Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Pour une définition accessible au plus grand nombre, un vice caché est un défaut qui n'est pas apparent au moment de l'achat, mais qui rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas payé un prix aussi élevé, s'il l'avait connu. Ces vices peuvent être structurels, électriques, mécaniques, etc. L'essentiel est qu'ils ne soient pas visibles lors d'une inspection normale.

Les recours Juridiques : la garantie des vices cachés

Lorsqu'un vice caché est découvert, l'acheteur dispose de recours juridiques, notamment la garantie des vices cachés. Cette garantie prévue par le Code civil impose au vendeur une obligation de garantie à l'égard de l'acheteur.

L'acheteur peut choisir entre deux options principales :

  • L'annulation de la vente : L'acheteur peut demander l'annulation du contrat de vente et le remboursement du prix d'achat. Cette option est souvent privilégiée lorsque le vice caché rend le bien totalement inutilisable.
  • La réduction du prix : Si l'acheteur décide de conserver le bien malgré le vice caché, il peut demander une réduction du prix de vente en fonction de la gravité du défaut.

Délai de l'action en garantie des vices cachés

Il est essentiel de noter que la garantie des vices cachés n'est pas éternelle. Un délai légal est généralement fixé pendant lequel l'acheteur peut exercer ses droits. Ce délai peut varier d'une juridiction à une autre, mais il est généralement de quelques mois à compter de la découverte du vice caché.

Il est impératif pour l'acheteur d'agir dans ce délai, car dépassé celui-ci, il pourrait perdre le droit d'invoquer la garantie des vices cachés. Le délai commence généralement à courir à partir du moment où l'acheteur a connaissance du vice, ce qui peut être différent de la date à laquelle le vice a été découvert.

Dans ce contexte, la Cour de cassation apporte une solution unifiée à la prescription de l'action en garantie des vices cachés : elle doit être engagée dans les 2 ans à compter de la découverte du vice et dans les 20 ans à compter de la vente.

C'est un délai de prescription qui peut être suspendu par une mesure d'instruction avant tout procès.

Le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés (C. civ., art. 1641). L'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (C. civ., art. 1648, al. 1er).

Toutefois deux questions se posent :

  • Ce délai est-il un délai de prescription ou de forclusion ?
  • Est-il encadré dans un délai butoir ?

Après des divergences jurisprudentielles, la Chambre mixte de la Cour de cassation a posé le principe par 4 arrêts du 21 juillet 2023.

En premier lieu, le délai pour agir en garantie des vices cachés est un délai de prescription qui peut être suspendu

Dans le silence du texte, la chambre mixte recherche la volonté du législateur. L’analyse de travaux parlementaires ainsi que l’objectif « de permettre à tout acheteur, consommateur ou non, de bénéficier d'une réparation en nature, d'une diminution du prix ou de sa restitution lorsque la chose est affectée d'un vice caché », ce qui implique que l’acheteur « doit être en mesure d’agir contre le vendeur dans un délai susceptible d’interruption et de suspension », la conduisent à juger que le délai biennal de l’article 1648 du code civil est bien un délai de prescription.

En d’autres termes, la chambre mixte en déduit que le délai pour agir en garantie des vices rédhibitoires peut être interrompu par une assignation en référé (C. civ., art. 2241) et qu’il est également suspendu lorsque le juge a fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès (C. civ., art. 2239).

Il ne recommence à courir qu’à compter du jour où la mesure a été exécutée, en l’espèce, le jour de la remise du rapport de l’expert.

Il est également encadré par un délai butoir de 20 ans à compter de la vente (prescription extinctive).

La même chambre mixte a été amené à se prononcer aussi l’articulation du délai biennal pour agir en garantie des vices cachés avec les dispositions générales relatives à la prescription, et en particulier s'il encadré par le délai de prescription de droit commun (C. civ., art. 2224 ; C. com., art. L. 110-4).

La chambre mixte répond que l’action est bien encadrée par un délai butoir, mais celui de l’article 2232 du code civil, soit 20 ans à compter de la vente.

Pour éviter un imbroglio dans les différents régimes de prescriptions existant et la réforme de 2008, la chambre mixte a tout simplement affirmé que le point de départ du délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés étant la découverte du vice, qui se confond avec le point de départ « glissant » des délais des articles L. 110-4 du code de commerce et 2224 du code civil, les délais de droit commun ne peuvent plus être considérés comme des délais-butoirs spéciaux de nature à encadrer la prescription de l’action en garantie des vices cachés.

En langage clair, il ne reste dès lors que le délai-butoir de l’article 2232 du code civil pour assurer cette fonction.

L’action doit « être formée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice ou, en matière d'action récursoire, à compter de l'assignation, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter [de la vente] ».

Au final, la jurisprudence a voulu créer un équilibre entre la protection des droits des consommateurs, qui ne doivent pas perdre leur droit d’agir lorsqu’ils découvrent tardivement un vice caché et les impératifs de la vie économique, qui imposent que l’on ne puisse rechercher éternellement la garantie d’un vendeur ou d’un fabricant, qu’il s’agisse quelle que soit la nature de la vente ou du bien vendu.

En conclusion : le rôle crucial de  la loi sur les vices cachés et les délais d'action

Les lois sur les vices cachés et les délais d'action en garantie jouent un rôle crucial dans la protection des droits des consommateurs lors de l'achat de biens. Les acheteurs doivent être conscients de ces droits et agir promptement en cas de découverte d'un vice caché pour maximiser leurs chances d'obtenir réparation. Les vendeurs, de leur côté, ont l'obligation de divulguer tout vice caché dont ils ont connaissance, sous peine de poursuites juridiques. En comprenant ces mécanismes juridiques, les parties impliquées dans une transaction peuvent contribuer à maintenir l'équité et la confiance dans le marché des biens.