conflit de métrage / terrain avec mon voisin

Question

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Aurelie Dupuis Le 28-10-2022 à 15:39

Bonjour,

Nous avons acheté une propriété (maison + terrain de 2500 m2) en 2011

Aujourd’hui, notre voisin nous informe via son avocate, que notre muret de séparation se trouve non pas sur la limite des 2 terrains (le notre et le sien) mais à 26 cm sur son terrain !

Il nous envoie un cadastre prouvant cela avec métrage d’un géomètre expert

Nous sommes d’accord avec les mesures réalisées par le géomètre expert mais nous refusons de lui rendre ses 26 cm sur la longueur du mur qui sépare les 2 propriétés pour les raisons suivantes :

Nous avons acheté la maison tel qu’elle est aujourd’hui en 2011 et jamais l’ancien propriétaire ou son notaire nous a signifié cela

Aucune modification n’a eu lieu depuis cette date.

Les 2 maisons ont été construites en 1975 et depuis 1975 il n’y a jamais eu de conflit de ce genre. Ce n’est que 47 ans plus tard que notre voisin décide de nous parler de cela...

Question : est ce qu’on peut faire marcher la prescription acquisitive (30 ans) et qui peut être réduite de 30 ans à 10 ans car nous pouvons prouver notre bonne foi puisqu’il existe le titre - et le contrat de ventre que nous avons signé avec l’ancien propriétaire en 2011 - pour corroborer cela

Nous ne pouvons pas lui rendre ses 26 cm (sur une longueur du mur ) car nous devons refaire les poutres en béton armé qui soutiennent le portail automatisé et aussi l’enrobage (goudron) et une sorte de petit trottoir sur presque toute la longueur). Les couts pour rectifier cela s’élève à au moins 8 000 euros

merci

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Isadore · Answer 1 · Le 28-10-2022 à 16:11

Membre

Isadore Le 28-10-2022 à 16:11

+ 1000 messages

Bonjour,

Le terrain a-t-il été borné ? En d'autres termes, ce que vous appelez "métrage d’un géomètre expert" est-il un PV de bornage (ou un jugement validant un bornage judiciaire) ?

Si le terrain n'a pas été validement borné, c'est la première chose à faire.

Si le titre mentionne clairement que ces 26 centimètres vous appartiennent, la prescription peut effectivement être réduite à 10 ans. De même si vous parvenez à prouver que de bonne foi, vous pensiez être propriétaires de ce terrain. C'est un cas où la bonne foi ne se présume pas, il faut la démontrer. Sinon, on est sur de la prescription trentenaire, car vous n'avez pas de "juste titre" pour ce morceau de terrain surnuméraire.

Seul un juge peut vous accorder ce morceau de terrain en reconnaissant l'usucapion. Il vous appartient d'apporter les preuves que toutes les conditions sont requises. La procédure étant délicate, je vous conseille de vous faire assister d'un avocat qui vous dira si le dossier est assez solide.

Sinon, vous pouvez aussi proposer de racheter ce morceau de terrain au voisin.

Membre

Isadore Le 28-10-2022 à 16:20

EDIT : à voir avec un notaire ou un avocat, mais il peut aussi y avoir une servitude sur la base de l'article 692 du Code civil (servitude continue et apparente). C'est plus facile à faire valoir qu'une usucapion.

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Visiteur

Aurelie 90 Le 28-10-2022 à 16:35

Bonjour Isadore,

merci pour votre réponse.

Oui il y avait un bornage qui a été posé par le voisin pendant la période covid (il a escaladé le muret de 150 cm) pour passer chez nous il a posé les bornes. le chien a aboyé et mon fils l'a également vu depuis la balcon et depuis, nous les avons retiré. par contre quand le géométre expert est passé il y a une semaine il a posé à nouveau de nouvelle bornes et nous a demandé de ne pas les enlever et nous n'allons pas les enlever bien évidement. oui il y a eu PV de bornage.

Nous ne contestetons pas cela, mais pour rendre les 26 cm , il faut pas beaucoup de travaux et de casse, pourquoi le voisin ne se réveille que 47 ans après! au moins il aurait du le faire en 2011 quand nous avons acheté la maison et non pas en 2022. nous avons proposé de racheter les 26 cm mais le voisin nous a dit qu'il prefere se voir mourrir au lieu de vendre son terrain (depuis que sa femme est malade, il est devenu agréssif alors qu'il a tjrs été gentil avec nous), je ne comprend pas cette attitude. il a les moyens et il dit qu'il peut nous envoyer même 10 avocats s'il le faut...

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Membre

Isadore Le 29-10-2022 à 09:54

Les bornes posées par le voisin n'ont évidemment aucune valeur. Ce qui n'est pas le cas de celles posées par le géomètre-expert.

Pour l'usucapion, le fait que vous ayez signé un PV de bornage risque de mettre à mal l'éventuelle prescription décennale.

Pour le reste : votre voisin a le droit de réagir quand bon lui semble pour défendre ses droits, comme tout un chacun. Sauf si un délai de prescription est dépassée, il n'a pas à se justifier.

Pour le moment, comme il semble établi que le voisin est propriétaire de ce morceau de terrain, et donc de ce qu'il y a au-dessus, notamment le mur.

Dans votre cas, je suis sceptique sur vos chances de faire reconnaître un titre de propriété par usucapion, et de toute façon attendez-vous à une longue procédure.

A mon avis vous auriez plus de chances en faisant reconnaître l'existence d'une servitude. Le voisin garderait la propriété de son terrain, et vous le droit de laisser votre mur et votre portail en place. Le caractère continu et apparent de la servitude ne fait guère de doute s'agissant de constructions, et vous devriez pouvoir prouver que le mur est là depuis plus de 30 ans.

S'il y a eu division de parcelle, il peut aussi y avoir servitude par destination du père de famille.

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Isadore · Answer 2 · Le 28-10-2022 à 16:20

EDIT : à voir avec un notaire ou un avocat, mais il peut aussi y avoir une servitude sur la base de l'article 692 du Code civil (servitude continue et apparente). C'est plus facile à faire valoir qu'une usucapion.

Aurelie 90 · Answer 3 · Le 28-10-2022 à 16:35

Bonjour Isadore,

merci pour votre réponse.

Oui il y avait un bornage qui a été posé par le voisin pendant la période covid (il a escaladé le muret de 150 cm) pour passer chez nous il a posé les bornes. le chien a aboyé et mon fils l'a également vu depuis la balcon et depuis, nous les avons retiré. par contre quand le géométre expert est passé il y a une semaine il a posé à nouveau de nouvelle bornes et nous a demandé de ne pas les enlever et nous n'allons pas les enlever bien évidement. oui il y a eu PV de bornage.

Nous ne contestetons pas cela, mais pour rendre les 26 cm , il faut pas beaucoup de travaux et de casse, pourquoi le voisin ne se réveille que 47 ans après! au moins il aurait du le faire en 2011 quand nous avons acheté la maison et non pas en 2022. nous avons proposé de racheter les 26 cm mais le voisin nous a dit qu'il prefere se voir mourrir au lieu de vendre son terrain (depuis que sa femme est malade, il est devenu agréssif alors qu'il a tjrs été gentil avec nous), je ne comprend pas cette attitude. il a les moyens et il dit qu'il peut nous envoyer même 10 avocats s'il le faut...

Isadore · Answer 4 · Le 29-10-2022 à 09:54

Les bornes posées par le voisin n'ont évidemment aucune valeur. Ce qui n'est pas le cas de celles posées par le géomètre-expert.

Pour l'usucapion, le fait que vous ayez signé un PV de bornage risque de mettre à mal l'éventuelle prescription décennale.

Pour le reste : votre voisin a le droit de réagir quand bon lui semble pour défendre ses droits, comme tout un chacun. Sauf si un délai de prescription est dépassée, il n'a pas à se justifier.

Pour le moment, comme il semble établi que le voisin est propriétaire de ce morceau de terrain, et donc de ce qu'il y a au-dessus, notamment le mur.

Dans votre cas, je suis sceptique sur vos chances de faire reconnaître un titre de propriété par usucapion, et de toute façon attendez-vous à une longue procédure.

A mon avis vous auriez plus de chances en faisant reconnaître l'existence d'une servitude. Le voisin garderait la propriété de son terrain, et vous le droit de laisser votre mur et votre portail en place. Le caractère continu et apparent de la servitude ne fait guère de doute s'agissant de constructions, et vous devriez pouvoir prouver que le mur est là depuis plus de 30 ans.

S'il y a eu division de parcelle, il peut aussi y avoir servitude par destination du père de famille.

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