Préambule : quelles sont les conditions pour que le locataire puisse sous-louer son logement en Airbnb ?
Autorisation du bailleur requise par la loi
Logement vide ou meublé
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement, sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (1).
Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
À savoir :
Le locataire doit transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
La location d'un Airbnb ne confère pas de droit au bail d'habitation.
Logement social
Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement.
En cas de non-respect de ces règles, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail (2).
Règlement de copropriété : est-ce qu'il peut interdire le Airbnb ?
Oui, le règlement de copropriété peut prévoir des restrictions (voire une interdiction) à la mise en location de courte durée.
Le règlement de copropriété peut prévoir :
- une clause d’habitation bourgeoise exclusive. Cette clause suppose que chaque copropriétaire - et leurs locataires - sont tenus de respecter le caractère bourgeois de l’immeuble, c'est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation uniquement ;
- une interdiction d’exercer une activité commerciale - dont la location saisonnière.
Pour avoir connaissance d'une telle clause, n'hésitez pas à vous renseigner auprès du syndic de copropriété. La modification du règlement de copropriété doit faire l'objet d'un vote - à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix - en Assemblée générale (3).
À noter : les communes prévoient des restrictions spécifiques qu'il convient de vérifier.
Attention ! S'il a en a été informé et qu'il n'agit pas, le bailleur peut être tenu responsable des troubles de voisinage causés par les locataires et sous-locataires.
Notre dossier sur la location d'un logement meublé ou vide
Notre dossier fait le point sur ce qu'il faut savoir dans le cadre d'un contrat de bail d'habitation. Il met notamment à votre disposition 3 modèles de contrats et 24 modèles de lettres.
Airbnb : une réglementation de plus en plus contraignante ?
En moins de 10 ans, nous sommes passés de 300 000 logements mis en location à plus de 1 million. Cet essor est vu d'un mauvais œil, avec une impossibilité dans certaines villes de pouvoir se loger. Pour répondre à cela, les conditions d'utilisation de la plateforme Airbnb vont évoluer, tant pour un propriétaire que pour un locataire souhaitant sous-louer son logement.
En effet, le Sénat a adopté, mardi 21 mai 2024, une proposition de loi visant à la régulation des logements en Airbnb, mais aussi à la réduction des avantages fiscaux afférents (4).
Fin de la "niche fiscale Airbnb" ?
Louer un logement en Airbnb via le régime micro-BIC était avantageux, avec un abattement forfaitaire de 71% pour les meublés touristiques classés et 50% pour les autres. Comparativement, les locations nues de longue durée ne bénéficient que d'un abattement de 30%.
Pour compenser cette inégalité, la proposition de loi adoptée modifie ces abattements :
- à 50% pour les meublés classés, dans la limite de 77.700 euros de chiffre d’affaires annuels ;
- à 30% pour les meublés non classés, dans la limite de 23.000 euros de chiffre d’affaires annuels.
Ces nouveaux abattements seront applicables pour les loyers perçus à partir du 1er janvier 2025.
Un durcissement des conditions d'utilisation et des sanctions
Tout d'abord, peu importe la ville, les loueurs auront l'obligation d'enregistrement du logement sur une plateforme dédiée à la mise en location courte durée.
Des contrôles plus fréquents seront opérés pour traquer les utilisateurs de la plateforme qui déclarent une résidence principale sur la plateforme alors qu'il s'agit en vérité de leur résidence secondaire, soumise de ce fait à un changement d'usage.
S'ensuit pour finir un doublement du montant des amendes civiles en cas de location d'une résidence secondaire sans changement d'usage. L'amende passe désormais de 50.000 euros à 100.000 euros.
Une mise aux normes énergétique prévue pour 2034
De ce côté-là, un délai supplémentaire est laissé aux loueurs pour pouvoir mettre aux normes leur logement. En effet, l’Assemblée nationale avait voté une obligation de mise aux normes à l’horizon 2029 pour l’obtention d’une étiquette énergétique a minima classée D.
Au final, le Sénat laisse jusqu'à 2034 pour effectuer les aménagements nécessaires en vue d'une location meublée Airbnb.
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Sous-louer son logement sans accord du bailleur : les risques
Faire du Airbnb sans demander l'autorisation : 27.000 euros à rembourser au propriétaire !
Position de la Cour d'appel de Paris :
Dans cette affaire, des locataires avaient sous-loué leur appartement via la plateforme Airbnb sans autorisation du propriétaire pour un prix de 120 euros la nuit et plus de 3.000 euros le mois alors que leur loyer était de 1.200 euros. Ils ont ainsi perçu la somme de 27.295 euros pendant la période de 2013 à 2015 (5).
Le propriétaire les a assignés afin de récupérer les loyers perçus pour la sous-location.
Le Tribunal d'instance de Paris reconnait un préjudice subi du fait de la sous-location illicite, mais ne condamne pas les locataires au remboursement intégral des sommes perçues au titre de la sous-location. Il les condamne tout de même au paiement de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Les locataires ont décidé d'interjeter appel en contestant d'une part, de devoir payer la somme de 5.000 euros et, d'autre part, l'illégalité de la sous-location qui, selon eux, était autorisée.
Le propriétaire riposte et invoque cette fois-ci les articles 546 et 547 du Code civil qui prévoient que la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit et d'autre part que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.
La Cour d'appel de Paris donne raison au propriétaire et rejette les demandes des locataires en deux points :
- la sous-location est illégale, car elle n'a pas été autorisée par le propriétaire comme le prévoit l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le bail d'habitation ;
En effet, lorsque la location constitue la résidence principale du locataire, l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le locataire ne peut sous-louer son logement sauf avec l'accord écrit du bailleur.
C'est pourquoi, en pratique, il est utile de rappeler cela dans le contrat de bail.
- les loyers perçus par le locataire sont des fruits civils de la propriété qui doivent revenir dans leur intégralité au propriétaire ; cela n'ayant pas été le cas, le propriétaire avait nécessairement subi un préjudice financier.
Les fruits civils de la propriété s'entendent ici des loyers perçus par les locataires lors de la sous-location qui devraient donc revenir au propriétaire. En effet, c'est grâce à l'existence du droit de propriété que possède le propriétaire sur l'appartement que les locataires ont pu bénéficier de ces gains. Il apparaissait cohérent que ces sommes reviennent au propriétaire.
Les locataires ont ainsi été condamnés à reverser au propriétaire les loyers issus de la sous-location soit la somme de 27.295 euros, assortie d'intérêts.
Résiliation du bail d'un logement conventionné
Position de la Cour de cassation :
La Cour de cassation a considéré qu'une cour d'appel ne donnait pas de base légale à sa décision alors qu'elle avait rejeté la demande de résiliation du bail du locataire d'un logement conventionné sous-louant régulièrement l'une de ses chambres, sans examiner, comme il le lui était demandé, la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés (6) :
- de l'interdiction légale de sous-location ;
- et d'un changement de destination des locaux susceptible d'être caractérisé par l'utilisation répétée et lucrative d'une partie du logement.
La Cour de cassation a infirmé la décision de la Cour d'appel.
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Airbnb : co-responsable !
Position de la Cour d'appel de Paris :
Plus récemment, la Cour d'appel de Paris est allée encore plus loin.
Elle a confirmé le jugement qui avait retenu la responsabilité de la société Airbnb. En l'espèce, la Cour a condamné le site au paiement de la somme de 5.000 euros, solidairement avec la locataire (7).
Elle a considéré qu’Airbnb n’était pas un simple hébergeur qui se contentait de mettre en relation deux particuliers et leur rappeler les règles de la location, mais qu'il s'agissait effectivement d'un éditeur de contenus.
En ce sens, la Cour considère qu'il revient à la plateforme de :
- s'assurer que toutes les annonces publiées sur son site sont légales ;
- et retirer les offres illicites.
En cas de litige, vous pouvez vous rapprocher d'un avocat et vérifier si vous êtes éligible à l'aide juridictionnelle.
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Références :
(1) Article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
(2) Article L442-3-5 du Code de la construction et de l'habitation
(3) Article 26 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
(4) Proposition de loi n°2639 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale
(5) CA de Paris, 5 Juin 2018, n°16/25.058
(6) Cass. Soc., 22 juin 2022, n°21-18612
(7) CA Paris, 3 janv. 2023, n°20/08067
Dossier complet répondant à mes questions