Caution solidaire dans le bail commercial : formalisme, avantages, etc.

Attention :

Les règles relatives au cautionnement diffèrent notamment selon la qualité de la caution (physique, morale) et celle du créancier (professionnelle ou non professionnelle). 
Nous traitons ici de la situation, courante en pratique, dans laquelle le dirigeant (personne physique) de la société locataire du local commercial se porte caution du règlement du loyer auprès du bailleur (non professionnel).
Gardez à l'esprit que chaque situation doit faire l'objet d'une étude au cas par cas. 

Caution solidaire dans les baux commerciaux : principe et mécanisme

Définition

Selon le Code civil, le cautionnement est un contrat unilatéral par lequel une personne (la caution) s'oblige envers le créancier (le bailleur) à payer la dette du débiteur (ici le locataire) en cas de défaillance de celui-ci (1). 

Bon à savoir : 

Attention à ne pas confondre le cautionnement avec le dépôt de garantie.

Par l'acte de cautionnement, une tierce personne s'engager à régler le montant des loyers dûs après du bailleur si ceux-ci viennent à rester impayés par le locataire.
Le dépôt de garantie est lui une somme d'argent versée par la locataire commercial au début du bail, que le bailleur devra lui restituer en fin de bail s'il a rempli l'ensemble des obligations contractuelles mises à sa charge (loyer payé, local rendu en bon état d'usage et de réparations, etc.).

Comment fonctionne la caution solidaire dans un bail commercial ? Quelles différences entre caution simple et solidaire ?

Le cautionnement donné peut être (2) : 

• simple, auquel cas le bailleur ne peut demander le paiement du loyer à la caution que si le locataire, vainement sollicité, n'est pas en mesure de payer ;
   
• solidaire, auquel cas le bailleur créancier peut exiger le paiement de l'intégralité de la dette de loyer à la caution sans avoir à poursuivre préalablement le débiteur.

Notez que la solidarité peut aussi être prévue entre les cautions, si celles-ci sont multiples. 

Lors de la signature d'un bail commercial, l'acte de caution exigé par le bailleur constitue donc une garantie importante pour lui, puisqu'elle lui assure le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire. De fait, il s'agit d'une pratique répandue. 

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Qui peut se porter caution du locataire dans le cadre d'un bail portant sur un local commercial ?

Une personne physique ou morale

La caution d'une entreprise prenant à bail des locaux commerciaux peut être une personne physique (comme un particulier) ou une personne morale (une autre entreprise).

💡 Généralement, c'est le dirigeant de la société locataire du local qui décide de se porter caution de l'engagement pris par celle-ci. 

Bon à savoir : 

Il est impératif, si la caution est une personne physique, de vérifier son régime matrimonial.

Si la caution est mariée sous le régime de la communauté légale, elle ne peut en principe engager que ses biens propres, sauf si son conjoint a donné son consentement exprès pour que l'engagement englobe également les biens de la communauté (3).

Doit-il obligatoirement s'agir d'un résident français ?

Pas forcément, même si en pratique, la caution solidaire est souvent soumise à une contrainte territoriale.

En effet, le bailleur peut imposer que la caution réside sur le territoire français, afin de faciliter l'exécution de son engagement. 

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Dirigeant se portant caution d'une société locataire de locaux commerciaux : quelles sont les mentions obligatoires (sous peine de nullité) de l'acte de cautionnement ?

💡Attention : une réforme entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2022 (4) a refondu en profondeur le régime juridique applicable au cautionnement. Les règles exposées ici sont celles qui s'appliquent aux contrats conclus à compter de cette date.

Lorsque la caution est une personne physique, le Code civil prévoit qu'elle doit, à peine de nullité de son engagement, apposer elle-même sur l'acte la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal (capital) et en accessoire (intérêts), exprimé en toutes lettres et en chiffres (5).

Notez qu'en cas de différence entre la somme écrite en lettres et celle écrite en chiffres, c'est la somme écrite en toutes lettres qui prévaut. 

Bon à savoir : 

Le cautionnement doit impérativement être exprès (il ne peut pas être présumé). Il ne peut pas être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté (6).

Dirigeant se portant caution de la société locataire des locaux commerciaux : quelle mention obligatoire en cas de cautionnement solidaire ? 

Très fréquemment, le bailleur exige que l'engagement de caution soit solidaire : concrètement, cela signifie que le bailleur peut demander à la caution de payer le montant du loyer dû sans avoir à poursuivre au préalable la société locataire.

Dans ce cas bien particulier, on dit que la caution est privée de ce que l'on appelle le "bénéfice de discussion".

Le cautionnement solidaire constitue un engagement particulièrement lourd pour la caution, qui doit être impérativement être formalisé dans l'acte : à cet effet, la loi prévoit que si le cautionnement est solidaire, la caution doit reconnaître dans l'acte qu'elle ne peut pas exiger du créancier (le bailleur) qu'il poursuive d'abord le débiteur (5). 

🔍 Attention : si cette mention ne figure pas dans l'acte de cautionnement, la caution conserve le bénéfice de discussion. Pratiquement, cela signifie que l'acte de cautionnement sera simple, et non solidaire. 

Une fois rédigé et signé, l'acte de cautionnement doit être annexé au bail commercial.

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Cautionnement solidaire d'un bail commercial : de quelle durée peut-il/doit-il être ? 

Le cautionnement d'un bail commercial est en général à durée déterminée, car limité à la durée du bail.

Il peut néanmoins être envisageable de régler le sort du cautionnement en cas de prolongation du bail, ou de renouvellement de celui-ci.

En effet, la Cour de cassation a déjà eu l'occasion de juger que la prolongation tacite du bail entraînait l'extinction du cautionnement, sauf dans l'hypothèse où celui-ci prévoit qu'il s'applique aussi à cette période (7).

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La caution qui a payé le montant du loyer dû a-t-elle des recours contre le locataire défaillant et/ou les autres cautions solidaires ?

Oui ! Entre autres dispositifs, la caution solidaire qui a réglé l'intégralité du montant dû au bailleur dispose de 2 types de recours :

• un recours personnel, qui lui permet de se retourner contre le locataire pour obtenir remboursement de la somme versée au bailleur (sommes, intérêts et frais compris). La caution peut aussi obtenir le remboursement d'un préjudice indépendant lié au paiement de la dette, si elle en apporte la preuve (8) ;
   
• un recours subrogatoire, qui lui permet de réclamer aux autres cautions solidaires la somme versée au bailleur (9).

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