Définition : quelles différences de fonctionnement entre une SCI et SCI familiale ?
Comme leur nom l'indique, il s'agit de sociétés civiles immobilières, elles ont donc les mêmes formalités de création et règles de fonctionnement (statut, durée de vie, gérant, etc.). À ce titre, le régime juridique est inchangé, il en est de même au niveau fiscal.
La principale différence réside en la qualité des associés, qui sont membres de la même famille.
La création d'une SCI familiale revêt un intérêt financier, avec une possibilité de montages patrimoniaux du fait du lien de parenté rapproché entre les associés.
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Quel intérêt d'une SCI familiale ? Une gestion simplifiée du patrimoine
Lors de la rédaction des statuts, les associés choisissent le gérant de la SCI. En pratique, il s'agit généralement de l'un des parents, jusqu'à son décès. Cette qualité vous permet de garder la main sur la gestion de la SCI et du bien immobilier. Même si vos pouvoirs peuvent être réduits par les associés (souvent vos enfants), en tant que gérant, vous restez le maître à bord.
La SCI permet donc de simplifier la gestion de votre patrimoine immobilier.
De plus, lors de l'élaboration des statuts, vous pouvez prévoir une clause d'inaliénabilité qui interdit aux associés de vendre les parts sociales à un tiers sans l'accord de tous.
À noter : vous pouvez aussi soumettre la cession des parts sociales à l'agrément unanime des associés par le biais d'une clause d'agrément.
L'insertion de telles clauses peut se faire dans un pacte d'associés plus flexible et confidentiel. Le modifier est plus simple qu'une transformation des statuts.
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La gestion d'une SCI familiale obéit à un formalisme simplifié. En effet, comme dans toute SCI, le gérant est tenu de réunir les associés au moins une fois par an en assemblée générale.
Le procès-verbal d'assemblée est le seul document exigé. La SCI familiale n'a pas à déposer l'approbation de ses comptes au greffe du Tribunal de commerce.
La création d'une SCI pour transmettre son patrimoine
Il est possible, par le biais d'une SCI, de transmettre petit à petit vos parts sociales à vos enfants. Concrètement, il s'agit de démembrer la propriété du bien. Dans un premier temps, vous pouvez céder la nue-propriété de vos parts sociales.
Cependant, vous serez toujours titulaire de l'usufruit. Autrement dit, vous conserverez la jouissance du bien immobilier (vous continuerez à y habiter, vos enfants ne pourront vous déloger même en cas de mésentente). En cas de location du bien, vous percevrez les fruits, c'est-à-dire les loyers.
Au décès des parents, les enfants récupèrent automatiquement l'usufruit des parts sociales sans avoir à payer de droits de succession. Ils deviennent ainsi pleins propriétaires des parts, autrement dit, ils ne partagent plus le droit de propriété avec leurs parents.
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Quels sont les avantages fiscaux d'une cession de parts sociales ? Quel est le coût pour les associés ?
Vous avez la possibilité, grâce à la SCI familiale, de donner progressivement des parts sociales avec un abattement de 100 000 euros pour les donations en ligne directe tous les 15 ans (donation entre parents et enfants). Concrètement, vous pouvez donner 100 000 euros de parts sociales par enfant tous les 15 ans sans payer aucun droit.
Un mineur peut être associé dans une SCI. Cependant, pour la vente d'un bien immobilier de la SCI, il faut une autorisation du juge des contentieux de la protection à la décision d'assemblée générale autorisant cette vente. L'absence d'autorisation du juge est sanctionnée par la nullité de la vente (1).
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SCI familiale pour réduire les risques de conflits en cas de succession
Le décès d'un ascendant peut être source de conflit lors de la succession. Par principe, en cas de pluralité d'héritiers, ces derniers se partagent un bien en indivision. Au regard des règles qui régissent l'indivision, les tensions peuvent vite arriver.
L'un des inconvénients de l'indivision est la possibilité pour l'un des indivisaires (héritiers) de provoquer la vente du bien en cas de mésentente (2). En d'autres termes, cela signifie qu'il peut décider de vendre à une personne étrangère à l'indivision et donc sortir du “sacro saint” cercle familial (les indivisaires ont néanmoins un droit de préemption) (3).
Dans le cadre d'une SCI, une clause dans les statuts, peut interdire ce type de vente. Par conséquent, si un des héritiers souhaite vendre ses parts sociales et sortir de la société, il devra les vendre à l'un des associés.
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SCI familiale, moyen de protection du concubin survivant
Le décès d'un associé en SCI entraîne en principe la transmission des parts sociales aux héritiers (4). Le partenaire d'un Pacte civil de solidarité (Pacs) ou le concubin survivant n'hérite pas au décès de son partenaire. Il risque alors d'être invité à quitter le logement, par les enfants qui héritent du patrimoine immobilier, et ce, même s'il était propriétaire avec le défunt.
Face à cette situation, le démembrement croisé des parts sociales peut être une solution. En effet, grâce à ce démembrement, les concubins (ou partenaires de Pacs) détiennent chacun une moitié des parts sociales en usufruit et l'autre moitié en nue-propriété.
Ainsi, au décès de l'un des concubins, le survivant recevra automatiquement l'usufruit de sa part détenue en nue-propriété. Il sera donc plein propriétaire de 50 % des parts de la SCI et usufruitier de l'autre moitié. Il ne sera plus contraint par la volonté des héritiers.
Exemple :
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deux concubins détiennent chacun respectivement 50% des parts d'une SCI en usufruit, et 50% de ces mêmes parts en nue-propriété ;
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au décès de l'un des concubins, le survivant reçoit automatiquement l'usufruit des parts qu'il détient en nue-propriété (3) sans payer de droits de succession et conserve les 50 % d'usufruit qu'il détenait déjà ;
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le concubin survivant détient alors une moitié des parts sociales en pleine propriété et l'autre moitié en usufruit. Il reste donc la nue-propriété de la seconde moitié des parts qui revient aux enfants du défunt ;
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en tant que propriétaire de la totalité des parts en usufruit, le concubin survivant conserve la jouissance entière du logement et se trouve protégé.
Bon à savoir :
Le démembrement croisé des parts sociales peut également présenter un avantage en cas de famille recomposée. Avec le même exemple (chaque conjoint acquiert la moitié des parts en usufruit et l'autre moitié en nue-propriété), au décès des deux époux, les enfants de chacun deviennent propriétaires des parts de leur parent respectif.
Peut-on mettre en location un bien appartenant à la SCI familiale ?
La location d'un immeuble nu appartenant à la SCI familiale
La SCI familiale est souvent soumise à l'impôt sur le revenu (IR).
Dans l'hypothèse où la SCI possède un immeuble nu (non meublé), sa mise en location ne pose pas de difficultés. Les loyers sont imposés à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains des associés.
La location des immeubles nus demeure une activité civile, de rentiers, n'entraînant pas de conséquences sur le régime fiscal.
La location d'un immeuble meublé appartenant à la SCI familiale
Attention ! La location d'un immeuble meublé peut avoir des conséquences sur le régime fiscal de votre SCI familiale.
En effet, la location d'immeuble meublé doit être considérée comme une activité commerciale. Or, comme son nom l'indique, la SCI (familiale ou pas) ne peut avoir pour objet qu'une activité civile. En cas de location meublée, l'administration fiscale considérera votre activité comme commerciale. Même si vous avez opté pour l'IR, vous basculerez vers l'impôt sur les sociétés (IS).
Néanmoins, ce basculement peut être évité, si la location meublée :
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est occasionnelle (courte et exceptionnelle) ;
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représente moins de 10 % des recettes de la SCI.
Les associés peuvent alors bénéficier du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP).
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