Le droit de préemption de la mairie en cas de cession d'un fonds de commerce : tout savoir

Comment fonctionne le droit de préemption commercial ? Qui peut l'exercer ?

La cession d'un fonds de commerce (autrement dit, sa vente) peut, dans certains cas, faire l'objet d'une préemption par la mairie de la commune dans laquelle le fonds est situé (1).

Ce droit de préemption a été mis en place pour permettre aux communes de maintenir les petits commerces de proximité en centre-ville, menacés par des zones d'activités commerciales (2).

💡 Le droit de préemption peut en principe être exercé par la mairie, mais celle-ci peut aussi choisir de déléguer ce droit, notamment :

• à l'établissement de coopération intercommunale dont elle fait partie ;
• à un établissement public ;
• à une société d’économie mixte (SEM) ;
• au concessionnaire d'une opération d'aménagement ;
• etc.

Concrètement, l'exercice du droit de préemption va permettre à la mairie de bénéficier d'une priorité pour racheter le fonds de commerce mis en vente. En pratique, elle va donc remplacer le potentiel acquéreur du fonds qui s'était positionné sur l'achat de celui-ci.

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Quand une mairie exerce son droit de préemption, quelle procédure doit-elle appliquer ? Dans quel objectif ? 

Pour exercer valablement son droit de préemption, la mairie doit suivre une procédure particulière, qui implique le respect de plusieurs étapes : 

• réception de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) par le cédant du fonds ;
• notification au cédant de sa volonté de préempter la vente ;
• exercice effectif de son droit de préemption via la signature de l'acte de rachat du fonds ;
• rétrocession du fonds racheté à une entreprise immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre national des entreprises (RNE).

En exerçant son droit de préemption, la mairie poursuit en effet l'objectif, à terme, de rétrocéder le fonds racheté à une entreprise à même de préserver la diversité commerciale et artisanale du périmètre dans lequel il est implanté (3).

Bon à savoir :

Le cahier des charges de rétrocession du fonds de commerce doit être approuvé par délibération du conseil municipal (ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale délégataire). L'acte de rétrocession doit par ailleurs prévoir les conditions dans lesquelles il peut être résilié si l'acquéreur du fonds ne respecte pas ce cahier des charges. 

Cette rétrocession doit être réalisée dans un délai maximum de 2 ans (3 ans, en cas de location-gérance du fonds de commerce) (4).

Si la mairie n'a pas trouvé de repreneur à l'issue de ce délai, l'acquéreur qui souhaitait initialement acquérir le fonds de commerce bénéficie d'un droit de priorité pour son rachat.

Comment savoir si la cession de votre fonds de commerce est concerné par un droit de préemption ?

Toutes les cessions de fonds de commerce ne sont pas soumises à un droit de préemption. En effet, seules les cessions de fonds de commerce situés dans une zone spécifique appelé "périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité" peuvent faire l'objet d'un droit de préemption de la part de la mairie.

💡 Pour savoir si c'est le cas, vous devez vous rapprocher de la mairie du lieu dans lequel est implanté le fonds de commerce.

NB : ce droit de préemption concerne aussi la cession, dès lors qu'ils sont situés en zone :

• de fonds artisanaux ;
• de baux commerciaux. À ce sujet, notez que la rétrocession d'un bail commercial doit être autorisée préalablement par le bailleur, sous peine de nullité ;
• ou de terrains portant des commerces ou destinés à porter des commerces dans un délai de 5 ans à compter de leur vente, dès lors que ces commerces sont des magasins de vente au détail ou des centres commerciaux, ayant une surface de vente comprise entre 300 et 1.000 mètres carrés.

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Quelles sont vos obligations si le fonds de commerce que vous souhaitez vendre se situe dans un périmètre de sauvegarde du commerce de l'artisanat de proximité ? 

Si votre fonds de commerce est implanté dans un tel périmètre, vous avez l'obligation d'informer la commune de votre volonté de vendre celui-ci via une déclaration préalable de cession, dite aussi "déclaration d'intention d'aliéner" (DIA).

Cette déclaration vise à permettre à la mairie de faire valoir, si elle le souhaite, son droit de priorité pour racheter le fonds. Elle doit mentionner les informations suivantes :

• la description du fonds de commerce, le prix et les conditions de la cession envisagée ;
• l'activité de l'acquéreur pressenti pour la cession ; 
• le nombre de salariés du cédant (le vendeur) et la nature de leur contrat de travail ;
• le chiffre d'affaires réalisé par le cédant.

Bon à savoir :

Lorsque le vendeur du fonds de commerce ne réalise pas de déclaration préalable de cession, la vente du bien peut faire l'objet d'une annulation.

Comment utiliser le formulaire Cerfa 13644*02 dans le cadre de la déclaration de la cession d'un fonds de commerce en mairie ?

La déclaration préalable de cession d'un fonds de commerce doit être réalisée au moyen du formulaire Cerfa 13644*02 "Déclaration de cession d'un fonds de commerce, d'un fonds artisanal ou d'un bail commercial, soumis au droit de préemption".

Elle doit être adressée, en 4 exemplaires, par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par voie électronique au maire de la commune, voire en main propre, en mairie, contre récépissé.

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Comment la mairie exerce-t-elle son droit de préemption, une fois informée de la vente d'un fonds de commerce ?

Lorsque la mairie est informée de la cession d'un fonds de commerce dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, elle n'est pas obligée de préempter la vente : libre à elle de le faire ou non, en fonction des paramètres de la situation.

Hypothèse 1 : la mairie décide de préempter

Si la mairie décide d'exercer son droit de préemption commercial pour acquérir le fonds de commerce mis en vente, elle doit transmettre sa décision au vendeur par LRAR, par remise contre décharge au domicile ou au siège social du vendeur, ou par voie électronique (si la DIA a été faite par voie électronique).

La mairie dispose d'un délai de 2 mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour notifier au cédant qu'elle souhaite exercer son droit de préemption (5).

En l'absence de réponse dans ce délai de 2 mois, la mairie est réputée renoncer à l'exercice de son droit de préemption.

Bon à savoir :

Dans le cas où le local dans lequel le fonds de commerce est exploité est loué (il existe un bail commercial), une copie de la décision de préempter doit être transmise au bailleur commercial.

La décision de préemption de la mairie peut être faite avec ou sans réserve :

• si le droit de préemption est exercé sans réserve : la mairie acquiert le fonds de commerce aux conditions fixées dans la promesse de cession. Elle dispose alors de 3 mois pour conclure l'acte de cession à compter de l'accord sur le prix et les conditions de la vente ;
   
• si le droit de préemption est exercé avec réserve(s) : dans ce cas, la mairie souhaite préempter la vente, mais n'est pas d'accord avec le prix (ou les conditions) fixé(es) dans la déclaration préalable. Par conséquent, elle doit saisir juge de l'expropriation dans un délai de 2 mois à compter de la réception de déclaration (6). Par la suite, elle notifie au cédant son offre d'acquérir aux prix et conditions fixés par l'autorité judiciaire.

Hypothèse 2 : la mairie fait le choix de ne pas préempter

Dans le cas où la mairie n'exerce pas son droit de préemption dans les 2 mois suivant la réception de la déclaration préalable de cession, le vendeur du fonds de commerce est libre de le vendre à l'acquéreur qu'il aura choisi.

En cas d'exercice de son droit de préemption par la mairie, le cédant dispose-t-il d'un recours ?

Lorsque la mairie exerce son droit de préemption, le cédant peut contester l'exercice de ce droit dans certains cas précis, notamment si la notification de la décision de préempter est faite hors délai. 

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