Quels sont les biens mis en enchères du Tribunal ? 

 La vente aux enchères du tribunal judiciaire ne concerne que les biens faisant l’objet d’une procédure judiciaire 

  • Soit une adjudication judiciaire, à savoir la vente forcée d’un bien appartenant à un débiteur à la demande de son créancier (par exemple une banque à la suite d’impayés sur un crédit immobilier),

  • Soit une adjudication sur liquidation judiciaire autorisée par le juge commissaire du tribunal de commerce lorsqu’une personne physique ou morale en liquidation judiciaire dispose d’un patrimoine immobilier,

  • Soit une licitation judiciaire, à savoir la vente forcée d’un bien en indivision ordonnée par le tribunal ayant constaté l’impossibilité d’un partage amiable (la plupart du temps dans le cadre d’une succession conflictuelle).

  

Quel est l’intérêt d’acquérir un bien aux enchères ?

 Pour l’acheteur, il existe plusieurs intérêts :

  • Une mise à prix en dessous du prix du marché : en général, la mise à prix est fixée à 60% de la valeur du bien mais peut être encore inférieure. Le montant de la mise à prix est décidé par le créancier qui a pour principal objectif de recouvrer rapidement sa dette.
  • Des frais d’acquisition réduits.
  • Un achat rapide, sans négociation, et sans l’intervention d’un notaire. Votre avocat sera chargé de publier le jugement d’adjudication valant titre de vente au service de la publicité foncière.

 

Quels sont les préalables à la vente ?

  • Consultation des annonces : Elles sont affichées entre un et deux mois avant la date d’audience à l’accueil du tribunal judiciaire, dans les journaux d’annonces légales et ordinaires, et sur le lieu du bien vendu.
  • Les visites du bien : elles sont réglementées et réalisées par un huissier qui en fixe l’horaire et la date.
  • Les documents de la vente (cahier des charges et des conditions de la vente, procès-verbal de description (avec photographies) et diagnostics) : ils sont consultables soit au Greffe du Juge de l’Exécution soit auprès de l’avocat poursuivant soit par l’intermédiaire de votre avocat.
  • Le financement : contrairement à l’achat immobilier classique, l’obtention d’un prêt immobilier n’est jamais une condition suspensive. Il faut donc être certain de disposer des fonds pour régler le prix de vente et les frais dans un délai de deux mois à compter de l’audience.
  • Trouver un avocat : les enchères ne peuvent être portées que par l’intermédiaire d’un avocat qui devra réunir auprès de vous les éléments suivants :
  1. Un chèque de banque correspondant à 10% de la mise à prix,
  2. Un chèque correspondant au montant des frais taxés,
  3. Un pouvoir avec le montant maximum des enchères que vous souhaitez porter
  4. Une attestation sur l’honneur de non-condamnation.

 

Quel sera le coût global de l’acquisition ?

Au prix de vente correspondant au montant de la dernière enchère, il faut ajouter les frais qui se décomposent de la manière suivante :

  •  Droits d’enregistrement : ils correspondent à l’impôt classique applicable en matière de vente immobilière, soit 5,80 % du prix de vente. Ces frais sont réduits si vous êtes marchands de biens.
  • Frais taxés : leur montant est connu quelques jours seulement avant l’audience. Ils correspondent aux différentes frais avancés jusque là par le créancier poursuivant (frais d’huissiers, de procédure, de publication, de diagnostics immobiliers…). Ils sont généralement compris entre 2.000 et 4.500 euros.
  • Émoluments qui reviennent à l’avocat du créancier (3/4) et à l’avocat de l’adjudicataire (1/4) : ils sont calculés en fonction du prix de vente par tranche d’assiette suivantes :

 

De 0 à 6500 euros : 3,870 %

 

De 6500 euros à 17000 : 1,596 %

 

De 17000 euros à 60000 ¤ : 1,064 %

 

Plus de 60000 euros : 0,799 %

 

  •   Honoraire de votre avocat à déterminer avec lui.

 

Au final, on estime généralement que les frais annexes au prix de vente correspondent à environ 10% à 15% de celui-ci.

 

Quelles sont les suites de l’adjudication ?

Dans l’hypothèse où  vous remportez les enchères, et sauf procédure de surenchère initiée dans les dix jours qui suivent, vous aurez à vous acquitter des frais et du prix de vente dans un délai de deux mois.

Vous êtes toutefois dès la fin de l’audience propriétaire du bien, ce qui implique la souscription d’une assurance sans délai.

 

Dans l’hypothèse où le bien est occupé : 

  • Soit il l’est pas le précèdent propriétaire. Celui-ci a l’obligation de quitter les lieux dès l’adjudication. Dans le cas contraire, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion. Il est donc permis d’avoir recours à un huissier de justice pour faire exécuter de force cette décision si nécessaire.
  • Soit il l’est par un locataire, dans ce cas, le bail persiste malgré la vente aux enchères, de la même manière que dans une vente classique.

 

 

Simon Gratien

Avocat

57 rue Bouquet – 76000 ROUEN

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