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Utilité d'une convention de quasi-usufruit

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Le 27-08-2023 à 14:32

Bonjour,
Je vis en région parisienne mais ma famille est basée à Strasbourg en Alsace.
Mon père est décédé il y a 3 mois, et je me suis rendu la semaine dernière chez le notaire strasbourgeois qui s'occupe de la succession, pour y signer un acte de donation effectué par ma mère (au profit de mes deux frères et moi).
La succession est composée pour partie de deux biens immobiliers, et pour une autre partie d'une somme d'argent répartie sur différents comptes.
La donation portait sur la moitié de la nu-propriété des deux biens immobiliers (ma mère ayant opté pour l'usufruit de la succession, donc pour l'usufruit de l'autre moitié). Après la donation, les deux biens appartiennent donc en nu propriété aux trois enfants, ma mère ayant l'usufruit du tout.
Je voudrais savoir s'il était néccessaire, pour ces deux biens immobiliers, de signer en plus une convention de quasi-usufruit ?
En effet, au début de la réunion de signature de la donation, ma mère, mes frères et moi avons appris du notaire qu'il y avait cet acte en plus à signer et à faire enregistrer.
Ce notaire n'était d'ailleurs pas celui qui s'était occupé de la succession initiale, mais un de ses confrères de la même étude.
Nous n'avons pas encore eu copie de cet acte depuis le jour de la signature (jeudi dernier). C'est sans doute un oubli.
1) Quand nous avons posé la question du bien-fondé de cet acte supplémentaire, on nous a parlé de Jurisprudence, de problèmes fiscaux rencontrés "en Bretagne" dans des cas où cela n'avait pas été mis dans un acte, etc.
Sur un site de notaire de Gironde, je lis pourtant que s'il s'agit de biens immobilier, ce genre de convention n'est pas utile puisque toutes les mutations sont déjà mentionnées dans des actes.
2) Quand nous avons posé des questions sur la tarification de cet acte (1781 euros, dont seulement 125 euros de Droits d'enregistrement), il nous a été répondu que ce montant était conventionné (ce qu'on nous a fait prendre pour synonyme de "réglementé", en nous disant que "l'Etat avait décidé d'augmenter ces frais pour dissuader ces opérations fiscales trop intéressantes"). Je lis pourtant (toujours sur ce site de notaires Girondins) que ce n'est pas le cas : il y est indiqué que la tarification de cet acte est libre.
Y a-t-il une tarification réglementée particulière en Alsace Moselle ? (je sais que certaines choses sont différentes en matière notariales)
Voilà mes deux questions sont posées et je remercie les futur contributeurs pour toute réponse qu'ils voudront m'apporter.

 J'ajoute que j'ai été ammené à étudier davantage ces questions suite à cet évènement qui s'est déroulé en séance (et qui a tout de même couté assez cher) et que je me suis aperçu seulement aujourd'hui que le notaire s'était sans doute trompé de taux pour l'évaluation de la part usufruitière qui était déduite du don fait par ma mère : n'ayant que 80 ans, et pas 81 ans révolus, ce n'est pas à 30% de la valeur du don qu'il fallait évaluer la déduction, mais à 40%.

Que peut-on faire pour corriger cela aujourd'hui ? Je n'en sais rien. Que vaut une donnation entâcher d'une erreur de ce type ?

(je précise tout de même que la date de cette réunion de signature avait précisément été fixé pour que la donation puisse avoir lieu avant l'anniversaire de ma mère, le 7 septembre prochain, jour où elle aura ses 81 ans).

Quand on vous demande de relire un document, on vérifier que notre nom et adresse sont bien écrit, on ne va pas vérifier que le notaire a correctement utilisé le barème de l'article 669 du CGI (lequel n'est même pas mentionné dans le texte), lequel article j'ai découvert ce matin en faisant des recherches pour l'autre raison sus-mentionnée.


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  • Membre

    Le 27-08-2023 à 15:34

      + 1000 messages


    Bonjour,
    *
    Une convention de quasi-usufruit est un moyen de préserver les droits du nu-propriétaire sur les biens qui sont par nature consommables (et qui ne peuvent être utilisés sans les "user"). Le plus souvent, ce sont des sommes d'argent (que l'on ne peut guère utiliser qu'en le dépensant).
    *
    Il n'y a pas de quasi-usufruit sur des biens immobiliers, qui ne sont pas censés disparaître au cours de leur utilisation (sauf usage fort peu orthodoxe). Vous pouvez signer une convention d'usufruit qui fixera les droits et devoirs de chacun (paiement des charges, travaux...), mais ce n'est pas une obligation. Le Code civil prévoit des dispositions "par défaut" dont la plupart des gens s'accomodent très bien :
    https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006136246/#LEGISCTA000006136246
    *
    La convention de quasi-usufruit est très utile : elle permet aux héritier de faire valoir facilement leur créance contre la succession de l'usufruitier. Elle permet, du vivant de l'usufruitier, de laisser celui-ci disposer librement des sommes concernées, et après son décès les nus-propriétaires en demandent le remboursement. Dans votre cas cela vous permettra de diminuer les droits de succession après le décès de votre mère (la valeur des sommes en usufruit étant considéré comme une dette qui vous sera remboursée et non comme d'un bien dont vous hériterez).
    *
    Le notaire n'a pas commis d'erreur, la valeur fiscale de l'usufruit à 80 ans est bien de 30 %. 40 % c'est pour les moins de 71 ans, alors sauf si votre mère a le bonheur d'avoir égaré quelques années...
    https://www.notaires.fr/fr/donation-succession/donation/lusufruit#toc-anchor-2
    *
    Je n'ai pas très bien compris quel acte est concerné par votre question sur le prix. Les frais liés à une donation sont fixés par la loi, de même que ceux liés à une succession (acte de notoriété, ouverture d'un testament...) ; en revanche la rédaction d'une convention de quasi-usufruit (ou d'usufruit) fait l'objet d'une tarification libre.
    *
    Le prix de l'enregistrement par l'administration fiscale de la convention est facultative et coûte 125 euros (prix fixe). L'enregistrement la rend opposable à l'administration fiscale.
    *
    Je vous conseille de faire une convention de quasi-usufruit et de la faire enregistrer, si les sommes laissées par votre père le justifient. Sauf si vous voulez fixer des arrangements particuliers pour la gestion des biens démembrés, il n'y a pas à mon avis de grand intérêt à faire rédiger une convention d'usufruit. A l'amiable vous vous entendrez librement, et en cas de conflit il y a le Code civil.
    Membre

    Le 27-08-2023 à 15:57

    Je vous remercie pour cette réponse très complète.
    J'ai été induit en erreur par une page du site de la MACSF.
    Celle dont le titre est "Quelle option choisir entre l?usufruit sur la totalité des biens et le ¼ en pleine propriété ?"
    Tout en bas de l'article, le cas d'un homme de 45 ans est rapproché d'une valeur en nue proriété de 30% de la pleine propriété. En réalité il faudrait lire 40%.
    J'ai malheureusement "construit" ma lecture du tableau de l'article 669 du CGI en lisant cette phrase erronnée.

    Mais vous avez rétabli les choses, également pour ce qui est de l'intéret de la convention de quasi-usufruit.

    Pour le reste, je comprends que le tarif de l'acte n'était pas réglementé et je ne peux que regretter que cela nous ait été présenté autrement, et en dernière minute.

    Merci encore.
    Membre

    Le 27-08-2023 à 16:10

    L'acte dont je parlais est la convention de quasi-usufruit.
    (je n'avais pas répondu à cette question que vous formulez dans votre réponse)
    Membre

    Le 27-08-2023 à 20:12

    Une autre possibilité est le partage des liquidités soumises à usufruit au prorata des droits : chacun dispose alors d'une quote-part d'argent en pleine propriété : il n'y a plus d'usufruit sur les sommes d'argent, et plus besoin de convention de quasi-usufruit.
    0
    + -

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