleur a l'obligation d'informer le locataire sortant de tout défaut de paiement du locataire dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée. En outre, le bailleur ne peut réclamer le paiement des loyers à son ancien locataire que pour une durée de 3 ans à compter de l'opération de cession (5) ;
   
• etc.

Du fait de la diversité du type de clauses possibles et de la jurisprudence abondante en la matière, il convient d'étudier le bail avec attention si une opération de cession de bail, notamment isolée, est envisagée par le locataire.

Attention : la validité des clauses insérées dans le bail commercial reste, en cas de litige, soumise à l'appréciation du juge.

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Comment signifier la cession du bail au bailleur commercial ? Formalisme, droits d'enregistrement, etc.

En matière de formalisme, 2 situations sont à distinguer : 

• si la cession de bail a été conclue avant le 1er octobre 2016, elle doit avoir été signifiée au bailleur par la remise d'un acte extrajudiciaire ou acceptée par lui dans un acte authentique (6) ;
   
• si la cession a été conclue à compter du 1er octobre 2016, la cession de bail produit effet à l'égard du bailleur lorsque l'acte lui a été notifié ou qu'il en a pris acte (7).

Bon à savoir : 

Il est recommandé, lors de la cession du bail, de réaliser un état des lieux en présence du cédant et du cessionnaire. 

Pour en savoir plus sur les étapes à respecter lors de la cession d'un bail commercial et les droits d'enregistrements applicables à ce type d'opération, consultez notre dossier dédié !

Focus sur les droits de préemption existants en cas de cession du bail commercial 

Droit de préemption des communes dans certaines zones

Les communes bénéficient d'un droit de préemption sur les baux commerciaux dans certaines zones appelées "périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité" (8).

Si elle exerce effectivement son droit de préemption, la commune doit ensuite rétrocéder le bail acquis, dans les 2 ans, à un commerçant ou à un artisan. 

Bon à savoir :

Il est important, avant toute initiative, que le cédant se renseigne en mairie pour savoir si le local est situé en zone.

Droit de préemption légal du bailleur

Le bailleur d'un local commercial bénéficie d'un droit de préemption relatif à la cession de bail lorsque son locataire, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, lui a signifié son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé.

Dans une telle hypothèse, le bailleur a 2 mois pour exercer sa priorité de rachat du bail (3). À défaut, et s'il n'a pas saisi le tribunal judiciaire dans ce même délai, son accord est réputé acquis.

En fin, notez qu'une clause du bail peut en outre prévoir un droit de préemption du bailleur concernant la cession de bail, ce qui a déjà été reconnu valide par la Cour de cassation (9).

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