Location Airbnb sans l'accord du propriétaire : quels sont les risques pour le locataire ?

Actualité :

La loi visant à encadrer la location des meublés de tourisme de type Airbnb a été promulguée le 19 novembre 2024.  Pour tout savoir sur les nouvelles mesures applicables, consultez notre actualité dédiée : Locations de meublés de tourisme/Airbnb : que prévoit la nouvelle loi 2024 (loi Le Meur) ?

À quelles conditions le locataire d'un logement peut-il sous-louer son appartement sur Airbnb ?

Sous-location d'un logement loué vide ou meublé : l'autorisation du bailleur est requise par la loi

Qu'il loue un logement loué vide ou un logement meublé, le locataire ne peut céder le contrat de location ou sous-louer le logement qu'avec l'accord écrit du bailleur (qui doit aussi porter sur le prix du loyer) (1). 

NB : notez qu'il n'est question ici que des logements loués à titre de résidence principale par le locataire. 

Dans un tel cas, le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut dans tous les cas pas excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire doit transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

⚠ La sous-location d'un logement sur Airbnb ne confère aucun droit sur le bail d'habitation en lui-même : en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

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Bon à savoir : la nouvelle loi relative à la régulation des locations de meublés de tourisme prévoit que dans certains cas, le locataire est tenu, au titre de ses obligations locatives, d'occuper le logement à titre de résidence principale, sous peine de voir son contrat de bail résilié de plein droit. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre actualité dédiée : Locations de meublés de tourisme/Airbnb : que prévoit la nouvelle loi 2024 (loi Le Meur) ?

Location d'un logement social (habitation à loyer modéré - HLM) : interdiction absolue de sous-louer le logement

En dehors de certains cas particuliers, il est formellement interdit au locataire d'un logement social, meublé ou non de sous-louer celui-ci, de céder son bail ou de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement.

Si le locataire ne respecte pas cette règle, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail (2).

Bon à savoir :

Des règles particulières existent pour les locations de logements soumis à la loi du1ᵉʳ septembre 1948.

Un règlement de copropriété peut-il interdire la location de meublés de tourisme de type Airbnb ?

Sous-louer son appartement sur Airbnb : attention aux clauses du règlement de copropriété

Tout règlement de copropriété peut prévoir des restrictions à la mise en location meublée de courte durée de lots de l'immeuble. 

Peuvent figurer des clauses relatives à la destination de l'immeuble, comme :

• une clause d’habitation bourgeoise exclusive, qui suppose que chaque copropriétaire (et ses locataires) est tenu de respecter le caractère "bourgeois" de l’immeuble, c'est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation uniquement ;
• une clause prévoyant l'interdiction d’exercer une activité commerciale dans les lots de copropriété, comme la location saisonnière.

Bon à savoir : 

Le locataire d'un logement situé en copropriété est tenu de respecter le règlement de copropriété applicable. Si son bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublé à titre de résidence principale), le bailleur est d'ailleurs tenu de lui communiquer les extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de l'immeuble, à la jouissance et à l'usage des parties privatives et communes (3).

💡 Dans certains cas et dans certaines zones, il peut aussi être nécessaire, avant de proposer un logement meublé à la location sur Airbnb, de procéder à un changement d'usage du bien, procédure obéissant à une règlementation particulière. Pour en savoir plus, rapprochez-vous de votre mairie.

Quelles sont les nouvelles règles fixées par la loi "anti-Airbnb" à l'égard des copropriétés et des locations de meublés de tourisme ?

La nouvelle loi visant à réguler les locations de meublés de tourisme de type Airbnb renforce les pouvoirs des copropriétés sur le sujet.

Par exemple, elle prévoit que les règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 (date d'entrée en vigueur de la nouvelle loi) doivent impérativement mentionner, de manière explicite, l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourismes dans l'immeuble (4).

🔍 Pour tout savoir, consultez notre actualité dédiée : Locations de meublés de tourisme/Airbnb : que prévoit la nouvelle loi 2024 (loi Le Meur) ?

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Sous-louer son logement sans accord du bailleur : quels sont les risques pour le locataire ? 

Conséquence 1 : le juge peut condamner le locataire à rembourser les sous-loyers perçus, voire à verser des dommages et intérêts au bailleur

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, les sous-loyers qui sont perçus par le locataire qui n'a pas été autorisé à sous-louer son logement sont des "fruits civils", qui reviennent, par accession, au bailleur (5).

Concrètement, la notion de "fruits civils" renvoie au fait que les sous-loyers perçus sont directement liés au droit de propriété que détient le bailleur sur le logement loué.

Puisqu'il est titulaire du droit de propriété du bien, il lui appartient de percevoir les gains liés à ce droit : de fait, les sous-loyers indûment perçus par le locataire qui a sous-loué sans obtenir son autorisation doivent lui être remboursés. 

💡 Évidemment, le remboursement des sous-loyers perçus ne fait pas obstacle au versement d'éventuels dommages et intérêts si le bailleur prouve un préjudice particulier. 

Conséquence 2 : le locataire peut s'exposer à la résiliation de son bail d'habitation  

Le locataire qui sous-loue son logement sans avoir obtenu l'autorisation de son bailleur peut voir son bail résilié pour faute.

À titre d'exemple, la Cour de cassation a eu l'occasion de préciser que le locataire qui a mis une partie de son logement conventionné en sous-location Airbnb, alors même que la loi lui l'interdit, peut être condamné au remboursement intégral des loyers perçus sans déduction de son propre loyer, mais aussi à la résiliation de son bail (6).

Pour mémoire : les logements conventionnés sont des logements d'habitation dont le propriétaire a signé une convention avec l'État afin que leurs loyers soient accessibles aux personnes à faibles revenus. Ils sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins 8 mois par an. Ils ne peuvent pas faire l'objet d'une sous-location, sauf cas particuliers. 

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Conséquence 3 : la plateforme Airbnb peut être condamné solidairement au remboursement des sous-loyers indûment perçus par le locataire

Plus récemment, la Cour d'appel de Paris est allée encore plus loin en condamnant solidairement le site Airbnb à rembourser les sous-loyers indûment perçus par le sous-locataire au bailleur du logement (7).

Dans cette affaire, le propriétaire d'un logement meublé avait loué celui-ci à un tiers via la signature d'un contrat de bail précisant que le locataire avait l'interdiction de céder ou de sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur. 

S'étant par la suite aperçu que sa locataire avait mis son logement sur Airbnb, le bailleur l'avait assignée devant le juge pour obtenir, entre autres, le remboursement des sous-loyers perçus.

Dans ses développements, la Cour a considéré qu’Airbnb n’était pas un simple "hébergeur" qui se contentait de mettre en relation deux particuliers et leur rappeler les règles de la location, mais qu'il s'agissait en réalité d'un "éditeur de contenus", qui jouait un rôle actif dans la rédaction des annonces diffusées sur son site internet, dont elle supervisait et contrôlait le contenu.

En ce sens, la Cour a considéré qu'il incombait à la plateforme de :

• s'assurer que toutes les annonces publiées sur son site étaient licites ;
• retirer les offres illicites.

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