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Lorsque votre locataire ne paye plus ses loyers, le bailleur dispose de plusieurs moyens d'action. Les premiers se feront à l'amiable et si cela s'avère infructueux, il pourra agir devant un juge.
Le bailleur doit toujours vérifier s'il a une assurance garantie loyers impayés.
Mise en demeure du locataire
Dans un premier temps, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de régulariser sa situation en lui envoyant un courrier en recommandé avec accusé de réception à l'adresse du bail.
Tentative de conciliation
Si ce dernier ne répond pas dans le délai que le bailleur lui a imparti, il peut se rapprocher d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur civil. Cette étape est obligatoire pour pouvoir par la suite demander au juge la résiliation du bail, lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 euros.
Recours à la caution
Dès le premier impayé de loyer, le bailleur peut se tourner vers la caution pour lui demander le paiement des loyers impayés.
Il peut s'agir :
- de la caution personne physique du locataire ;
- de la garantie Visale : le bailleur doit faire la déclaration de l'impayé dans les 30 jours.
Prévenir la CAF (Caisse d'allocations familiales)
Lorsque le locataire bénéficie d'une aide au logement (APL, ALF, ALS), le bailleur doit signaler l'impayé à la CAF (ou la MSA - Mutualité sociale agricole), à partir d'un montant d'impayés qui varie selon que l'aide au logement vous est versée directement ou non :
- l'aide est versée au bailleur : 2 fois le loyer net (= loyer moins l'aide au logement) hors charges ;
- l'aide est versée au locataire : 2 fois le loyer hors charges.
Il s'agit d'une obligation pour le bailleur qui doit réaliser la démarche par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut, il encourt une amende de 7 332 euros.
Dès lors qu'elle a été avertie des impayés, la CAF entame une procédure pour loyers impayés.
Si le locataire ne régularise pas la situation, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement, huissier de justice) du lieu de la location, muni de son bail pour assigner le locataire aux fins de résiliation du bail ou faire jouer la clause résolutoire, le cas échéant (2).
Attention ! Tant que le locataire n'est pas déchu de ses droits à l'égard du logement, le bailleur ne peut y pénétrer sans son accord ni changer les serrures. Il s'agirait d'une violation de domicile (3).
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