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Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié
- soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement ;
- soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité (PACS) enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu'il émane du bailleur (3 mois pour un meublé (2)).
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de 3 ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations du bailleur. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit être jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement (elle est contenue dans un arrêté) (3).
Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.
Cas particuliers :
- si 1 seul des époux est signataire du bail mais que le propriétaire a été informé du mariage : le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux ;
- si un 1 seul des partenaires de PACS mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail : le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de PACS.
La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :
- par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ;
- ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé.
Dans le cas d'un congé pour vendre, le locataire bénéficie d'un droit de préemption : il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.
S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption. Ce droit des locataires doit être indiqué dans la lettre de congé.
Dans le cas d'un congé pour reprise, la lettre de congé doit préciser le motif du congé (reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches), le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise et une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.
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