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mise en location d'une maison

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Visiteur

Le 10-11-2024 à 21:45

Bonjour,    

Je me permets de vous solliciter pour obtenir des conseils juridiques concernant la mise en location d’une maison que je possède et dans laquelle j'ai fait de gros travaux de rénovation, (changement de chaudière, mise aux normes de l'électricité, repeinte de tous les plafonds et murs en blanc, remplacement des huisseries, etc.) afin de louer un bien correct.

Dans le cadre de cette location, je souhaiterais rédiger un état des lieux d'entrée précis afin d’éviter toute ambiguïté et garantir la remise en état des lieux conforme à leur état lors de l'entrée des locataires. Je voudrais y préciser certains points, notamment :

Exclusion du crépi sur les murs : Je souhaite m'assurer qu'aucune modification, comme la pose de crépi, ne soit effectuée par les locataires. Pour cela, je souhaiterais mentionner clairement dans l’état des lieux d’entrée qu'aucun crépi ne doit être appliqué sur les murs durant la location.

Remise en état à la sortie des locataires : Je désire indiquer que les locataires devront remettre la maison en état, conforme à l'état dans lequel elle a été reçue, notamment en ce qui concerne les murs, les équipements, et les aménagements réalisés durant les travaux de rénovation. L’objectif est de préserver la maison dans l’état où elle a été livrée pour le prochain locataire.

Je m'inspire d'une expérience vécue par un ami, qui, après avoir effectué des travaux de remise en état dans une maison qu'il avait mise en location, a rencontré plusieurs problèmes lors de la sortie des locataires. Ces derniers ont notamment planté des arbres à croissance rapide près de la façade (qu'il a du lui même couper), enlevé les tringles à rideaux, et creusé un trou de 5 mètres de diamètre dans le terrain où ils ont installé une piscine, causant des dommages importants au niveau du sol. La caution ne couvre pas la totalité des dégâts, et l’agence de gestion locative n’a pas pu apporter de solution satisfaisante.

Dans ce contexte, je voudrais savoir quelles sont mes options pour inclure des clauses de protection plus strictes dans le contrat de location et l'état des lieux. Quelles sont les meilleures pratiques juridiques pour éviter ce type de désagrément ? Par ailleurs, est-il possible d'intégrer des précisions quant à la remise en état du terrain (ex : interdiction de creuser, d'installer des plantations, etc.) ? Enfin, quelle procédure suivre pour que la caution couvre efficacement les réparations en cas de dommages, et quelles obligations légales dois-je respecter pour que l'état des lieux d'entrée et de sortie soit opposable et protège mes intérêts ?

Je vous remercie par avance pour vos conseils avisés et pour l’aide que vous pourrez m’apporter dans l’élaboration de ce contrat de location.

 Bien cordialement


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Nous vous invitons pour toute question pouvant avoir des répercutions à consulter un Avocat.

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  • Membre

    Le 10-11-2024 à 22:03

      + 500 messages


    Bonjour,
    Ce que vous souhaitez c'est l'application de la loi 89-462. Vous ne pouvez pas exiger plus.
    Relisez l'article 7 notamment sur les obligations du locataire,
    et aussi le 3-2 pour l'état des lieux d'entrée.
    Au besoin faites réaliser l'état des lieux par huissier.
    Membre

    Le 12-11-2024 à 22:09

    Bonjour,
    merci beaucoup pour votre réponse j'ai regardé la loi 89-462, effectivement c'est très interessant cependant, mais peut être n'est ce qu'une impression, il me semble que la loi protège beaucoup plus le locataire que le propriétaire. Si je trouve tout à fait normal que le propriétaire ait des devoirs vis à vis de son locataire et lui fournir un bien digne de ce nom je trouve que le locataire peut finalement faire beaucoup de chose  et au mieux perdra t'il sa caution.
    Dans mon cas les travaux de remise en état (notamment demandés par l'agence pour permettre de louer un bien descent) ne sont pas tous couvert par la caution. J'en serai de ma poche. L'agence me deconseillant même de faire une réclamation en justice, couteuse et pas forcément gagnée.
    Ainsi dans l'article 6d il est dit que l'on ne peut interdire le locataire de peindre les murs en noir à condition de ne pas dégrader le bien et de ne pas transformer la destination de la chose louée. Peut on dès lors exiger qu'à son départ le locataire remette les murs dans l'état initialement trouvé ou tout au moins des ton plus neutre .
    Membre

    Le 12-11-2024 à 22:24

    En effet, la loi est protectrice pour le locataire, qui est plus vulnérable que le bailleur.
    Non l'article 6 n'interdit pas de peindre les murs en noir.

    Membre

    Le 12-11-2024 à 22:51

    Oui c'est bien cela que j'avais compris de l'article 6d ( je me suis peut être mal exprimé) . Sur le principe ca ne me gène pas que le locataire peigne tous les mus en noir mais à condition que lors de son départ il remette des tons neutres.  Car l'agence en charge de la location ne manquera pas de me "conseiller" de  changer cela  pour une meilleure accroche des futurs locataires.
    +1
    + -
  • Membre

    Le 11-11-2024 à 09:36

      + 1000 messages


    bonjour
    dans votre cas il est preferrable de faire réaliser le constat d'entrée par un commissaire de justice en lui expliquant auparavant le niveau de détail que vous souhaitez.
    concerrnant la caution solidaire, vous pouvez indiquer le bail en cours et 2 renouvellements
    le bail doit etre aussi rédigé de façon rigoureuse: je conseille d'utiliser un formulaire dernière mouture
    Membre

    Le 12-11-2024 à 17:45

    Bonjour,
    merci pour vos conseils.
    Cependant passant par une agence pour m'occuper de ce bien , puisse malgré tout faire faire l'état des lieux par un commissaire de justice?
    Admettons que l'état des lieux entrant soit très complet et réalisé par un commissaire de justice,  que ce passera t'il si lors de l'état des lieux sortant il y a un différent (par exemple l'entretien annuel de la chaudière n'a pas été réalisé, ou les murs de certaines pièces ont été crépi avec de l'enduit alors qu'il était stipulé de ne pas appliqué d'enduit  ou de emettre en état initial les murs).
    Je suppose que le 'état des lieux sortant sera réalisé également par un commissaire de justice, mais une fois les constatations faites que se passera t'il si comme dans mon cas précédent les travaux de remise  en état dépassent le montant de la caution? Est ce le commissaire de justice qui intentera une action en justice pour que les désagréments générés par les locataires sortants soient pris en compte ou serai ce à moi en tant que propriétaire d'intenter une action en justice pour obtenir gain de cause à partir des états des lieux entrant et sortant?
    Est ce que ce genre de situation aboutie à quelque chose de correct pour le propriétaire ou est ce que généralement cela se termine par une insolvabilité (réelle ou entretenue) et donc des frais de justice, de commissaire de justice mais sans retour sur investissement?
    +1
    + -
  • Membre

    Le 12-11-2024 à 19:36

      + 500 messages


    Bailleur c'est un métier. Il y a des risques comme pour tout investissement.
    Si les dégradations dépassent le montant du dépôt de garantie et que le locataire sortant est insolvable, il faut savoir faire "la part du feu" et éviter de payer des procédures en pure perte.

    Membre

    Le 12-11-2024 à 22:31

    Certes c'est un métier. C'est pour cela d'ailleurs que je passe par une agence,  des professionnels.
    Je trouve tout à fait normal que le propriétaire ait des devoirs vis à vis de son locataire et lui fournir un logement décent. Mais j'ai l'impression, peut être que je me trompe, mais que le locataire est plus défendu que le locataire . Et au vue de la loi 89-462 je me dis que finalement le locataire à le droit de peindre des murs en noir,  (article 6d) à condition de ne pas dégrader le bien et de ne pas transformer la destination de la chose louée.Par contre l'agence me demandera (à mes frais ) de changer  la couleur car celle ci ne sera pas très vendeur pour la recherche de futur locataire. Après j'entends bien qu'il faut savoir "faire la part du feu" , mais finalement au fil du temps j'aurai un bien qui se dégradera au fil du temps en ne faisant que le stricte miniminum au prorata de ce que je pourrai faire comme travaux de remise en état avec la caution. Alors qu'il me semblait possible d'exiger une remise en l'état (en prenant bien sûr l'usure du temps en considération) lors du départ du locataire.
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  • Membre

    Le 12-11-2024 à 22:34

      + 1000 messages


    vous pouvez faire gérer le bien par une agence
    et vous avez le droit avant de signer le mandat pour la mise en location, d'exiger qu'on vous présente les dossiers de candidature, de vérifier les éléments du dossier de solvabilité, de prendre une assurance GLI, d'exiger les états des lieux par un commissaire de justice
    Membre

    Le 12-11-2024 à 22:57

    Merci pour cette info, l'assurance GLI me parait très opportune dans mon cas.
    Par contre je ne vois pas la plus value de faire faire un état des lieux par un commissaire de justice.
    +1
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