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Visiteur

Le 07-07-2022 à 16:43

Bonjour,

Nous nous retrouvons à devoir payer une taxe sur la plus-value immobilière, dont personne ne nous a jamais parlé, et nous trouvons cela tout à fait injuste.
Nous serons bêtement en difficultés financières à cause de celle-ci, et je viens donc à la recherche de solutions.

Voici notre cas en détail.

Nous avons acheté une maison de village (appelons-la "maison A") en août 2013 au prix de 86000 (en mauvais état). J'ai réalisé la quasi-totalité des travaux de rénovation moi-même, pendant près de deux ans, avant d'y habiter.

Nous avons déménagé dans un bien en location ("maison B") en juin 2019, et nous avons mis notre maison en location.

Nous avons acheté une nouvelle maison ("maison C") en juin 2022, au prix de 380000, en cumulant un prêt "classique" et un prêt-relai, pensant vendre la "maison A" au prix de 260000.

Nous avons découvert récemment grâce à un ami agent immobilier que nous devrons payer une taxe sur la plus-value à la vente de la "maison A". Cette taxe est estimée à 48000 par notre notaire.

Ce que je trouve injuste dans cette taxe :

- La plus-value réalisée est majoritairement liée à l'augmentation des prix de l'immobilier, et donc au prix d'achat de la "maison C"

- Tous les travaux réalisés moi-même, et pire, les matériaux achetés pour la rénovation ne peuvent pas diminuer cette taxe sur la plus-value selon le notaire

- Si nous avions loué la "maison B" un an de plus (soit 4 ans), nous serions exonérés de cette taxe sur la plus-value, selon /particuliers/vosdroits/F10864


N'ayant pas anticipé cette taxe, nous n'aurons pas les moyens de la payer, la vente de la "maison A" servant à rembourser le prêt-relai.


J'en appelle donc à l'aide pour trouver des solutions !

Merci d'avance


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Nous vous invitons pour toute question pouvant avoir des répercutions à consulter un Avocat.

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  • Moderateur

    Le 07-07-2022 à 17:01

      + 1000 messages


    Bonjour,

    En quittant l'habitation (A) et en la mettant en location de 2019 jusqu'à 2022 vous avez fait que cette maison n'était donc plus votre résidence principale, laquelle était devenue (B).

    De ce fait, (A) perdait en cas de revente l'exonération de taxation sur les plus-values immobilières dont bénéficient les résidences principales.

    Toutefois, puisque vous n'étiez donc plus depuis 2019 propriétaire de votre résidence principale mais locataire (en B), la revente de (A) aurait pu être exonérée de taxe sur la plus-value dans le cadre du réemploi du montant pour acquistion de votre résidence principale (C) à condition que dans les quatre années précédentes vous n'ayez pas été propriétaire de votre résidence principale.

    Or, c'est effectivement l'année qui vous manque pour totaliser les quatre années requises. 

    cordialement
    zen maritime 
    Visiteur

    Le 08-07-2022 à 10:48

    Merci beaucoup pour votre réponse.
    Il semble donc que la solution la plus intéressante serait de garder (B) en location un an de plus et de la garder en résidence principale ? Cela coûterait 8800? de loyer, plus environ 2000? pour les quelques mois de plus en prêt-relais.

    Nous avons déjà déclaré le changement d'adresse aux impôts mais j'imagine que nous pouvons revenir en arrière facilement ?
    Moderateur

    Le 08-07-2022 à 14:51

    La règle des 4 ans ne vaut que pour un réemploi de l'argent à visée d'acheter votre résidence principale, or :

    - si vous déclarez l'achat que vous avez fait de (C) comme l'acquisition de votre résidence principale il vous manque un an pour faire valoir la règle des 4 ans, cela ne fonctionne pas

    - et si vous ne déclarez pas l'achat que vous avez fait de (C) comme votre résidence principale, cela ne fonctionne pas non plus puisque la règle d'exonération ne vaut que dans le cadre d'acquisition de la résidence principale

    cordialement
    zen maritime 
    0
    + -
  • Membre

    Le 07-07-2022 à 18:10

      + 1000 messages


    Bonjour,
    La taxation de la plus-value est une chose souvent bien connue... d'ailleurs vous avez fini par en entendre parler, mais un peu tard. "Nul n'est censé ignorer la loi", juridiquement il vous appartenait de vous renseigner sur les frais liés à ces opérations. 
    "La plus-value réalisée est majoritairement liée à l'augmentation des prix de l'immobilier, et donc au prix d'achat de la "maison C".
    C'est souvent le cas : les prix de l'immobilier grimpent, et donc on fait une plus-value.
    "- Tous les travaux réalisés moi-même, et pire, les matériaux achetés pour la rénovation ne peuvent pas diminuer cette taxe sur la plus-value selon le notaire".
    Oui, la loi a été révisée, les matériaux achetés et travaux réalisés par le propriétaire ne sont plus pris en compte.
    Mais inutile de pleurer sur le lait renversé.
    Il y a plusieurs solutions (vous ne couperez pas à la taxe), qui peuvent être combinées :
    - renégocier avec la banque : vous semblez avoir des atouts, dont un patrimoine immobilier d'un certain montant ;
    - augmenter votre apport si vous avez des économies ;
    - négocier un délai avec le fisc une fois le moment venu, mais c'est sans garantie et à la discrétion de l'administration ;
    - négocier avec une autre banque (dans le cadre d'un rachat de crédit).
    0
    + -
  • Moderateur

    Le 07-07-2022 à 20:33

      + 1000 messages


    .../... savoir aussi que l'administration fiscale peut avoir la taxe plus lourde encore si jamais elle vient à considèrer qu'il y a eu dès le départ, lors de l'acquisition d'un bien, une intention spéculative à visée de revente, l'opération sort alors du cadre d'une simple gestion de patrimoine privé d'un particulier pour devenir une opération génératrice de profit imposable en tant que B.I.C.

    cordialement
    zen maritime 
    Visiteur

    Le 08-07-2022 à 10:56

    Merci pour ce complément !

    Ce n'est vraiment pas notre cas, très loin de là... Nous avons acheté notre première maison pour y habiter, et nous la vendons pour pouvoir en acheter une autre :-)
    0
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