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conseil pour viager familial

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Le 22-02-2023 à 10:25

Bonjour, j'aimerais avoir des conseils pour un achat en viager familial. Je m'explique mon papa est décédé en janvier 2022. J'étais sa seule enfant , mais il a également elevé les 4 autres enfants de maman, mes demi-frere et soeur.  Aprés son décés nous avons régler chez le notaire les Droits de succession me concernant, je suis donc propriétaire en nue propriété de la moitié de la maison, maman gardant l'usufruit. Pour me favoriser, elle m'a céder par testament sa quotité disponible sur l'autre moitié de la maison. Je m'occupe de mes parents depuis toujours, et maintenant de ma maman qui a 83 ans. Je voudrais acquérir l'autre partie de la maison, mais qu'elle conserve l'usufruit. La maison a été estimée a 160 000. Cela concernerait donc 80 000 euros. Je ne peux pas acheter, car je n'ai pas cette somme. Je voulais faire un viager mais le notaire me dit que c'est risquer car le fisc pourrait me considérer comme fraudreuse  et m'accusée de donnation déguisée au décés de ma maman et je risquerais d'avoir en plus une amende. Je ne comprends pas cela étant donné que je veux faire les choses légalement, alors oui je serais favorisé dans le sens ou c'st moi qui garderait la maison mais je le suis déjà étant donné que 'jai hérité de la moitié. Comment faire pour prouver ma bonne foi aux impots. La vie faisant ce qu'elle est  nous sommes une famille désunis, deux enfants ne rentrent plus a la maison depuis 25 ans Pour etre plus clair ma soeur ainée avec qui ej m'entend trés bien , fera un refus d'héritage car elle a hérité d'une grosse somme d'argent. Ma 2eme soeur, qui vient voir maman une fois par semaine, mais qui ne gére rien d'autre , aura sa part que  je lui reverserais en assurance vie, et pour les deux autres effectivement ils n'auront rien. Pourriez vous me renseigner sur ce sujet ou me conseiller une autre alternative. J'étais déjà voir deux fois le notaire, mais quand je sors je suis complement perdue avec toutes ces informations ...

 


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  • Membre

    Le 22-02-2023 à 13:14

      + 1000 messages


    Bonjour,

    Effectivement, la loi considère qu'une vente avec réserve d'usufruit ou à titre viager à un héritier en ligne directe peut être traitée comme une donation, à la fois par les autres héritiers lors de la succession :

    https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006433740'.
    Mais aussi par le fisc. On présume que la vente a servi à camoufler une donation, notamment en raison du caractère aléatoire du viager.

    Je résume la situation :

    - vos parents possédaient chacun la moitié d'une maison
    - vous avez hérité de la nue-propriété de sa part
    - votre mère possède toujours en pleine propriété l'autre moitié
    - vous souhaitez acquérir la nue-propriété de la part de votre mère, mais ne pouvez en payer le prix immédiatement.

    Je vois dans l'immédiat deux solutions :

    - un emprunt ;

    - une vente à terme.

    Je note ce qui semble être une erreur de votre part, vous dites que la maison a été estimée à 160 000 euros ; la part en pleine propriété de votre mère vaut bien 80 000 euros, mais la nue propriété de cette moitié ne vaut que 64 000 euros selon le barème fiscal (80 % de la pleine propriété). On gagne un peu.

    Le principe de la vente à terme : au lieu de payer le prix de la vente en une seule fois, vous le réglez sous forme de mensualités (c'est parfois appelé "crédit vendeur"). Cela ressemble au viager, mais au lieu de verser une rente à votre mère jusqu'à son décès, vous lui verserez tous les mois une partie du prix de vente jusqu'à une date connue d'avance. Si elle décède avant ce terme, vous continuerez à verser cette mensualité à ses héritiers. L'avantage est que les mensualités ne sont pas imposables sur le revenu, car c'est une partie du prix de vente (alors que la rente viagère est une rente, donc un revenu). La suppression du caractère aléatoire de la vente vous évitera la requalification en donation.

    La seule différence avec une vente "classique", ce sont donc les modalités de versement du prix de vente. Du moment que l'opération n'est pas destinée à cacher une fraude ou une donation (non versement des mensualités, prix fictif...), c'est parfaitement légal. Ce type de vente est peu encadré par la loi, donc il faut se faire conseiller par le notaire qui devra rédiger un contrat bien ficelé.

    Vous parlez de "donner leur part" à vos frères et soeurs. Pour le moment, ils n'ont aucune part. Si votre mère et vous êtes seules propriétaires de cette maison, cette affaire ne les regarde pas. Le fait d'être les héritiers présomptifs de votre mère ne leur aucun droit de regard sur la manière dont elle gère ses biens de son vivant. Si vous leur donnez une somme d'argent, ce ne sera pas "leur part" mais une donation.

    Par ailleurs, vous ne serez pas favorisée (si le prix de vente de la maison est correctement estimé) : la maison va certes entrer dans votre patrimoine, mais le prix de vente va en sortir. Votre mère transforme son patrimoine immobilier en liquidités, qu'elle pourra ensuite dépenser, donner ou léguer. Ne pas oublier non plus que si elle s'en sert pour subvenir à ses besoins, elle ne laissera peut-être pas beaucoup d'héritage, mais cela fera autant de choses que ses obligés alimentaires (ses enfants) n'auront pas à payer.

    Membre

    Le 22-02-2023 à 17:28

    Je vous remercie Isadore d'avoir pris le temps de me répondre aussi rapidement en étant trés explicative. Chaque fois que je sors du notaire je suis un peu plus perdue. Donc comme j'ai compris faire un viager entre maman et moi c'est trés risqué meme si je fait les choses légalement, mais que pensez vous d'une sci  Familiale que je créerais avec mon conjoint ? Concernant la vente a terme le notaire ne m'en avait pas parlé surement connaissant l'histoire de la faille n'en a t il pas juger utile de m'en parler, car effectivement si maman venait a décéder avant le terme de ce contrat je ne veux pas verser un seul sentime a ceux qui l'ignore depuis 25 ans , C'est vrai je n'ai pas a juger, la loi et la loi. Ce qui est sur c'est que la maison a déjà été correctement estimée par un agent mandaté par le notaire au décés de papa. Je sais aussi que le dialogue est rompu avec ces deux membres et que la solution qu'on doit trouver c'est sans leur accord.
    Membre

    Le 22-02-2023 à 17:58

    Bonjour,
    Pas besoin de leur accord pour "trouver une solution". Comme dit plus haut, ça ne les regarde pas. Votre mère et vous gérez seules vos patrimoines respectifs. Le seul cas où ils pourraient avoir leur mot à dire, c'est si votre mère avait des facultés affaiblies et devait être placée sous tutelle ou curatelle.
    Quant à la SCI, je ne sais pas trop à quoi vous pensez dans ce cas. Si vous n'avez pas les fonds pour acheter directement, qu'attendez-vous d'une SCI ?
    Si vous refusez de verser de l'argent à certains de vos frères et soeurs, vous vous rajoutez une contrainte (par rapport à la vente à terme). Mais s'il n'y a pas lieu de craindre un décès prochain de votre mère, n'est-ce pas vous compliquer la vie ?  La somme à leur verser serait assez faible (au maximum 1/5 pour chacun du reste à payer).
    Votre mari, lui, peut envisager un viager ou un achat de la nue-propriété. Il n'est pas héritier de votre mère, donc non concerné par le problème de donation déguisée. Il faudrait bien sûr qu'il achète en propre. A voir avec le notaire si c'est jouable.
    Sinon, puisque vous envisagez de pouvoir verser une rente mensuelle à votre mère, y a-t-il quelque chose qui bloque pour un emprunt bancaire ? Au regard de la valeur du bien, la somme n'est pas énorme.
    Je m'aperçois que j'ai omis de souligner une difficulté si vous n'achetez que la nue-propriété : comme pour le viager, il y a un risque de requalification en donation. Il vous faudrait acheter la pleine propriété de la part de votre mère.
    Mais à nouveau, votre mari n'est pas concerné. En tant que gendre, il n'est pas "successible en ligne directe".
    Membre

    Le 22-02-2023 à 18:06

    Hello !

    Canelle, quel est votre objectif profond d'acquérir la nue-propriété de la demi-maison de votre mère en viager ?

    A+

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