Conditions réunies (ou pas) pour licitation de la propriété

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Stéphanie83 Le 25-04-2022 à 16:02

Bonjour,
Désolé pour la longueur de mon post mais j'essaye d'être le plus précis possible:

Je (D) possède env. 10% de parts en pleine propriété d’une propriété familiale en indivision (le restant étant réparti via diverses personnes de ma famille au sens large : l’indivisaire (A) qui a le plus de parts en possède env. 55% en pleine propriété, un autre indivisaire et son fils indivisaire également (B et B’) en possède env. 20% au total puis nous sommes 2 (C et D) à en avoir env. 10%.
Cette propriété est une sorte de petit hameau composé d’un bâtiment principal avec 3 appartements indépendants, de qqles maisons indépendantes « dans leurs jus » séparées par une cours commune, des parties communes et le tout entourés d’une foret.
En terme de valeur, le bâtiment principal vaut très grosso modo env. 60% de la valeur de l’ensemble des batis.

N’étant pas arrivé à réaliser un partage amiable entre indivisaires, l’indivisaire (A) a demandé depuis qqles années un partage judiciaire (ce qui est le cas depuis qqles années).
Nous sommes actuellement au stade de l’expertise judiciaire en vue d’y réaliser des lots éventuels, indemnités d’occupationet donc de réaliser un hypothétique partage judiciaire.

L’indivisaire (A) détenant env. 55% des parts indivis s’est approprié comme résidence secondaire le bâtiment principal avec ses 3 appartements ; Dans le cadre du partage judiciaire en cours, son souhait est d’obtenir l’ensemble de ce bâtiment principal.
L’indivisaire (B) vient qqles mois à l’année en vacances dans l’un des maisons indépendantes et son fils (B’) habite à l’année dans une autre des maisons indépendantes.
L’indivisaire (C) vient également qqles mois en vacances dans la même maison que l’indivisaire (B) et, de mon côté (D), je n’y vais pas depuis bientôt 10 ans vu la situation actuelle.

Ayant donc env. 10% en pleine propriété et ayant émis le souhait de vouloir 2 des appartements du bâtiment principal voulu donc par l’indivisaire A, sachant que dans mon cas, mon pourcentage en valeur serait trop faible pour obtenir ces 2 lots, il faudrait par exemple que je puisse racheter une soulte à un autre indivisaire (à confirmer) mais à priori les autres indivisaires ne serait pas partant pour se défaire de leurs parts.

Voici donc ma question :
Compte tenu du fait que l’on a un indivisaire A majoritaire, moi qui ait 10% env., une fois que le déroulé du partage judiciaire est « avancée » en l’occurrence expertise, notaire éventuel en vue de réaliser le partage judiciaireet que le tribunal voit que je souhaite une partie des mêmes lots que l’indivisaire A qui a env. 55% mais qu’il n’y pas d’accord ds le sens où l’indivisaire (A) souhaite absolument l’ensemble du batiment principal et moi 2 des appartements de ce même lot (sachant donc que je n’ai pas assez de parts en terme de valeur pour pouvoir l’avoir), que va-t-il se passer ?

Peut on prétendre à la licitation de la propriété (vente aux enchères de toute la propriété) ?

Est-ce que les conditions ici sont réunies pour que la vente aux enchères de la propriété soit déclarée par le TGI puis effective ensuite ?
Une info supplémentaire : parmi les indivisaires, certains indivisaires détiennent la nue propriété et d’autres l’usufruit : on a donc un démembrement du droit de propriété (ds le cadre d'une vente forcée, il semble que le démembrement interdisse la vente forcée mais ici on n'est pas ds un cadre où les 2/3 des indivisaires demandent la vente forcée).

Pour info, comme vous devez vous en douter, j’ai un avocat dans cette affaire mais il ne souhaite pas trop faire de pronostique sur le futur (d’où ma demande ici) et je souhaiterais donc avoir un autre avis (voir un retour d’expérience) afin de savoir si le juge peut décréter une vente aux enchères de l’ensemble de la propriété compte tenu des éléments évoqués.

Merci par avance pour votre aide et ou vos avis.

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Rambotte · Answer 1 · Le 26-04-2022 à 07:06

Membre

Rambotte Le 26-04-2022 à 07:06

+ 350 messages

Une remarque : même si l'expression "rachat de soulte" est largement employée, elle est absurde. La soulte, c'est la somme d'argent que vous devez verser, payer, à un autre indivisaire. Vous ne rachetez pas cette somme d'argent ! En revanche, vous rachetez une part indivise. C'est donc un rachat de part (en payant une soulte) et non un absurde rachat de soulte.

Dans votre demande en partage, vous pouvez demander qu'il soit ordonné la licitation globale des biens. D'autres indivisaires peuvent demander qu'il soit procédé à une composition de lots.

Le problème avec la composition de lots, c'est qu'ils sont censés être tirés au sort, ce qui signifie qu'ils devraient être de valeurs égales, et donc que l'indivision doit être égalitaire.

En effet le juge n'a pas à accéder à une volonté de X d'obtenir le bien A contre la volonté de Y d'obtenir le même bien A. Tout comme le juge ne peut pas ordonner un paiement de soulte.

Sur ce constat de volontés contraires sur un bien, et de l'impossibilité de tirer au sort des lots puisqu'ils devraient être inégaux, la demande de licitation globale pourrait trouver succès. D'autant plus que le démembrement complexifie la composition des lots.

Il faudrait relire en détail le paragraphe du code civil sur la composition des lots et le tirage au sort, pour vérifier les difficultés que j'ai soulevées avec les parts inégales.

Membre

Stéphanie83 Le 10-05-2022 à 11:42

Bonjour Rambotte,

Désolé de ne revenir vers vous que maintenant mais j'avais pris un peu de congé...
Merci pour votre retour.

Pourriez vous me donner votre avis sur le point précis suivant (sachant que bien évidemment vous ne serez pas le juge qui statuera:) ):

Ayant env. 10% (donc pas les 2/3 pour demander la vente aux enchères "forcées") et souhaitant les 2/3 d'un lot que l'indivisaire A souhaite en totalité sachant que A détient env. 55% des parts et sachant que les 2/3 de ce lot ont une valeur équivalent à env. 30% des parts de l'indivision, est ce qu'avec mes 10% de parts ds l'indivision je peux demander la vente aux enchères de l'ensemble de la propriété et surtout ma requête sera t elle reçu par le tribunal?

De plus, si c'est le cas, est ce que je peux le faire aujourd'hui alors que le géomètre diligenté par l'expert n'a pas encore commencé son travail de métrage?

Si pas maintenant, à quelle stade je peux demander cela?

Merci

Cdlt

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Membre

Rambotte Le 10-05-2022 à 16:35

Déjà, c'est quoi, ces lots ? Le lot, c'est le résultat d'un partage... Or le partage n'a pas eu lieu, puisque vous êtes dans un partage judiciaire en cours.

Cette propriété, c'est un seul bien juridique, ou plusieurs biens ?
Dans votre première description, on comprend qu'il n'y a qu'un seul bien global, A pour environ 55%, B et B' pour environ 20% ensemble, C et D pour environ 10% chacun.

Et sans ça, vous êtes dans un partage judiciaire (nulle besoin de majorité pour assigner en partage). On ne change pas de procédure pour passer à la vente judiciaire à la majorité des 2/3 à moins que tout le monde se désiste de l'action en partage.

Et pour demander la vente judiciaire, il faut vous allier à d'autres demandeurs pour obtenir la majorité des 2/3.

Et sans ça, dans le cadre du partage judiciaire, vous pouvez demander que le juge ordonne la licitation, tandis que les autres parties peuvent demander au juge de nommer un notaire en charge de la composition de lots. Encore que comme j'avais expliqué, le tirage des lots devant se faire au sort, je ne vois pas comment procéder avec des lots inégaux... D'où la conclusion que j'avais donnée comme quoi une demande de licitation devrait aboutir, mais nul besoin de recherche de 2/3.

C'est à votre avocat d'argumenter de l'impossibilité de composer des lots attribuables au sort.

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Stéphanie83 · Answer 2 · Le 10-05-2022 à 11:42

Bonjour Rambotte,

Désolé de ne revenir vers vous que maintenant mais j'avais pris un peu de congé...
Merci pour votre retour.

Pourriez vous me donner votre avis sur le point précis suivant (sachant que bien évidemment vous ne serez pas le juge qui statuera:) ):

Ayant env. 10% (donc pas les 2/3 pour demander la vente aux enchères "forcées") et souhaitant les 2/3 d'un lot que l'indivisaire A souhaite en totalité sachant que A détient env. 55% des parts et sachant que les 2/3 de ce lot ont une valeur équivalent à env. 30% des parts de l'indivision, est ce qu'avec mes 10% de parts ds l'indivision je peux demander la vente aux enchères de l'ensemble de la propriété et surtout ma requête sera t elle reçu par le tribunal?

De plus, si c'est le cas, est ce que je peux le faire aujourd'hui alors que le géomètre diligenté par l'expert n'a pas encore commencé son travail de métrage?

Si pas maintenant, à quelle stade je peux demander cela?

Merci

Cdlt

Rambotte · Answer 3 · Le 10-05-2022 à 16:35

Déjà, c'est quoi, ces lots ? Le lot, c'est le résultat d'un partage... Or le partage n'a pas eu lieu, puisque vous êtes dans un partage judiciaire en cours.

Cette propriété, c'est un seul bien juridique, ou plusieurs biens ?
Dans votre première description, on comprend qu'il n'y a qu'un seul bien global, A pour environ 55%, B et B' pour environ 20% ensemble, C et D pour environ 10% chacun.

Et sans ça, vous êtes dans un partage judiciaire (nulle besoin de majorité pour assigner en partage). On ne change pas de procédure pour passer à la vente judiciaire à la majorité des 2/3 à moins que tout le monde se désiste de l'action en partage.

Et pour demander la vente judiciaire, il faut vous allier à d'autres demandeurs pour obtenir la majorité des 2/3.

Et sans ça, dans le cadre du partage judiciaire, vous pouvez demander que le juge ordonne la licitation, tandis que les autres parties peuvent demander au juge de nommer un notaire en charge de la composition de lots. Encore que comme j'avais expliqué, le tirage des lots devant se faire au sort, je ne vois pas comment procéder avec des lots inégaux... D'où la conclusion que j'avais donnée comme quoi une demande de licitation devrait aboutir, mais nul besoin de recherche de 2/3.

C'est à votre avocat d'argumenter de l'impossibilité de composer des lots attribuables au sort.

Stéphanie83 · Answer 4 · Le 12-05-2022 à 22:03

Bonsoir,

Vous avez raison il n'y a aucun lot de fait pour le moment puisque l'on est ds le cadre d'un partage judiciaire et le géomètre diligenté pour l'expertise n'a pas encore commencé son travail...j'ai donc employé un mauvais terme.

Je vais essayer de vous décrire la propriété :

Imaginez une cours commune d'env. 300 m2 desservant un batiment principal composé de 3 appartements (occupés donc par l'indivisaire A) et, en face, indépendant au batiment principal, nous avons qqles maisons plus anciennes regroupées dans un même "ensemble".

La propriété est entourée de près et forêt et comporte des parties communes et une autre petite maison indépendante.

L'indivision détient donc l'ensemble de ces biens donc il y a plusieurs biens à travers cette entité juridique qui est cette indivision.

Les lettres A, B, B'...corespondent aux indivisaires et non aux biens.

Cela ne va pas être possible de s'allier pour obtenir la majorité des 2/3 puisque l'indivisaire A qui a env. 55% des parts ne voudra jamais vendre aux enchères.

J'ai eu mon avocat qui me dit que A ayant env. 55% des parts, ds le cadre de ce partage judiciaire, il pourra obtenir le batiment principal avec les 3 appartements alors que moi avec mes 10%, le juge ne l'acceptera pas.

De plus, toujours selon mon avocat, l'ensemble du bien étant partageable en nature et le tribunal privilégiant le partage à la vente, il y a peu de chance qu'on ordonne la licitation.

Mais je reviens sur ma question 1ère au final:

est ce que je peux obtenir un jugement pour forcer une vente en "prétextant" qu'aucun accord sera possible cpte tenu du fait:

- que je n'ai "que" 10% des parts indivis

- de la caractéristique des biens évoqués ci-dessus

- que je souhaite une partie du batiment principal mais que je n'ai que 10% (et cette quote part ne suffit pas à avoir les 2 appartements que je demande)

- que l'indivisaire A souhaite la totalité du batiment principal mais avec ses 55%, il peut avoir l'ensemble du batiment principal

Merci

Isadore · Answer 5 · Le 13-05-2022 à 10:03

Bonjour,

Le mieux est de poser cette question à votre avocat qui connaît le dossier. Il y a une jurisprudence qui dit que le juge ne peut privilégier la licitation au partage sous prétexte que les indivisaires risquent de ne pas obtenir satisfaction suite au tirage au sort.

/juri/id/JURITEXT000007005253

Le cas n'est pas exactement le même que le vôtre, puisqu'on avait affaire à des lots égaux.

De même, le côté "affectif" ne compte pas, pas plus que la diversité des biens :

/juri/id/JURITEXT000007013984

Donc à mon sens, les arguments mettant en avant le risque que certains obtiennent satisfaction et pas les autres sont à oublier.

Il y a une jurisprudence qui dit que juge peut ordonner un partage en lots inégaux s'il y a une soulte derrière :

Cassation première chambre civile, 21 janv. 1958, n° 1.587 : Bull. civ. I, n° 49

L'affaire ci-dessous semble aller dans le sens de votre avocat :

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000006987847?init=true&page=1&query=71-12.571&searchField=ALL&tab_selection=all

On a des indivisaires avec des droits inégaux. Le juge a ordonné le tirage au sort de lots inégaux avec une compensation sous la forme d'une soulte. demandez à votre avocat si cette jurisprudence est toujours valable.

Je n'ai pas retrouvé de référence, mais j'ai lu qu'il était possible de faire des lots égaux et d'en attribuer plusieurs à un même indivisaire. Par exemple si un indivisaire a 60 % des droits, et que les quatre autres ont 10 %, on partage en dix lots égaux, puis l'on tire au sort, le premier repartant avec six lots.

Votre avocat pense peut-être à cette solution.

Rambotte · Answer 6 · Le 13-05-2022 à 10:54

La difficulté avec des lots inégaux avec soulte*, c'est qu'on ne peut imposer à un indivisaire de payer une soulte (et encore moins à une banque d'accorder un prêt à celui qui obtient le lot contenant une soulte à payer).
* en fait ce sont des lots égaux, certains lots avec un bien et avec une soulte à payer, et d'autres avec (ou pas) un bien et avec une soulte à recevoir.

Il me semble donc nécessaire que tous les indivisaires soient consentants au lotissement proposé avant tirage au sort.

Stéphanie83 · Answer 7 · Le 17-05-2022 à 21:44

Bonsoir et merci à vous 2 pour vos avis.

Isadore:

Mon avocat semble avoir ses limites quant il s'agit d'évoquer des points très précis et ne semble pas avoir bcp de pratique et d'experiences sur des sujets comme ceux là d'ou mon interrogation ici.

De plus, comme évoqué, selon elle, s'il y a possibilité de partage en nature (ce qui est possible selon elle au regard de la caractéristique des biens, le tribunal priviligéra le partage en nature à la licuitation) mais là où cela peut se compliquer c'est qu'il y a des non accords potentiels sur les servitudes futures demandées par chacun).

Vous évoquez tous les 2 le tirage au sort mais est ce une option mise en place voire privilégiée ds ce cadre là?

A quelle(s) condition(s) y a t il tirage au sort car l'indivisaire A qui détient env. 55% des parts ne sera jamais d'accord pour cela?

Cependant, vous dites que "le juge ne peut privilégier la licitation au partage sous prétexte que les indivisaires risquent de ne pas obtenir satisfaction suite au tirage au sort"...mais dans le cadre d'un partage judiciaire ou par ex 2 indivisaires veulent en partie les mêmes biens, les 2 indivisaires n'obtiendront pas satisfaction non plus.

Les 2 liens sont très intéréssants mais n'étant pas un spécialiste, j'ai du mal à bien comprendre les textes de délibérés évoqués.

Concernant la compensation sous la forme d'une soulte avec un tirage au sort (si l'on arrive à un tirage au sort) de lots inégaux, l'indivisaire A ayant racheté il y a peu des parts d'un proche pour arriver donc à 55%, je ne le vois pas revendre une quote part de ses parts à un indivisaire et recevoir une soulte et ce d'autant plus pour se delester si c'est le cas d'un bien qu'il souhaiterait.

Vous dites rambotte qu'il faut que tous les indivisaires soient consentants au lotissement proposé avant tirage au sort...mais comme je l'évoque ci-dessus, il y a au moins une chose de sûr dans ce dossier, l'indivisaire A avec ses 55% fera tous pour avoir le batiment principal en entier mais ne voura surtout pas s'orienter vers un tirage au sort ou une vente aux enchères car c'est la seule option qu'il souhaite.

Cdlt

Isadore · Answer 8 · Le 17-05-2022 à 22:58

La loi oblige le juge à privilégier le partage à la licitation, qui n'a lieu que quand "une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte".

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442435

Voici comme se fait un partage judiciaire : le juge va commencer par voir si l'on peut faire des lots de valeur équivalente dans cette propriété, et qui permettent de donner à chacun sa part. Si c'est possible, le propriétaire de chaque lot sera tiré au sort.

Sinon, il ordonnera la vente aux enchères, et fera procéder au partage des liquidités ainsi obtenues.

Il ne demandera pas l'avis des propriétaires quant à l'attribution des lots ou l'organisation de la vente. Le principe du partage judiciaire, c'est que seul l'avis du juge compte. Les indivisaires sont ensuite libres de se vendre ou d'échanger leurs lots entre eux si ça leur chante.

Tant que la procédure est en cours, elle peut être interrompue à tout moment si les indivisaires se mettent d'accord.

J'ai lu quelque part mais sans source qu'il pouvait y avoir une solution mixte, surtout quand il a plusieurs bâtiments : partager une partie du bien, et vendre le reste.

Par exemple le juge pourrait faire quatre lots avec les appartements du bâtiment principal et une maison. Il tire au sort les propriétaire de chaque lot (si A est très malchanceux, il aura la maison). Disons que la valeur des lots tombe pile pour donner à C et D leur parts.

Il faudra ensuite procéder à la vente du reste des maisons et au partage des liquidités entre A et B (et son fiston).

Et si j'ai bien suivi, tout le monde serait ainsi équitablement insatisfait.

Je précise que c'est une simple hypothèse de ma part, pas sûr que l'on puisse faire des lots de valeur égale.

Conditions réunies (ou pas) pour licitation de la propriété

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