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Forum Fiscalité Immobilière

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Visiteur

Le 28-08-2022 à 15:17

Bonjour,

J'ai fait une donation à mon fils de 320 ke de ma résidence principale à 58 ans et aujourd'hui 4 ans plus tard je vends celle-ci pour 400 ke, pour racheter un bien à 370 ke frais notaire inclus.

1- Est-il normal que le notaire m'annonce que mon fils nu propriétaire sera taxé sur les plus value à hauteur 33% sur 80 ke (400-320)??.

Alors qu'il est nu propriétaire qu'à hauteur de 60% (et moi usufruitière à 40% résidence principale pour moi donc éxonération totale sur ma part).

donc 33% sur 60% de 80 ke ou 33% sur 100% 80ke?

2- Avant de signer la vente définitive et d'acquèrir ma prochaine résidence principale 370 Ke, vaut-il mieux faire un remploi, un démembrement ou un quasi usufruit par acte authetique? 

Merci beaucoup pour vos conseils judicieux afin de ne pas perdre les frais  déjà payè pour la donation de 320 ke (16 ke environ) et de régler le moins possible de frais de PV lors de cette cession.


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  • Membre

    Le 28-08-2022 à 16:03

      + 500 messages


    Bonjour,
    Votre fils est nu-propriétaire suite à votre donation, vous avez conservé l'usufruit. Ce n'est pas vous qui vendez, c'est vous ET votre fils, chacun pour sa quote part.
    Ce n'est pas la résidence principale de votre fils, il ne peut donc être exonéré de la taxe sur la plus-value immobiliére.
    Si c'est la vôtre (ce que vous ne précisez pas), vous pouvez prétendre à l'exonération.
    Je n'ai pas bien saisi quelle est la valeur totale de la maison.
    Si c'était 320 K il y a 4 ans, vous ne lui avez donné que 192 K, qu'il revendra pour 240 K, donc sa plus-value sera de 240-192 = 48 K

    Pourquoi ne faites vous pas confiance au notaire dont c'est le métier ? Vous pouvez aussi demander à votre centre des impôts de confirmer le calcul.

    Plus d'infos ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864

    Pour l'achat c'est vous qui voyez si vous voulez conserver un démembrement avec votre fils ou pas. Toutefois, vous ne pourrez pas décider à sa place ... Il a peut être d'autres projets.

    Membre

    Le 29-08-2022 à 11:31

    Il est nu-propriétaire à hauteur de 100%, et vous êtes usufruitière à hauteur de 100% (vous avez la totalité de l'usufruit).
    S'il était nu-propriétaire à hauteur de 60%, qui serait nu-propriétaire à hauteur des autres 40% ?
    Si vous êtes usufuritière à hauteur de 40%, qui serait usufruitier à hauteur des autres 60% ?
    +1
    + -
  • Membre

    Le 29-08-2022 à 15:12

      < 10 messages


    1- Désolée Rambotte je ne partage pas votre analyse pour moi une donation = partage entre usufruitier et nu propriétaire selon l'âge de l'usufruitier, donc pas de 100%.Mais merci pour votre réponse.
    2- Je fais une entière confiance à mon notaire (mais la confiance, n'empêche pas la vérification).
    Et un grand merci yapadequoi, car en fait selon vos calculs il s'avère que vous rejoignez mon analyse soit 33% de PV sur 48ke, ou moi je pensais 33% de 80 ke à 60% (vu mon âge), n'est pas du tout de le chiffre annoncé par mon notaire 33% de 100% de 80ke =PV);
    3- mon fils est à 100% avec moi sur notre projet vente de ma résidence principale et céder sa nu propriété pour une créance de 320ke, que je conserve 100% d'usufruit pour éxonération des PV puisque c'est ma résidence principal.
    Mais après recherche il semblerait que si doctrine accepte et valide ce principe, ce n'est pas le cas de l'administration fiscale (seulement valeur mobilère et non immobilière).
    Donc j'attends le retour du notaire en charge de la vente et de la nouvelle acquisition qui n'a sans doute pas eu tous les éléments de la donation de 2018 pour déterminer la PV.
    Un grand merci à vous deux.
    Membre

    Le 29-08-2022 à 16:03

    Il n'y a pas partage, mais démembrement entre nue-propriété et usufruit.

    La nue-propriété n'est ici pas partagée, il n'y a qu'un seul nu-propriétaire, qui possède donc 100% de la nue-propriété. Mais ces 100% de nue-propriété ont une valeur qui représente 60% de la valeur de la pleine propriété.

    L'usufruit n'est ici pas partagé, il n'y a qu'un seul usufruitier, qui possède donc 100% de l'usufruit. Mais ces 100% d'usufruit ont une valeur qui représente 40% de la valeur de la pleine propriété.

    En français, posséder quelque chose à hauteur de X% signifie exactement qu'on possède X% de ce quelque chose. Donc si X < 100, cela signifie que d'autres possèdent le reste de ce quelque chose (peu importe le quelque chose, de la nue-propriété, de l'usufruit, ou des pommes dans un panier).

    Donc avec vos phrases, telles qu'écrites, qui donc possède les 40% restant de nue-propriété et qui donc possède des 60% restant d'usufruit ?

    Non, la réalité, sur laquelle ne s'est évidemment pas trompé le notaire, c'est que vous possédez 100% d'usufruit (il n'y a pas d'autres usufruitier), mais que la valeur de votre usufruit représente 40% de la valeur du bien en pleine propriété. De même la valeur de la nue-propriété représente 40% de la valeur de la pleine propriété.
    En disant comme ça, on donne du sens conforme à la réalité.
    Membre

    Le 29-08-2022 à 16:09

    En fait, vous ne possédez pas l'usufruit à hauteur de 40%, c'est la valeur de votre usufruit qui est à hauteur de 40% de la valeur de la pleine propriété.
    0
    + -
  • Membre

    Le 29-08-2022 à 16:37

      < 10 messages


    Merci Rambotte, je ne critiquais pas vos analyses.
    Je demandais juste la base de calcul à effectuer pour déterminer la PV de mon fils nu propriétaire, en tenant compte de mon âge.
    donc pour simplifier je reformule selon vos explications, si mes 40% d'usufruit représente 40% de la valeur du bien en pleine propriété, ce bien étant ma résidence principale, pourquoi mon fils devrait payer 100% sur la PV (calcul de  mon notaire) et non pas 60%, puisque je suis exo de PV!!
    Cela n'ai pas logique pour moi, mais je ne suis pas fiscaliste, ni très perspicace semble t-il.
    Merci quand même pour votre amabilité, et le temps consacré à me répondre, je verrai avec lui dés son retour.
    Membre

    Le 29-08-2022 à 19:10

    Bonjour,
    Une chose ne semble pas particulièrement claire, et que vous n'avez pas confirmé suite au message de Yapasdequoi :
    320 000 euros, c'était le prix de total de la maison lors de la donation, ou la valeur de la nue-propriété (donc de la donation) ? Ca change légèrement les données du problème ^^
    Membre

    Le 29-08-2022 à 19:16

    Décidément, vous ne comprenez pas votre erreur de raisonnement, ni mes explications.

    Soit une chose. Si vous êtes le seul et unique possesseur de la chose, vous possédez la chose à hauteur de 100%. Au contraire, si vous ne possédez, par exemple, que 40% de la chose (à hauteur de 40% de la chose), c'est forcément qu'il y a quelqu'un d'autre qui possède les autres 60% de la chose.
    Cela relève de l'évidence, du sens des mots en langue française.

    Après, l'usufruit est une chose, et la nue-propriété en est aussi une.
    Vous pouvez donc appliquer la phrase ci-dessus aussi bien à la chose "usufruit" qu'à la chose "nue-propriété".

    Donc si vous êtes unique usufruitière, et votre fils unique nu-propriétaire, vous possédez 100% de l'usufruit (et non 40%), et votre fils possède 100% de la nue-propriété (et non 60%).
    Si vous ne le comprenez pas cela, nous ne pouvons rien pour vous.

    Donc pour calculer la plus value de votre fils, il faut calculer la valeur de ses 100% de nue-propriété au jour de l'acquisition, et calculer la valeur de ses 100% de nue-propriété au jour de la revente. Sa plus-value, c'est la différence revente moins acquisition.

    La valeur de ses 100% de nue-propriété au jour de l'acquisition, c'est la valeur en pleine propriété au jour de la donation (avec réserve d'usufruit à votre profit) multiplié par le taux de valeur de la nue-propriété lors de cette donation (vous aviez 58 ans, donc ce taux de valeur devait être 50% à l'époque). Ce qui conduirait à 320x0,50=160.

    La valeur de ses 100% de nue-propriété au jour de la revente, c'est la valeur en pleine propriété au jour de la revente multiplié par le taux de valeur de la nue-propriété lors de cette revente (vous avez 62 ans maintenant, donc ce taux de valeur doit effectivement être 60% maintenant). Ce qui conduit à 400x0,60=240.

    Ce qui conduit à une plus-value de 240-160 = 80.
    0
    + -
  • Membre

    Le 29-08-2022 à 22:50

      < 10 messages


    Bonjour
    Pour commencer
    forum quelque peut agressif des fois ... ah le vietnam lol.
    Si donation de Madame a son fils de 320k valeur totale de la maison à l"époque, et que maintenant ils vendent plus cher à 400k, la PV (plus-values pour les Francophones) ... de80k est répartie 60% Fils 40% Mère, qui elle meme n'est pas fiscalisée puisqu'en résidence principale ... les calculs a la mort moi le ... sont un peu bizarres et faussent la démonstration ... pour bien comprendre il faut, des fois, lire a haute voix, ca aide. Il est vrai que le Francais n'est pas une langue facile.
    https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/263-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-10-20160302
    4. Cession d'un immeuble dont la nue-propriété et l'usufruit appartiennent à des propriétaires différents

    320

    En cas de cessions conjointes par le nu-propriétaire et l'usufruitier de leurs droits démembrés respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l'opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés.

    Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Le prix global doit être ventilé de façon à faire apparaitre distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l'usufruit, en fonction de la valeur réelle au jour de la vente.

    A titre de règle pratique, il est admis que cette ventilation puisse être effectuée en appliquant le barème prévu par l'article_669_du_CGI, en tenant compte, bien entendu, de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente.

    Membre

    Le 30-08-2022 à 08:13

    Bonjour,
    Pour moi vous oubliez une chose dans votre raisonnement : la plus-value ne se calcule pas en considérant fictivement que le bien n'a pas été démembré, puis en ventilant la plus-value entre le nu-propriétaire et l'usufruitière.
    On affaire à un cas où il y a "cession d'un droit démembré acquis isolément" pour le fils.
    https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/309-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912
    Le prix d'acquisition du droit démembré correspond de la fraction de la valeur vénale de la pleine propriété afférente à ce droit.

    "Le prix d'acquisition du droit est la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation. Il n'a pas à être évalué a posteriori à l'aide d'un barème ou d'une évaluation économique. Cela étant, lors de la mutation qui l'a fait entrer dans le patrimoine du cédant , il peut avoir été évalué en appliquant le barème de l' article_762_du_CGI (acquisition avant le 1er janvier 2004).

    Toutefois, lorsque la cession porte sur un usufruit acquis par voie d'extinction, il est tenu compte de la valeur vénale de cet usufruit telle qu'elle avait été déclarée dans la succession qui était à l'origine du démembrement de propriété."

    Pour le fils, le calcul de la plus-value s'effectue donc de la manière suivante :
    prix de vente de l'usufruit (60 % de 400 000 euros) - prix d'acquisition de l'usufruit (50 % de 320 000 euros).
    Pour faire simple, vous avez cité le bon passage pour le calcul du prix de cession, mais oublié de lire celui sur le calcul du prix d'acquisition.
    Membre

    Le 30-08-2022 à 08:58

    Je préparais ma réponse pendant qu'Isadore faisait la sienne.

    N'importe quoi... On ne démembre pas la plus-value prise par le bien immobilier (calcul que vous avez fait, même erreur que Nikita) ! Plus que lire les BOI à haute voix, il faut surtout les comprendre.
    Le BOI que vous mentionnez est celui relatif au prix de cession.
    Il s'agit bien du point 320.
    320 En cas de cessions conjointes par le nu-propriétaire et l'usufruitier de leurs droits démembrés respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l'opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés.
    Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Le prix global doit être ventilé de façon à faire apparaitre distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l'usufruit, en fonction de la valeur réelle au jour de la vente.
    A titre de règle pratique, il est admis que cette ventilation puisse être effectuée en appliquant le barème prévu par l'article 669 du CGI, en tenant compte, bien entendu, de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente.
    Ce point ne sert qu'à la répartition du prix de cession :
    On prend la valeur en pleine propriété qui est de 400 au jour de la cession, où l'usufruitière a désormais 62 ans. Selon le 669, l'usufruit vaut 40% et donc la nue-propriété vaut 60%. La valeur de cession de la nue-propriété est donc de 400 x 60% = 240, et la valeur de cession de l'usufruit est de 400 x 40% = 160. C'est tout ce que l'on peut dire à ce stade. Aucune plus-value n'est calculable à ce stade.
    Mais il faut aussi sortir le BOI relatif au prix d'acquisition :
    https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/309-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912
    Ce sont les points 290 (au III Acquisition à titre gratuit) et 320 (la nue-propriété a été acquise isolément) :
    290 Le prix d'acquisition à titre gratuit s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) conformément au I de l'article 150 VB du CGI. Le prix d'acquisition à titre gratuit correspond à la valeur vénale ayant servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit diminuée, le cas échéant, de l'abattement prévu à l'article 764 bis du CGI.
    320 Le prix d'acquisition du droit est la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation. Il n'a pas à être évalué a posteriori à l'aide d'un barème ou d'une évaluation économique. Cela étant, lors de la mutation qui l'a fait entrer dans le patrimoine du cédant, il peut avoir été évalué en appliquant le barème de l'article 762 du CGI (acquisition avant le 1er janvier 2004).
    Il faut donc calculer la valeur d'acquisision.
    La valeur en pleine propriété du bien fut 320 au jour de la donation. La donatrice se réservant l'usufruit avait 58 ans au moment de la donation. Selon l'article 669, l'usufruit vaut 50%, donc la nue-propriété vaut aussi 50%. La valeur d'acquisition par donation de la nue-propriété fut donc de 320 x 50% = 160.
    On calcule ensuite la plus-value brute.
    BOI https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6214-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-20120912
    C'est le 1 de ce BOI :
    1 Conformément à l'article 150 V du code général des impôts (CGI), la plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant.
    Sachant qu'il peut exister des correctifs à faire sur le prix d'acquisition (en particulier certaines majorations qui vont donc faire diminuer la plus-value) ou sur le prix de cession. Ici, il semble qu'il n'y en ait pas, vu la valeur trouvée par le notaire.
    Donc la plus-value brute réalisée par nu-propriétaire c'est 240 (prix de sa cession) - 160 (valeur de son acquisition) = 80. Il n'y a donc pas à calculer une répartition de cette plus-value, puisque c'est uniquement celle du nu-propriétaire. Au demeurant, l'usufruitière, elle, n'a pas fait de plus value, car son usufruit a été acquis bien antérieurement à la donation, peut-être par héritage ou lors de l'achat du bien, en pleine propriété. Ce n'est pas parce que c'est une résidence principale qu'elle est exonérée, c'est parce qu'elle fait une moins-value. Ce serait une résidence secondaire, elle ne payerait pas plus de taxe.

    Ce n'est que pure coïncidence arithmétique que 80 est aussi la variation de la valeur en pleine propriété du bien entre la donation et la revente 400 - 320 = 80.
    0
    + -
  • Membre

    Le 30-08-2022 à 10:35

      < 10 messages


    Bonjour,

    Je suis venue sur ce forum pour débattre d'un sujet qui est imporatnt pour moi et je ne pensais pas que poser des questions ou s'interroger étaient un signe de lacune intellectuelle, quand on ne comprend pas immédiatement une personne qui posséde la science infuse.

    Débattre sereinement est important me semble t-il, mais bon!

    Rambotte je vous le confirme , je ne suis pas finaude et  je cause mal la France (j'espère que vous n'êtes pas professeur).

    Sur les conseils du sage "yapadequoi" du début, je vais attendre le retour de mon notaire début septembre qui m'expliquera avec bienvaillance et sereinement les meilleurs choix à faire dans ma situation et celle de mon fils. (mes interrogations du début en fait vaut-il mieux faire avant la vente, un démembrement, un remploi ou un quasi-usufruit).

    Un grand merci à tous les autres pour votre participation d'où il ressort quand même qu'il y a des gens sympas prêts à participer et donner leurs points vus sereinement.

    Je quitte ce forum, ne souhaitant pas que la situation dégènère.
    Bien à vous.

    Membre

    Le 30-08-2022 à 11:22

    En fait, pour simplifier, il ne s'agit pas de démembrer la plus-value du bien (appliquer 60% à la variation de valeur du bien), mais de calculer la plus-value du droit démembré (la variation de valeur de la nue-propriété).

    Le raisonnement à suivre c'est :
    - quelle était la valeur de la nue-propriété au jour de la donation (acquisition) : on trouve 160.
    - quelle est la valeur de la nue-propriété au jour de la revente (cession) : on trouve 240.
    La plus-value de votre fils, c'est la différence cession moins acquisition : on trouve 80.
    C'est ce que vous répondra le notaire.

    Il se trouve, et c'est là que ça a été sans doute trompeur pour vous, c'est que cette valeur 80 est aussi celle de la variation de valeur du bien. Mais le 80 annoncé par le notaire ne provient pas de 400 moins 320. Il provient de 240 moins 160.
    Membre

    Le 30-08-2022 à 12:04

    Je reste malgré tout serein et mes explications étaient sereines au début de la discussion.
    Dans mes deux premiers messages, je vous ai expliqué pourquoi vous possédez l'usufruit "à hauteur de 100%" puisque vous possedez l'usufruit "en totalité".

    Alors c'est vrai qu'après votre réponse "je reformule selon vos explications, si mes 40% d'usufruit représentent 40% de la valeur du bien en pleine propriété", je me suis dit que vous ne lisiez pas les réponses et que vous ne cherchiez pas à les comprendre.

    Si vous aviez pris le temps de digérer ma réponse et de l'intégrer, vous auriez écrit "je reformule selon vos explications, si mes 100% d'usufruit représentent [ont pour valeur] 40% de la valeur du bien en pleine propriété".

    Donc c'est vrai qu'à un moment, quand on voit que ses efforts pour expliquer ne mènent à rien, on entre un peu en désespérance.
    Cela dit, j'ai dans le message suivant donné le raisonnement pour calculer la plus-value de votre fils, et j'avais abouti à 80, comme le notaire. Vous auriez dû vous concentrer sur la dernière partie de ce message, qui donnait toutes les réponses à vos interrogations, et qui calculait la plus-value de votre fils, avec le même résultat que le notaire (80).

    Et juste après, la réponse absurde et inepte de momo (qui démembre la variation du prix du bien pour calculer la plus-value de votre fils) fut vraiment le ponpon, la goutte d'eau qui a fait déborder le vase.

    Je vous conseille de relire calmement mes réponses relatives au calcul de la plus-value pour préparer votre entretien avec le notaire.
    Membre

    Le 30-08-2022 à 12:06

    Petite erreur de copier collé dans la réponse précédente, 4ème paragraphe, désolé.
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  • Membre

    Le 30-08-2022 à 12:35

      < 10 messages


    Merci Rambotte pour votre avant dernière explication sur le calcul PV 80 KE, cette réponse était enfin claire précise et conscise (pour moi).Au vu de cette explication, en effet la fiscalité appliquée est enfin cohérente pour moi.

    Il eusse fallu commencer par ça me semble t-il.

    J'allais m'excuser pour mon dernier message, mais vos deux derniers ne m'y incite pas.

    Sur des forums vous avez plein de personnes néophytes dans certains domaines, qui peuvent relire 10 fois la même chose sans les comprendre quand cela n'est pas concret ou inné chez eux (j'en fais partie).

    Il faut rester cool, et faire le genre de réponse que vous avez fait tout à l'heure claires concises sans rentrer dans pleins de détails et sarcasmes (enfin je crois).

    Merci pour tout.


    0
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