Modèle de lettre : Lettre contestant la présence d’un vice caché sur un bien immobilier vendu

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue.  

Le vice caché est celui qui remplit les trois conditions cumulatives suivantes : 

• ne pas être apparent au moment de l’achat ;
• exister au moment de l’achat ; 
• rendre la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus (article 1641 du Code civil).

L'action résultant des vices cachés doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice et au plus tard dans les 20 ans qui suivent la livraison du bien (articles 1648, 2224 et 2232 du Code civil).

En application de l’article 1644 du Code civil, dans le cas où le vice caché est avéré, l'acheteur a le choix de : 

• rendre la chose et de se faire restituer le prix ; 
• garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

De plus, conformément à l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, à des dommages et intérêts envers l'acheteur. 

A contrario, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne serait tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente (article 1646 du Code civil).

Enfin, la garantie légale des vices cachés n’est pas d’ordre public. Cela signifie que les parties peuvent convenir entre elles qu’elle ne s’applique pas dans le cadre de la vente qui les concerne en application de l’article 1643 du Code civil en insérant dans le contrat une clause de non-garantie des vices cachés. Vérifiez donc le contrat pour constater sa présence.
Cette clause a cependant deux exceptions : 

• le vendeur est un professionnel de la vente et de l’immobilier (Cass. 3e civ., 13 juillet 2016, n°15-16414) ;
• le vendeur en avait connaissance et a dissimulé le vice caché (Cass. 3e civ., 8 avril 2014, nº 09-72747), par exemple le fait de cacher un défaut par un mur juste avant la vente.

La charge de la preuve incombe à l’acheteur. 

Pour contester cette demande d’application de la garantie légale des vices cachés, il est possible selon les cas, d’évoquer : 

• le fait que le défaut n’existait pas à la date d’achat du bien immobilier ;
• le défaut était apparent au moment de la vente ; 
• que le défaut relève de l’usure normale du bien ;
• il existe, dans le contrat de vente, une clause de non-garantie des vices cachés, qui précise que le vendeur particulier de bonne foi ne sera pas tenu des vices cachés découverts sur le bien après la vente.