Mise en demeure du locataire commercial de respecter ses obligations contractuelles

Vous êtes bailleur d’un local commercial et votre locataire n’honore plus ses obligations contractuelles. 

Votre contrat de bail comprend une clause résolutoire qui vise les obligations concernées, et vous souhaitez mettre en demeure le preneur (locataire) de rectifier son erreur avant de lui adresser un commandement d’exécuter par voie de commissaire de justice, afin, à terme, de mettre celle-ci en application.

La clause résolutoire est destinée à permettre au bailleur d’agir en cas de manquement contractuel de la part de son locataire. 

Elle permet, dans certains cas de figure, de résilier le contrat de bail commercial, conformément aux articles 1224 du Code civil et L145-41 du Code de commerce. 

Attention : selon l’article L145-41 du Code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

Le présent courrier n’est pas un commandement d’exécuter au sens où l’entend la loi, mais une mise en demeure préalable au commandement d’exécuter, qui est l’étape ultime avant la mise en jeu de la clause résolutoire.
 

• Les obligations du locataire 

Pour rappel, le preneur est assujetti à toutes les obligations figurant sur le bail, comme le paiement du loyer (article 1728, 2° du Code civil), dont il lui incombe de prouver qu’il s’en est acquitté (Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, n°12-25768). Il doit respecter la destination des lieux, ainsi que les éventuelles clauses du contrat de bail.

Un bailleur peut, par exemple, insérer une clause spécifiant que les frais de(s) relance(s) et de commissaire de justice seront à la charge du locataire. 

• La clause résolutoire

La clause résolutoire est destinée à renforcer les obligations du preneur. 

Pour être mise en œuvre, elle suppose la réunion de différents éléments :

• d'une part, elle doit être claire et précise. Les obligations du locataire qui peuvent être sanctionnées par son application doivent être clairement énumérées conformément à l’article 1225 du Code civil ;
   
• d'autre part, le bailleur doit agir de bonne foi, conformément à l’article 1104 du Code civil (par exemple : Cass. Civ. 3ème, 11 février 2016, n°14-25323) ;
   
• enfin, le manquement du preneur doit avoir duré au moins un mois à la suite de la notification du commandement du bailleur, conformément à l’article L145-41 du Code de commerce. En effet, la clause ne peut prendre effet que si le commandement de respecter les obligations contractuellement prévues est demeuré infructueux pendant un mois.

Aussi, peu importe la gravité du manquement : tant que l'obligation du locataire est visée par la clause, le bail peut être résilié. 

Il est important de notifier par lettre recommandée avec accusé de réception la première mise en demeure relative aux manquements du preneur. 

Une fois cette lettre envoyée et restée vaine, vous pourrez vous rapprocher d’un commissaire de justice pour qu’il délivre un commandement d’exécuter au locataire laissant à celui-ci un délai d’un mois pour s’exécuter.