Quelles sont les conditions de mise en ½uvre de la garantie des vices cachés ?

L’article 1641 du code civil dispose :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Concrètement, pour mettre en ½uvre la garantie des vices cachés l'acquéreur doit démontrer que les conditions suivantes sont réunies :

 

  • Un vice ou défaut non apparent au moment de l’achat (les juges apprécient ce critère concrètement selon la nature du vice, la qualité de l’acquéreur et les documents portés à sa connaissance lors de la vente)
  •  Un vice ou défaut qui préexistait en revanche au moment de l’achat,
  • Un vice ou défaut qui rend le bien impropre à son usage (généralement à son habitation) ou en réduit fortement son usage normal.  

 

Les décisions de justice en la matière reconnaissent ainsi régulièrement l’existence de vices cachés constitués par :

  • des infiltrations d’eau, de l’humidité anormale, la présence d’insectes, un chauffage défectueux, la non-conformité de fosses septiques, des bruits excessifs pour les biens immobiliers,
  • des pannes ou défauts de fonctionnement, usures anormales, pour les autres biens mobiliers.

 

Quelle est la sanction du vice caché ?

L’article 1644 du code civil prévoit sur ce point que : « […] l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

Cela signifie que l’acquéreur dispose d’un choix dès lors que le vice caché est reconnu entre demander l’annulation de la vente et la restitution du prix versé ou maintenir la vente mais solliciter l’octroi de dommages et intérêts.

 

Dans quelle délai peut-on actionner la garantie des vices cachés ?

Cette action est encadrée dans un délai de forclusion de deux ans à compter de la date de découverte du vice. Au delà, l’action engagée sera déclarée irrecevable.

En outre, l’action ne peut être engagée au-delà d’un délai butoir qui court à compter de la date de la vente. Ce délai que l’on croyait être fixé à cinq ans pourrait être désormais porté à vingt ans au regard des dernières évolutions jurisprudentielles (il existe en réalité une divergence de positions sur cette question entre la première chambre civile et la chambre commerciale de la Cour de Cassation d’une part et la troisième chambre civile d’autre part qui n’a pas encore été tranchée – Civ 3ème, 8 décembre 2021, n°20-21.439, publié au bulletin).

Au regard de cette incertitude, il convient de rester prudent et de retenir que l’action judiciaire doit être engagée avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice et de préférence avant l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de la vente en elle-même.

 

Quelle procédure suivre pour mettre en ½uvre la garantie ?

Classiquement, la mise en jeu de la garantie des vices cachés commencera toujours par une tentative de résolution amiable du litige par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception adressé à votre vendeur.

A défaut d’accord, il y aura lieu d’initier des démarches judiciaires parmi lesquelles notamment la désignation d’un expert judiciaire qui sera chargé d’établir un rapport technique sur l’existence du vice, sa date d’apparition, son caractère caché et ses conséquences.

 

Focus sur la clause d’exclusion des vices cachés prévue dans l’acte de vente

Généralement, votre acte de vente mentionne une clause d’exclusion de garantie pour les vices cachés qui n’étaient pas connus de votre vendeur.

Une telle clause sera toutefois privée d’effet si votre vendeur :

  • avait connaissance de l’existence de ce vice et l’a volontairement cachée,
  • ou qu’il est un professionnel de l’immobilier (dans ce cas, il est réputé connaître tous les vices de la chose qu’il vend).

 

Simon Gratien

Avocat

57 rue Bouquet – 76000 ROUEN

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