Donner le droit d'usage immobilier irrévocable à ses parents

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  soleil51 Le 18-11-2022 à 22:24

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  bonjour

  il faut rendre rendez vous avec votre notaire qui saura vous conseiller en fonction de votre situation patrimoniale

  vous pouvez achetez en démembrement : nu propriétaire et vos parents usufruitiers

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  CalianneL Le 18-11-2022 à 23:02

  Bonjour et merci pour votre réponse. C'est exactement la confirmation dont j'avais besoin.

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  Isadore Le 19-11-2022 à 07:38

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  Bonjour,

  Pour compléter, vous pouvez aussi céder à vos parents un droit viager d'usage et d'habitation. Vous resterez alors plein propriétaire. L'usufruit est une forme de propriété, il peut donc être vendu ou donné, et donne à vos parents le droit non seulement d'habiter le bien, mais aussi de le louer ou de le prêter à quelqu'un.

  Le droit d'usage et d'habitation permet seulement de loger dans le bien, et il ne peut être ni donné ni vendu.

  Dans les deux cas, il est possible de définir les Droits et devoirs de chacun par le biais d'une convention rédigée par le notaire (prise en charge des taxes, entretien, travaux, charges courantes...).

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  CalianneL Le 19-11-2022 à 08:43

  Franchement merci pour toutes vos informations. Quand j'ai parlé d'usufruit à mon notaire, il m'a juste dit que c'était impossible car je vivrai dans la maison avec eux. Et j'avais vraiment besoin d'avoir d'autres avis. Merci

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  soleil51 Le 19-11-2022 à 08:59

  vos parents usufruitiers ont tout à fait le droit de vous héberger

  je vous suggère de changer de notaire

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  Isadore Le 19-11-2022 à 11:07

  Tout à fait d'accord : vos parents usufruitier peuvent vous héberger. Cependant, il est vrai que cela ne vous garantira pas le droit de vivre avec eux s'ils décident de vous mettre à la porte.

  Pouvez-vous préciser vos objectifs : vous souhaitez "simplement" mettre un toit sur la tête de vos parents, ou vous voulez aussi résider avec eux et vous assurer qu'ils ne pourront pas vous obliger à partir ?

  Et la maison sera-t-elle séparée en appartements distincts, ou vous comptez cohabiter dans les mêmes espaces ?

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  CalianneL Le 19-11-2022 à 14:19

  Merci encore pour vos conseils. Nous comptons vivre ensemble sous le même toit dans les même pièces en cohabitation. Le fait qu'ils puissent me mettre à la porte ne me gène pas. Je n'ai pas besoin de m'en assurer. Ils vieillissent de plus en plus et je compte prendre soin d'eux lorsqu'il ne seront plus capable de le faire eux même.
  
  Si je comprends bien, en faisant un démembrement, il auront l'usufruit de la maison et donc pourront y vivre jusqu'à la fin de leur jour sans que je puisse les chasser de la maison et sans que je puisse vendre sans leur accord. Moi je pourrais y vivre à titre gratuit avec leur consentement c'est ça ?

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  Isadore Le 19-11-2022 à 17:25

  C'est ça. Le principe de l'usufruit, c'est d'être propriétaire du droit de jouir du bien et d'en "tirer les fruits". C'est un droit de propriété à part entière, qui donne à son titulaire la possibilité de disposer du bien à sa guise tant qu'il ne nuit pas au nu-propriétaire (par exemple en saccageant le terrain).

  Autant dire qu'ils peuvent décider de vous héberger sans souci avec ou sans contrepartie.

  Sans leur consentement, vous pourriez vendre votre nue-propriété, mais cela ne porterait pas atteinte aux droits de vos parents. Ils resteraient usufruitiers et le nouveau nu-propriétaire ne pourrait porter atteinte à leurs droits.

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  CalianneL Le 19-11-2022 à 17:48

  Ok c'est super et parfait pour nous. Encore merci à vous tous 

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  CalianneL Le 21-11-2022 à 20:14

  Bonjour,
  Le droit viager d'usage et d'habitation est-il très différent de l'usufruit ? (Je ne pense pas que la banque m'accordera mon prêt en usufruit)

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  Isadore Le 21-11-2022 à 20:36

  Sur le plan juridique oui. L'usufruit est un attribut du droit de propriété. Il peut être vendu ou donné. Il donne à son détenteur des droits étendus sur le bien dont il a l'usufruit : le mettre en location, le prêter, dans certaines limites y faire des travaux ou des constructions...

  Le droit d'usage et d'habitation est un prêt du bien (on peut aussi parler de commodat ou de prêt à usage).

  Si vos parents ont l'usufruit, au cas où ils ne puissent plus habiter le bien, ils pourront par exemple le louer pour en tirer des revenus. Si jamais ils n'ont qu'un droit d'usage, ils ne pourront pas profiter autrement du bien.

  Les banques ne refusent pas d'office de prêter pour un achat en démembrement.

  Sinon, il est possible de donner l'usufruit à vos parents. Il y a actuellement un abattement de 100 000 euros les donations entre parent et enfant, par parent et par enfant.

  Le prêt à usage peut être intéressant pour vous si vos parents ne peuvent subvenir seuls à leurs besoins. Cela pourrait alors constituer une pension alimentaire en nature déductible de vos revenus (à hauteur du loyer mensuel que vous auriez pu tirer de cette maison). Mais vos parents devraient déclarer cette somme comme revenu, ce qui n'est pas forcément intéressant pour eux.

  https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-mets-gratuitement-un-logement-la-disposition-dun-parent-puis-je-considerer

  Bref, encore une fois la "bonne solution" va dépendre en grande partie de votre situation, de celle de vos parents et de vos projets (récupérer le logement si vos parents doivent déménager, ou leur permettre d'en tirer un revenu).

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  CalianneL Le 21-11-2022 à 21:01

  Merci encore pour toutes ces informations. Je me sens moins seule à essayer de comprendre tout ça grâce à vous. ?a fait chaud au c?ur, vous avez pas idée à quel point.
  Pour ma situation, j'ai un bon salaire d'environ 2700?/mois (avant impôt), célibataire, 32 ans. L'entreprise pour laquelle je travaille me suis dans mon projet, ce qui est génial. Je vais quitter la région parisienne pour la Bretagne. Je suis logée à titre gratuit dans le HLM ou mes parents vivent. Cette maison sera ma première acquisition.
  Mon père est à la retraite, ma mère sans activité professionnelle. Ils n'ont malheureusement pas eu la chance de pouvoir s'acheter une maison ou faire de grosses économies. Tout est passé dans le confort de vie et les études de leur 3 enfants (ainsi que dans un crédit revolving suite à un soucis de santé il y a très longtemps qui a été remboursé).
  Le but n'est pas de gêner un revenu mais plutôt d'avoir la maison où il pourront passer le restant de leur vie. Pour moi d'acheter un bien à améliorer dans le temps, m'éloigner de la région parisienne et découvrir une belle région.
  J'aimerais vraiment faire le demembrement mais j'ai peur que la banque me le refuse. J'ai un apport de 25000? la maison coûte 187000? et les frais de notaire 14000? (hors acte de démembrement qui coûte 4000? qui pourrait être payé par mes parents).
  Qu'en pensez vous svp?

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  Isadore Le 21-11-2022 à 21:26

  Je pense que le mieux est de sonder un peu les banques, voire de prendre attache avec un courtier. Vous ne perdez rien à demander des avis aux banques.

  Si vous achetez en démembrement, à ma connaissance il n'y a pas d'"acte de démembrement" en tant que tel, il y a juste l'acte de vente qui mentionne le démembrement.

  Pour permettre à vos parents de rester vivre dans la maison, l'usufruit ou le prêt à usage auront le même effet. Ce qui va différer, ce sont les mesures à prévoir en cas de décès, d'entrée en EHPAD, et les modalités de répartition des diverses dépenses (travaux, entretien, charges, taxes...).

  Quel âge ont vos parents ? Savez-vous combien ils pourraient mettre dans cet achat ?

  Une solution à envisager serait que vous n'empruntiez que pour acheter la nue-propriété, et que vos parents achètent l'usufruit avec leurs fonds propres et une donation de votre part. Cela diminuerait votre apport, mais d'un autre côté vous auriez moins à emprunter.

  Un souci est que vous avez signé un compromis, qui je suppose n'engage que vous. Cela pourrait éventuellement rafraîchir les banques par rapport à des montages impliquant vos parents. Les vendeurs pourraient aussi refuser de se prêter au jeu.

  Le plus important est de vous faire assister d'un notaire de confiance, différent du notaire des vendeurs. C'est le même prix (ils se partagent les émoluments).

  Après rien ne vous interdit d'acheter seul, de faire un prêt à usage, et plus tard de céder l'usufruit à vos parents. Si votre mère n'est pas encore à la retraite, vous avez le temps de voir venir.
  
  

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  CalianneL Le 21-11-2022 à 21:50

  Mon notaire m'a dit que c'était un acte de donation d'un coup de 4000?.
  Mon père à 62 ans et ma mère 65ans. Ils ont encore un crédits en cours. 4000? c'est vraiment leur maximum.
  Le compris n'est pas encore signé, il le sera en fin de semaine. D'où ma motivation à chercher des solutions rapidement. J'ai trop peur que la maison m'échappe. ?a a été un réel coup de coeur pour mes parents et moi (ce qu'on ne pensait pas être possible).
  Je ne saurais pas comment trouver un notaire de confiance ni par où commencer. J'apprends tout au fur et à mesure.
  J'ai repris rendez vous avec ma banque ce mercredi pour en discuter et je dois encore en trouver une. ?tant à distance de la région, le crédit agricole ne veut pas faire les chises à distance contrairement à ma banque. J'essaye d'en contacter une autre. Je vais essayer de trouver un courtier en ligne car je n'ai plus de congés pour poser de rendez physique a force de faire des aller et retour Paris Bretagne.
  Et comme vous le dites je peux leur donner l'usufruit plus tard. Mais il faut que je m'assure que dans le contrat de prêt il n?y a pas de clause de déchéance du terme en cas de donation (c?est-à-dire que la banque pourrait demander le remboursement immédiat du prêt).
  Merci encore.

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  Isadore Le 21-11-2022 à 22:06

  En ce qui concerne les clauses du prêt (déchéance du terme en cas de donation, etc.), beaucoup de choses peuvent se négocier. Si vous avez peu de temps pour les démarches, un courtier peut s'avérer utile. Cela a un coût, mais il va démarcher à votre place tout un réseau de banques. Passez par le bouche-à-oreille, dans mon cas j'avais pris une courtière recommandée par deux collègues.

  Si vous n'avez pas votre propre notaire, prenez l'annuaire ou demandez conseil autour de vous. J'ai parlé de "notaire de confiance" car j'avais l'impression (comme Soleil) que son conseil n'avait pas été bon. Mais à vous lire je vois qu'il s'agit du notaire des vendeurs.

  La plupart des notaires sont fiables, si vous connaissez des gens qui ont acheté ou vendu récemment ils devraient avoir des adresses. Ca va être court pour le compromis, mais il pourra vous aider pour l'acte de vente (si vous ne pouvez décaler la signature du compromis).

  Pour ce qui est des allers-retours, le courtier n'a pas forcément besoin d'être dans la région d'achat. On trouve de bons courtiers sur Paris, comme partout. Et puis comme les notaires, ça sait se servir du téléphone et de la visioconférence, ces bestioles. J'ai acheté en plein confinement sans rencontrer une seule fois ma courtière, on a tout fait à distance.

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  soleil51 Le 22-11-2022 à 09:27

  il faut absolument choisir un autre notaire, différent de celui du vendeur ( ls émoluments sont répartis entre les notaires)

  concernant le courtier, il est rémunéré par la anque qui accorde le prêt.pas par l'emprunteur

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  Isadore Le 22-11-2022 à 09:41

  Pour les courtiers, ça dépend... certains sont payés par la banque, d'autres par le client ; ma courtière répartissait les frais entre les deux, sauf si la banque refusait de payer une commission, auquel cas c'était tout pour le client.

  Le courtier n'est payé que si un prêt conforme au contrat est obtenu, c'est l'avantage.

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  Isadore Le 21-11-2022 à 22:26

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  Je réponds en deux parties, désolée, mais c'est pénible de dépiler la conversation au bout d'un moment.

  Je ne comprends pas la réponse du notaire, vous vous êtes peut-être mal compris. Si des gens achètent en démembrement, ce n'est pas une donation, mais un achat. Dans votre cas, les parents achètent l'usufruit et vous la nue-propriété. Il y aurait donation si l'un achète en pleine propriété pour donner l'usufruit à l'autre par la suite.

  Dans le compromis, veillez à avoir un délai long pour obtenir le prêt, au moins quatre mois, de préférence six. Vous avez un bon dossier, mais au vu de vos objectifs et des délais actuels dans les banques laissez-vous le temps.

  Point de vue usufruit, vos parents sont trop jeunes pour pouvoir acheter au vu de leurs moyens (la valeur de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier).

  Mais toujours au vu de leur âge, vous avez de sérieuses chances de pouvoir leur donner l'usufruit au plus tard après avoir remboursé le prêt si vous y tenez.

  En matière d'immobilier, il faut souvent faire la part du feu. Vous avez trouvé une jolie maison qui vous plaît à tous les trois, vous avez les moyens d'acheter, vos parents auront le toit de leurs rêves sur la tête pour leurs vieux jours, et vous pouvez même leur garantir la sécurité juridique via le prêt à usage.

  Si vous ne pouvez leur permettre d'acquérir l'usufruit dans l'immédiat, tant pis. Achetez en pleine propriété, installez-vous, et vous aurez encore deux à quatre décennies pour aviser.

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  CalianneL Le 23-11-2022 à 10:47

  Oui dsl pour la longue conversation et merci d'avoir tenu jusqu'au bout avec moi ??.
  Vous avez entièrement raison. Je vais d'abord sécurisé mon achat et je verrais ensuite.Merci encore.

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