Promesse unilatérale et compromis de vente : quels points communs et différences entre les deux ?

Promesse unilatérale de vente (PUV) : principe et définition 

Définition 

La promesse unilatérale de vente (PUV) est le contrat par lequel une partie (appelée "promettant") accorde à l'autre (appelée "bénéficiaire") le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat de vente, dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel il ne manque que son consentement (1).

Concrètement, il s'agit donc d'une promesse de vente faite par le vendeur d'un bien immobilier à un acheteur potentiel, dans des conditions qu'il a fixées.

L'acheteur qui bénéficie de la promesse dispose du droit d'accepter ou de refuser la proposition de vente qui lui est faite : juridiquement, on parle de sa possibilité de "lever" ou non l'option de vente.

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Contenu de la promesse unilatérale de vente

Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit contenir différents éléments essentiels, à savoir (2) : 

• l'engagement du promettant à vendre son bien à un acquéreur déterminé ;
• l'identification précise du bien offert à la vente ;
• le prix de la transaction proposée.

Notons par ailleurs que le promettant est tenu à une obligation d'information du bénéficiaire de la promesse, et doit à ce titre annexer à la promesse de vente le dossier de diagnostic technique (DDT) du bien, contenant notamment le constat de risque d'exposition au plomb, le diagnostic de performance énergétique du bien (DPE) le cas échéant, etc. (3).

En plus de ce socle de données initial :

• certaines informations spécifiques peuvent devoir être fournies par le vendeur en fonction de la nature du bien concerné (par exemple relatives au bornage d'un terrain à bâtir, à la surface privative loi Carrez dans le cas d'un lot de copropriété, etc.) ;
• le Code de la consommation prévoit l'obligation d'insérer certaines mentions obligatoires dans la promesse de vente acceptée par l'acquéreur, notamment si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec l'aide d'un ou de plusieurs prêts (4).

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Quelle est la durée de validité de la promesse unilatérale de vente ? 

La PUV prévoit généralement la durée maximale pendant laquelle l'acheteur peut lever l'option d'achat.

Celle-ci résulte d'un libre choix des parties, et en général égale à 3 mois à compter de la signature de la promesse.

Durant cette période, le vendeur ne peut pas vendre le bien en question à un tiers autre que le bénéficiaire de la promesse.

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Le bénéficiaire de la promesse peut-il bénéficier d'un délai de rétractation ?

Oui : s'il accepte la promesse unilatérale de vente, l'acheteur peut bénéficier, dans certains cas, d'un délai de rétractation de 10 jours. 

Concrètement, ce délai n'existe que si (5) :

• l'acquéreur du bien n'est pas un professionnel ;
• la vente porte sur :
  • la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ;
  • la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ;
  • ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.

Le délai de 10 jours commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant la promesse unilatérale de vente à l'acquéreur. Notez que la notification doit obligatoirement s'effectuer par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes).

Ces dispositions sont d'ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent pas y déroger. 

Bon à savoir :

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (comme un agent immobilier), cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte.

Issue de la promesse unilatérale de vente (levée d'option ou silence du bénéficiaire de la PUV)

Au départ, la promesse unilatérale de vente n'engage que le promettant (le vendeur). Une fois notifiée au bénéficiaire (l'acquéreur), celui-ci dispose du choix d'acheter ou non le bien qui lui est proposé. Juridiquement, on parle du "droit d'option" du bénéficiaire de la PUV.

Schématiquement, 2 situations sont alors possibles : 

• soit l'acquéreur manifeste son intention d'acquérir le bien aux conditions fixées dans la promesse unilatérale de vente, auquel cas il lève l'option, et la vente est considérée comme parfaite (6). Le transfert de propriété s'opère en principe au moment de la levée de l'option, sauf dispositions contractuelles contraires ;
• soit l'acquéreur ne manifeste pas son intention d'acquérir le bien dans le délai prévu par la promesse, auquel cas la vente ne se fait pas.

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Compromis de vente : principe et définition 

Définition

À la différence de la PUV, le compromis de vente est un contrat par lequel acheteur et vendeur (et non seulement le vendeur) promettent réciproquement l'un d'acheter et l'autre de vendre un immeuble à un prix donné.

Le compromis de vente vaut en principe vente, puisqu'il y a accord entre les 2 parties sur la chose et le prix (7).

Néanmoins, la signature d'un tel contrat préparatoire peut être utile dans la mesure où il n'est pas possible (ou pertinent) de signer l'acte authentique de vente dans l'immédiat, par exemple parce que l'acquéreur a besoin d'obtenir un prêt immobilier pour financer l'achat. 

Mentions obligatoires du compromis de vente, délais et obligation d'information du vendeur 

D'une manière générale, la rédaction d'un compromis de vente nécessite la collecte de plusieurs données importantes en ce qui concerne le bien vendu, les circonstances de la vente, et les obligations réciproques des parties.

Le but est de rédiger un document le plus précis et exhaustif possible, afin de sécuriser l'engagement des parties et le devenir de l'opération en fonction de l'évolution de certaines circonstances de fait. 

À l'instar de la PUV, le compromis de vente doit contenir tous les éléments essentiels du bien vendu et son prix, ainsi que toutes les informations relatives aux conditions de la vente : éventuelles conditions suspensives, modalités de signature de l'acte authentique, versement éventuel de sommes par l'acquéreur au vendeur lors de la signature du compromis, etc. 

Le compromis de vente va aussi prévoir la volonté des parties en ce qui concerne les délais maximaux relatifs : 

• à la réalisation, ou non, des conditions suspensives ;
• à la date de signature de l'acte authentique définitif de vente (qui doit en général intervenir dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente).

Bon à savoir :

Le compromis de vente peut aussi prévoir certaines clauses particulières, comme une clause pénale qui prévoit le paiement de dommages et intérêts par la partie qui aura manqué ou tardé à ses obligations contractuelles.

En outre, le vendeur doit, le cas échéant, fournir à l'acquéreur le dossier de diagnostic technique (DDT) (3), ainsi que tous les documents requis en fonction de la nature du bien vendu, et de la qualité du vendeur et de l'acquéreur. 

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L'acquéreur bénéficie-t-il d'un droit de rétractation à la suite de la signature du compromis de vente ? 

Oui ! 

À l'instar de ce qui est prévu dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, l'acquéreur d'un bien immobilier qui vient de signer un compromis de vente bénéficie, dans les 10 jours qui suivent la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, d'un droit de rétractation. 

Pour mémoire, ce délai de rétractation n'existe que si (5) :

• l'acquéreur du bien n'est pas un professionnel ;
• la vente porte sur :
  • la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ;
  • la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ;
  • ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.

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