Location d'un logement meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

• des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
   
• des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
   
• des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Elles constituent l'accessoire du loyer et sont récupérables par le bailleur sur le locataire, à condition d'être justifiées (exemple : factures communiquées par le bailleur).

Elles doivent également faire partie de la liste des charges locatives récupérables réglementaire (1).

Logement vide (2) :

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions. Dans ce cas, elles doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle.

Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur doit en communiquer au locataire :

• le décompte par nature de charges ;
• ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ;
• et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement.

Durant 6 mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

À savoir : le bailleur doit transmettre également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par 1/12e, s'il en fait la demande.

Le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux, correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Logement meublé (3) :

Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

• soit dans les conditions prévues ci-dessus pour les logements loués non-meublés ;
   
• soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.
  Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.
  Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

En cas de litige :

En cas de désaccord portant sur le montant de la régularisation, et en l'absence de solution amiable, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation afin de trouver un compromis avec le bailleur (4).

Cependant, la jurisprudence a considéré que l'écart constaté entre les provisions pour charge et la régularisation ne découle pas nécessairement d'une volonté du bailleur de tromper son locataire, et l'annulation du bail ne peut alors être obtenue (5). En ce cas, si les charges sont effectivement dues, le locataire a encore la possibilité de demander des délais de paiement.