indivision legs dependant des resultats du partage

Question

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666zorg Le 21-06-2022 à 13:10

Bonjour,

Pour faire concis: dans l'ordre chronologique: un mariage sous le regime de la communauté reduite aux acquets, un seul enfant, un achat immobiliers, un divorce, un testament laissant l' usufruit du bien achaté lors du mariage, et deces d'un des ex-epoux (donateur du legs) avant partage post communautaire.

le bien immobilier se trouve appartenir a l'indivision post communautaire, l'efficacité de l'usufruit est soumis aux resultat du partage.

Ma question est : un titulaire de droit eventuel soumis à un evenement futur et incertain, a t'il le droit de contester les aboutissements dudit evenement, une fois celuici intervenu en la defaveur et rendant caduque ledit droit.

Bref: le titulaire des Droits caduques , a til dans ce cadre qualité a agir pour contester les resultats du partage post communautaire????

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Isadore · Answer 1 · Le 21-06-2022 à 13:57

Membre

Isadore Le 21-06-2022 à 13:57

+ 1000 messages

Bonjour,

Si je comprends bien, suite au divorce les anciens époux sont restés en indivision sur un bien. L'un des époux, aujourd'hui décédé, a légué l'usufruit du bien à un tiers.

Il est possible de démembrer la part d'une indivision. On se retrouverait donc avec un légataire détenant l'usufruit de la moitié du bien.

Si le défunt a légué l'usufruit de la totalité du bien alors qu'il n'était propriétaire que de la moitié, en espérant récupérer ledit bien, il y a effectivement un souci car on ne peut léguer que ce que l'on possède. Il faudrait regarder la formulation exacte du testament avec un notaire, si elle semble floue.

Mais que vient faire le partage là-dedans ?

Membre

666zorg Le 21-06-2022 à 15:19

Bonjour et merci pour votre reponse. Le defunt a legué l'usufruit de la totalité du bien. Un jugement a deja été rendu; il affirme que l'efficacité du legs depend du resultat du partage post communautaire, des ex epoux divorcé mais depuis resté dans l'indivision.

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Rambotte Le 21-06-2022 à 16:36

Du divorce est résulté une indivision post-communautaire, en pleine propriété, c'est-à-dire en nue-propriété et en usufruit.

Le défunt ne pouvait pas léguer l'usufruit de la totalité du bien, mais seulement de sa part dans le bien. L'autre part indivise d'usufruit appartient déjà à la divorcée survivante, ce dont le défunt ne pouvait pas disposer.

Je ne sais pas ce qui est considéré comme une efficacité pour un legs d'usufruit (de part indivise d'usufruit). Pour moi le legs est efficace : le légataire est dévenu usufruitier d'une moitié indivise du bien.

Evidemment, si les divorcés avaient pu effectuer le partage en pliene propriété de leur vivant, et si le futur défunt s'était trouvé attributaire du bien, il aurait pu léguer l'usufruit du bien en totalité. Mais ce n'est pas la réalité chronologique.

La nue-propriété est en indivision entre la divorcée survivante et l'enfant héritier. L'usufruit est en indivision entre ka divorcée survivante et le légataire d'usufruit.

Chaque indivision peut se partager à l'amiable ou judiciairement, de manières indépendantes. Seule la divorcée survivante peut assigner en partage simultanément des deux indivisions. Le légataire n'a son mot à dire que pour le partage de l'usufruit indivis. Il ne peut pas assigner en partage de l'indivision en nue-propriété.

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Rambotte Le 21-06-2022 à 16:39

Et si dans une licitation judiciaire de l'usufruit indivis, il participe aux enchères de la vente de l'usufruit, et remporte les enchères, il pourra devenir unique usufruitier du bien, peu importe qui est ou qui sont les nus-propriétaires.

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666zorg Le 21-06-2022 à 17:04

Milles merci à vous deux.

Par contre Rambotte, comment, dans ce cas procede t'on pour determiner la valeur de l'usufruit, le legataire avait plus de 61 ans au moment du deces, donc je suppose que la valeur de son usufruit se calcul ainsi; soit X la valeur de la maison, alors [(40*X)/100] / 2 ?

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Membre

Isadore Le 21-06-2022 à 17:17

Bonjour,

Je suis de l'avis de Rambotte, pour moi : le défunt possédait la moitié du bien, qu'il ait légué la totalité de l'usufruit ne rend pas le legs caduque pour autant. Simplement le défunt n'a en fait légué que sa part d'usufruit à lui.

S'il y a eu jugement, le légataire doit avoir un avocat. Il en dit quoi ?

Es-ce la formulation exacte du jugement : "l'efficacité du legs depend du resultat du partage post communautaire" ? C'est curieux : si le legs malgré sa formulation n'est pas invalide, il est valide. Et si jamais il est accepté, le légataire devient propriétaire de la chose léguée (la moitié de l'usufruit). Partant, je ne vois pas comment un éventuel partage postérieur au décès pourrait priver de ses droits le légataire acceptant.

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666zorg Le 21-06-2022 à 17:47

Le legataire n'ayant pas payé son avocat, je suppose que rien ne se passe.

Oui, il s'agit bien de la formulation du jugement.

Pour mieux cernier la situation je vous transmets un echange entre la notaire et moi (enfant des ex-epoux)

La notaire ecrivait, apres consultation du cridon:

"

m?écrivais :

vous m?écriviez :"le centre de recherches du notariat précise :

- le legs ne serait pas nul mais son efficacité serait subordonnée au résultat du partage,

- il conviendrait de s?interroger sur l?indemnisation en valeur du légataire,

- si le bien était attribué à votre père aux termes d?un partage, le legs consenti au profit du concubin de votre mère ne pourrait pas s?exécuter en nature et il conviendrait d?indemniser ce dernier de la valeur de son legs,

- si le bien vous était attribué, le legs pourrait s?exécuter en nature sur l?ensemble du bien."

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666zorg Le 22-06-2022 à 20:57

Par contre pour eviter l'oubli d'element supplementaire:

notaire X redige l'acte d'achat de la maison

notaire X commenece a s'occuper de la succession puis est assigné au tribunal; et pendant la procedure il part en retraite.

Le notaire Y reprend l'office et gere (enfin...il a le dossier) la succession.

Le notaire X nous avais fourni suite au deces de ma mere, et a la decouverte de la bevue une attestation qui dit

"certifie et atteste(...)

1)suite à l'aquisition de madame ma mere faite en ... telle annee...

2)suite au deces de madame ma mére

la maison se trouve apparenir à concurrence pour moitié indivise à monsieur mon pere et à concurrence de l'autre moitié indivise à la succession"

Cette attestation est elle suffisante pour la publicité fonciére?

Et avec cela le notaire Y aurait-il du mettre a jour la publicité fonciére??

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666zorg · Answer 2 · Le 21-06-2022 à 15:19

Bonjour et merci pour votre reponse. Le defunt a legué l'usufruit de la totalité du bien. Un jugement a deja été rendu; il affirme que l'efficacité du legs depend du resultat du partage post communautaire, des ex epoux divorcé mais depuis resté dans l'indivision.

Rambotte · Answer 3 · Le 21-06-2022 à 16:36

Du divorce est résulté une indivision post-communautaire, en pleine propriété, c'est-à-dire en nue-propriété et en usufruit.

Le défunt ne pouvait pas léguer l'usufruit de la totalité du bien, mais seulement de sa part dans le bien. L'autre part indivise d'usufruit appartient déjà à la divorcée survivante, ce dont le défunt ne pouvait pas disposer.

Je ne sais pas ce qui est considéré comme une efficacité pour un legs d'usufruit (de part indivise d'usufruit). Pour moi le legs est efficace : le légataire est dévenu usufruitier d'une moitié indivise du bien.

Evidemment, si les divorcés avaient pu effectuer le partage en pliene propriété de leur vivant, et si le futur défunt s'était trouvé attributaire du bien, il aurait pu léguer l'usufruit du bien en totalité. Mais ce n'est pas la réalité chronologique.

La nue-propriété est en indivision entre la divorcée survivante et l'enfant héritier. L'usufruit est en indivision entre ka divorcée survivante et le légataire d'usufruit.

Chaque indivision peut se partager à l'amiable ou judiciairement, de manières indépendantes. Seule la divorcée survivante peut assigner en partage simultanément des deux indivisions. Le légataire n'a son mot à dire que pour le partage de l'usufruit indivis. Il ne peut pas assigner en partage de l'indivision en nue-propriété.

Rambotte · Answer 4 · Le 21-06-2022 à 16:39

Et si dans une licitation judiciaire de l'usufruit indivis, il participe aux enchères de la vente de l'usufruit, et remporte les enchères, il pourra devenir unique usufruitier du bien, peu importe qui est ou qui sont les nus-propriétaires.

666zorg · Answer 5 · Le 21-06-2022 à 17:04

Milles merci à vous deux.

Par contre Rambotte, comment, dans ce cas procede t'on pour determiner la valeur de l'usufruit, le legataire avait plus de 61 ans au moment du deces, donc je suppose que la valeur de son usufruit se calcul ainsi; soit X la valeur de la maison, alors [(40*X)/100] / 2 ?

Isadore · Answer 6 · Le 21-06-2022 à 17:17

Bonjour,

Je suis de l'avis de Rambotte, pour moi : le défunt possédait la moitié du bien, qu'il ait légué la totalité de l'usufruit ne rend pas le legs caduque pour autant. Simplement le défunt n'a en fait légué que sa part d'usufruit à lui.

S'il y a eu jugement, le légataire doit avoir un avocat. Il en dit quoi ?

Es-ce la formulation exacte du jugement : "l'efficacité du legs depend du resultat du partage post communautaire" ? C'est curieux : si le legs malgré sa formulation n'est pas invalide, il est valide. Et si jamais il est accepté, le légataire devient propriétaire de la chose léguée (la moitié de l'usufruit). Partant, je ne vois pas comment un éventuel partage postérieur au décès pourrait priver de ses droits le légataire acceptant.

666zorg · Answer 7 · Le 21-06-2022 à 17:47

Le legataire n'ayant pas payé son avocat, je suppose que rien ne se passe.

Oui, il s'agit bien de la formulation du jugement.

Pour mieux cernier la situation je vous transmets un echange entre la notaire et moi (enfant des ex-epoux)

La notaire ecrivait, apres consultation du cridon:

"

m?écrivais :

vous m?écriviez :"le centre de recherches du notariat précise :

- le legs ne serait pas nul mais son efficacité serait subordonnée au résultat du partage,

- il conviendrait de s?interroger sur l?indemnisation en valeur du légataire,

- si le bien était attribué à votre père aux termes d?un partage, le legs consenti au profit du concubin de votre mère ne pourrait pas s?exécuter en nature et il conviendrait d?indemniser ce dernier de la valeur de son legs,

- si le bien vous était attribué, le legs pourrait s?exécuter en nature sur l?ensemble du bien."

666zorg · Answer 8 · Le 22-06-2022 à 20:57

Par contre pour eviter l'oubli d'element supplementaire:

notaire X redige l'acte d'achat de la maison

notaire X commenece a s'occuper de la succession puis est assigné au tribunal; et pendant la procedure il part en retraite.

Le notaire Y reprend l'office et gere (enfin...il a le dossier) la succession.

Le notaire X nous avais fourni suite au deces de ma mere, et a la decouverte de la bevue une attestation qui dit

"certifie et atteste(...)

1)suite à l'aquisition de madame ma mere faite en ... telle annee...

2)suite au deces de madame ma mére

la maison se trouve apparenir à concurrence pour moitié indivise à monsieur mon pere et à concurrence de l'autre moitié indivise à la succession"

Cette attestation est elle suffisante pour la publicité fonciére?

Et avec cela le notaire Y aurait-il du mettre a jour la publicité fonciére??

666zorg · Answer 9 · Le 21-06-2022 à 17:51

Membre

666zorg Le 21-06-2022 à 17:51

+ 10 messages

Donc pour indemniser le legataire, si la maison tombait dans le lot de mon pére, il faudrait lui donner la valeur d'un demi usufruit?

Membre

Rambotte Le 21-06-2022 à 18:19

Ah c'est un divorcé survivant, et non une divorcée survivante.

Il y a deux indivisions. Celle en nue-propriété et celle en usufruit. Il ne faut plus parler d'une indivision qui serait uniquement post-communautaire, mais de deux indivisions qui sont désormais à la fois post-communautaire et post-successorale. Ce qu'on partage, ce sont des indivisions existantes, peu importe les origines.

Si on parle du partage de la nue-propriété, qui ne concerne pas le légataire, et si la maison en nue-propriété tombe dans le lot de votre père, il n'y a aucune indemnisation à payer. Le légataire reste usufruitier d'une moitié de maison, comme votre père.

Si on parle du partage de l'usufruit, et si l'usufruit de la maison tombe dans le lot de votre père, il faudra indemniser le légataire. Votre père lui rachète son usufruit légué (sur une moitié du bien) dans le cadre d'un partage amiable.

Si le partage de l'usufruit est judiciaire, l'usufruit sera vendu aux enchères, et le prix de vente de l'usufruit sera partagé. Sachant que chaque indivisaire peut se porter acquéreur aux enchères de l'usufruit.

Note : on doute que l'usufruit indivis soit commodément partageable en lots dans le cadre d'un partage judiciaire sans vente aux enchères : cela signifierait que la maison elle-même puisse être divisée en deux lots (par exemple par le sol en deux maisons mitoyennes).

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Isadore Le 21-06-2022 à 18:45

Suite à vos précisions, je comprends mieux. Le legs semble valide, et le concubin de votre mère est bien devenu usufruitier de la moitié du bien concerné. Je pars du principe que votre père et votre mère étaient chacun plein propriétaire de la moitié du bien.

On est donc dans la configuration décrite par Rambotte :

Votre père est en indivision avec vous sur la nue-propriété, et avec ce monsieur sur l'usufruit.

Si ensuite vous et votre père êtes en indivision sur d'autres biens et souhaitez procéder au partage en faisant des lots, cela n'a pas d'incidence sur les droits de l'ancien concubin qui garde sa part d'usufruit.

Donc effectivement, si votre père veut récupérer la totalité de l'usufruit, il doit racheter la part de l'ancien concubin. Si le bien est vendu à un tiers, le monsieur aura droit à la moitié de la valeur de l'usufruit.

Chaque indivisaire peut demander à sortir de l'indivision, même contre l'avis des autres, soit par partage, soit par la vente du bien, au besoin en faisant appel à un juge.

Si l'indivision persiste, chaque usufruitier aura droit à la moitié des "fruits" (revenus) générés par le bien (si par exemple il est loué), devra payer la moitié des frais d'entretien. Il peut aussi choisir d'habiter ce bien, moyennant une indemnité d'occupation si jamais il prive l'autre indivisaire de la possibilité d'en jouir (par exemple en en faisant son domicile).

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666zorg Le 21-06-2022 à 18:54

Effectivement c'est bien ca.

Cependant la succession est encore ouverte (depuis 2015...), comment racheter ses parts?

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666zorg Le 21-06-2022 à 18:56

Le notaire doit il faire la declaration de succession afin de mettre l'hypotheque à jour???

Je suis desolé, je pedale dans la semoule....

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Rambotte Le 21-06-2022 à 19:03

On achete une chose en l'achetant (lapalissade), ce qui suppose que l'un veuille acquérir la chose, et que l'autre veuille vendre la chose, et que les deux parties sont d'accord sur le prix de la chose. Principe général, peu importe la chose, qui peut donc être une une part indivise d'un droit sur un bien.

S'agissant de droits immobiliers, la vente de droits indivis, valant partage, se fait devant notaire.

Si les parties sont en désaccord sur le principe de la vente, ou sont en désaccord sur le prix, la vente ne se fait pas. Et en cas d'une chose qui est une part indivise, il faut en passer par le partage judiciaire.

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Isadore Le 21-06-2022 à 19:17

Bonjour,

Le plus simple c'est à l'amiable, en lui proposant un prix de nature à le convaincre.

Sinon, il y a la licitation judiciaire (dans votre cas, c'est prévu par l'article 817 du Code civil) : votre père devra demander à un juge d'ordonner la vente aux enchères de l'usufruit.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006432530

A noter qu'il est en théorie envisageable que l'usufruit fasse l'objet d'un partage forcé, si par exemple le bien est divisé en deux appartements de même valeur. Dans ce cas on attribuerait l'usufruit d'un appartement à chaque indivisaire.

En-dehors de ce cas particulier, l'usufruit fera alors l'objet d'une vente. Il pourra être racheté par un tiers ou par un des indivisaires. Chaque indivisaire aura un droit de préemption au prix de l'adjudication.

Les liquidités issues de la vente seront partagées entre les indivisaires.

En général la licitation judiciaire est une mauvaise affaire pour les vendeurs qui ne souhaitent pas racheter le bien. Les biens ont en effet tendance à partir à un prix inférieur au marché. Par ailleurs la procédure peut prendre plusieurs années.

Au vu du contexte, il faudrait faire estimer le bien par des agents immobiliers sérieux si ce n'est pas déjà fait, puis calculer la valeur de l'usufruit de la part du légataire. Ensuite, il faudra lui faire une proposition décente, en tenant compte des frais et des tracas qui seraient générés par une nouvelle procédure.

A noter, car je pense ne pas avoir été claire sur ce point : la valeur des deux parts d'usufruit ne serait pas forcément égale. En effet, si les deux usufruitiers ne sont pas du même âge, leurs parts n'ont pas la même valeur.

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666zorg Le 21-06-2022 à 21:02

Merci à vous deux.

J'ai (encore..) une question subsidiaire; Rambotte a dit que si le legataire; jouit privativement de son droit il devra une indemnité d'occupation a l'autre indivisaire sur l'usufruit, cependant cette indemnité a été refusé lors du jugement . je ne comprends pas pourquoi...

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Isadore Le 22-06-2022 à 10:54

Le jugement motive-t-il ce refus d'accorder une indemnité d'occupation ?

Le légataire vit-il dans la maison, et si c'est le cas en interdit-il l'accès à votre père ?

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666zorg Le 22-06-2022 à 11:43

Isadore, nous demandions le nullité du legs (article 1021, nous nous sommes gauffrés; je le reconnais et le regrette); et par consequent nous estimions le legataire sans droit ni titre et demandions une indemnité d'occupation. Le jugement dit que le legs "nest pas nul mais dependant uniquement des resultats du partage de l'indivision post communautaire".donc toutes nos demandes ont été rejetée.

Depuis le deces le monsieur nous interdit l'acces a la maison, n'a pas fait de demande en delivrance (donc pas d'inventaire, ni etat des lieux, ni caution....), et naturellement interdit l'acces à mon pére... Nous ne savons plus quoi faire.

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Rambotte Le 22-06-2022 à 17:40

Effectivement, le legs n'est pas nul, il doit se comprendre comme le legs d'usufruit de la part indivise du défunt.
Et effectivement, le légataire a un droit issu du testament, et c'est justement parce qu'il est en indivision sur l'usufruit qu'une indemnité d'occupation est due, pas en vertu de l'absence de droit et de titre.

Mais le legs ne dépend pas du résultat du partage post-communautaire, parce que ça ne veut rien dire. On ne partage pas une communauté, puis ensuite une succession. On partage les indivisions telles qu'elles existent au moment où on procède au partage.

Je pense qu'il s'agit aujourd'hui d'assigner en partage de l'indivision sur l'usufruit. Et prendre pour base le constat que votre père est depuis le divorce plein propriétaire d'une moitié indivise du bien.

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666zorg Le 22-06-2022 à 18:13

Merci Rambotte, avant de d'assigner, on va quand meme esseyer de trouver un accord, j'espere que le legatair va comprendre qu'il s'agit d'indivision sur l'usufruit.

Je crains que le notaire ne voit pas les choses comme vous, car il m'avait ecrit:

"

- si le bien était attribué à votre père aux termes d?un partage, le legs consenti au profit du concubin de votre mère ne pourrait pas s?exécuter en nature et il conviendrait d?indemniser ce dernier de la valeur de son legs,

- si le bien vous était attribué, le legs pourrait s?exécuter en nature sur l?ensemble du bien.""

Le notaire parle de bien attribué et non de droit.... Et vu que je suis neophyte dans le domaine, le notaire ne prendra, je le crains pas en comptes les explications que vous m'avez fournis; et qui me semblent logiques et claires

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Rambotte Le 22-06-2022 à 18:44

Le notaire se trompe en ne voyant pas qu'il existe désormais deux indivisions distinctes, une en nue-propriété concernant vous et votre père, l'autre en usufruit concernant le légataire et votre père.

La réalité est que votre mère divorcée a légué l'usufruit sur sa part.

On ne peut pas réécrire l'histoire. Le partage du vivant des deux indivisaires en pleine propriété n'a pas eu lieu. On ne peut pas le faire rétroactivement. Le décès est passé par là, avec ses conséquences patrimoniales irréversibles.

Si dans le partage de la nue-propriété entre vous et votre père, la nue-propriété du bien est attribuée à votre père, cela ne change rien au fait que le légataire est et restera usufruitier d'une moitié du bien en indivision avec votre père. Et si elle est attribuée à vous, cela ne changera rien au fait qu'un usufruit en indivision grevera votre bien.

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Rambotte Le 22-06-2022 à 18:51

Une autre façon de voir les choses, pour que le légataire puisse avoir l'usufruit sur la totalité du bien, il faut que votre mère (et pas vous) possède la totalité du bien, donc que le partage post-communautaire se fasse entre votre père et votre mère, et qu'elle (et pas vous) se fasse attribuer la totalité du bien. Or ce partage où votre mère se fait attibuer le bien est désormais impossible.

D'ailleurs, avec les mutations de propriété qui doivent être publiées à la publicité foncière, le notaire va vite se rendre compte que son acte est impubliable et sera rejeté.

En effet, dans une attestation immobilière après décès, pour que le légataire soit usufruitier total en vertu du testament de votre mère, il faut une publicté foncière antérieure décrivant comment votre mère est devenue unique propriétaire du bien. Donc il faut publier un acte de partage entre votre père et votre mère... décédée...

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Isadore Le 22-06-2022 à 18:53

A noter qu'une indemnité d'occupation peut être demandée rétroactivement (et il me semble que la prescription est quinquennale, point à vérifier avec une personne compétente). Cela peut être un argument dans la négociation.

J'ai personnellement du mal à comprendre ce que veut dire le notaire. Je suppose qu'il fait allusion au cas où une des deux indivisions (usufruit et nue-propriété) donnerait lieu à un partage.

- Si l'usufruit est entièrement attribué à votre père, le légataire aura droit à une soulte, logique.

- Si c'est la nue-propriété qui est partagée et qui vous est attribuée, votre père reste usufruitier en indivision avec le légataire, et donc le legs continue à "s'éxecuter en nature".

Mais franchement, formulé comme cela ça me donne l'impression qu'il y a une communauté matrimoniale à dissoudre. Je suppose que vous n'êtes pas marié avec M. votre père ?

Plus sérieusement, je pense qu'il y a eu avec le notaire une erreur de compréhension dans un sens ou dans l'autre

J'ai un peu réfléchi à la phrase "n'est pas nul mais dependant uniquement des resultats du partage de l'indivision post communautaire" qui me laissait perplexe. Au début je l'interprétais au vu du contexte comme "le légataire pourra jouir de son legs uniquement si le bien est attribué à 666zorg et non à son père lors du partage". C'est assez absurde.

A mon sens il faut plutôt la prendre comme "les effets du legs (usufruit de la totalité d'un bien) dépendent du sort du bien après la dissolution de la communauté". En d'autres termes,"l'efficacité du legs dépend de ce que Madame pouvait léguer". Donc une manière un peu tarabiscotée de dire "Madame a voulu léguer la totalité de l'usufruit, mais en fait elle n'avait que la moitié du bien, donc le legs n'est "efficace" que sur la moitié du bien".

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666zorg Le 22-06-2022 à 19:09

Comme je vous l'ai dit precedement, nous avons été en justice; parce que ma mére pensait que la maison lui appartenait en totalité car elle a été acheté sans reemploi des fond, et à l'epoque de l'achat le notaire, redacteur de l'acte avait noté qu'elle etait en instance de dicorce, alors qu'elle etait encore mariée (5 ans se sont passées entre l'achat et le divorce).

Donc nous avions assigné le legataire, lequel a à son tour assigné le notaire redacteur de l'acte d'achat de la maison. C'est pour cela , je pense que le notaire de la succession ne fait rien, je suppose que l'attestation immobiliere n'est pas a jour; elle doit etre restée a l'etat ou elle a été dressée lors de l'achat, avec comme proprietaire, ma mere seule.

Cependant depuis 2018 nous avons un jugement qui dit clairement que la maison fait partie de l'indivision post communautaire", le notaire doit il mettre a jour cet enregistrement en ajoutant mon pére en tant que proprietaire indivisaire?

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666zorg Le 22-06-2022 à 19:23

Je comprends pourquoi le notaire ne repond pas a mes demandes d'obtentions d'un double d'attestation immobilieres....Je pensais que le bureau des hypotheque devait etre mis à jour suite au jugement,

Vu qu'aucun acte ne precise que mon pére est indivisaire sur la totalité; sommes nous bloqué jusqu'au deces du legataire? et par consequent ce dernier peut jouir sans payer ses impots locaux, droits de successions, etc...ca me semble tres injuste...

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Rambotte Le 22-06-2022 à 20:09

Il ne faut jamais omettre des éléments importants.
Nous avons depuis le début imaginé une acquisition en communauté avec deux acquéreurs désignés à l'acte.
Nous apprenons maintenant que suite à une bévue du notaire, l'acte notarié ne désigne qu'un seul acquéreur (sans emploi de fonds propres) alors que l'acquéreur est encore marié, même si en instance de divorce.
La situation réelle est donc un peu plus complexe.

Une question importante : l'ONC avait-elle déjà eu lieu lors de l'acquisition ? Elle marque la séparation de corps, laquelle entraîne la séparation de biens, encore qu'après, il y a la date des effets du divorce. La question est donc complexe.
Mais comme désormais il y a un jugement disant que le bien est en indivision post-communautaire...

Je dirais qu'il faut faire publier ce jugement à la publicité foncière, pour établir l'existence de cette indivision post-communautaire à la date du divorce. Peut-être que l'avocat peut faire cette publication, sans passer par un notaire.

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666zorg Le 22-06-2022 à 20:39

Pardon de n'avoir pas mentionné l'erreur du notaire...je preferais eviter les problemes.

L'ONU survenue apres l'achat, tout comme les effets du divorce (maison achetée 4 ans avant l'onc).

Je vais me renseigner pour la publication.

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666zorg Le 22-06-2022 à 21:23

Encore une chose importante; soit X le notaire redacteur de l'acte d'achat de la maison, et celui en charge de la succession et quyi a été assigné au tribunal, mais qui est parti en retraite avant le jugement, et Y le notaire qui a repris l'office.

X nous a fournis une attestation indiquant que suite a l'achat de la maison et au deces de ma mere , la maison etait en indivision entre mon pére et la succession.

Du coup le notaire Y peut il s'occuper de la publicité fonciére??

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Rambotte Le 23-06-2022 à 15:58

Il faudrait déjà voir si l'attestation est un acte contenant toutes les mentions requises pour être un acte portant définition ou mutation de propriété, er donc pour être publiable. Je pense que c'est plutôt le jugement qui devrait être publié, si cette mention de propriété indivise fait partie de la décision judiciaire (si elle fait partie du "dispositif", je crois qu'on dit).

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666zorg Le 27-06-2022 à 13:09

Merci Rambotte, la mention exact apparait dans les motifs de la decision et est tournée ainsi: "l'immeuble, dont s'agit, bien qu'acquis seul, et en absence de re emploi des fonds, est necessairement un bien de la communauté" et "il s'agit d'un bien faisant parti de l'indivision post communautaire", dans ces conditions je pense que ce n'est pas suffisant pour etre publiable , car il s'agit d'un motif et non une decision.

D'autre part, la prescrition (extinctive) de 10 ans ( 780 du code civil) court à partir du deces, mais est elle applicable dans notre cas pour l'heritier et le legataire?

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Rambotte Le 27-06-2022 à 13:32

Je ne vois pas l'utilité de la prescription extinctive de l'acceptation de la succession.

L'action en justice des héritiers est un acte emportant acceptation tacite de la succession, et la prise de possession par le légataire est un acte emportant acceptation tacite du legs.

Si la décision de justice n'est pas publiable (voir avec un avocat, peut-être un autre si vous n'avez plus confiance à celui que vous aviez et qui a mal "jaugé" les demandes que vous auriez dû faire), je pense qu'il est toujours temps pour votre père d'assigner en partage de l'indivision en usufruit.

Dans cette demande, il faudra justement reprendre d'argumentaire expliquant qu'il y a bel et bien une indivision en pleine propriété due à la dissolution de communauté, ce qui a entraîné une indivision sur l'usufruit au décès avec le légataire.

Sachant que pour qu'une assignation en partage soit recevable, il faut montrer les diligences entreprises (et en échec) en vue d'obtenir un partage amiable.

Tout ceci est à voir avec un avocat.

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666zorg Le 27-06-2022 à 20:29

Merci beaucoup

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Rambotte · Answer 10 · Le 21-06-2022 à 18:19

Ah c'est un divorcé survivant, et non une divorcée survivante.

Il y a deux indivisions. Celle en nue-propriété et celle en usufruit. Il ne faut plus parler d'une indivision qui serait uniquement post-communautaire, mais de deux indivisions qui sont désormais à la fois post-communautaire et post-successorale. Ce qu'on partage, ce sont des indivisions existantes, peu importe les origines.

Si on parle du partage de la nue-propriété, qui ne concerne pas le légataire, et si la maison en nue-propriété tombe dans le lot de votre père, il n'y a aucune indemnisation à payer. Le légataire reste usufruitier d'une moitié de maison, comme votre père.

Si on parle du partage de l'usufruit, et si l'usufruit de la maison tombe dans le lot de votre père, il faudra indemniser le légataire. Votre père lui rachète son usufruit légué (sur une moitié du bien) dans le cadre d'un partage amiable.

Si le partage de l'usufruit est judiciaire, l'usufruit sera vendu aux enchères, et le prix de vente de l'usufruit sera partagé. Sachant que chaque indivisaire peut se porter acquéreur aux enchères de l'usufruit.

Note : on doute que l'usufruit indivis soit commodément partageable en lots dans le cadre d'un partage judiciaire sans vente aux enchères : cela signifierait que la maison elle-même puisse être divisée en deux lots (par exemple par le sol en deux maisons mitoyennes).

Isadore · Answer 11 · Le 21-06-2022 à 18:45

Suite à vos précisions, je comprends mieux. Le legs semble valide, et le concubin de votre mère est bien devenu usufruitier de la moitié du bien concerné. Je pars du principe que votre père et votre mère étaient chacun plein propriétaire de la moitié du bien.

On est donc dans la configuration décrite par Rambotte :

Votre père est en indivision avec vous sur la nue-propriété, et avec ce monsieur sur l'usufruit.

Si ensuite vous et votre père êtes en indivision sur d'autres biens et souhaitez procéder au partage en faisant des lots, cela n'a pas d'incidence sur les droits de l'ancien concubin qui garde sa part d'usufruit.

Donc effectivement, si votre père veut récupérer la totalité de l'usufruit, il doit racheter la part de l'ancien concubin. Si le bien est vendu à un tiers, le monsieur aura droit à la moitié de la valeur de l'usufruit.

Chaque indivisaire peut demander à sortir de l'indivision, même contre l'avis des autres, soit par partage, soit par la vente du bien, au besoin en faisant appel à un juge.

Si l'indivision persiste, chaque usufruitier aura droit à la moitié des "fruits" (revenus) générés par le bien (si par exemple il est loué), devra payer la moitié des frais d'entretien. Il peut aussi choisir d'habiter ce bien, moyennant une indemnité d'occupation si jamais il prive l'autre indivisaire de la possibilité d'en jouir (par exemple en en faisant son domicile).

666zorg · Answer 12 · Le 21-06-2022 à 18:54

666zorg Le 21-06-2022 à 18:54

Effectivement c'est bien ca.

Cependant la succession est encore ouverte (depuis 2015...), comment racheter ses parts?

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666zorg · Answer 13 · Le 21-06-2022 à 18:56

666zorg Le 21-06-2022 à 18:56

Le notaire doit il faire la declaration de succession afin de mettre l'hypotheque à jour???

Je suis desolé, je pedale dans la semoule....

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Rambotte · Answer 14 · Le 21-06-2022 à 19:03

On achete une chose en l'achetant (lapalissade), ce qui suppose que l'un veuille acquérir la chose, et que l'autre veuille vendre la chose, et que les deux parties sont d'accord sur le prix de la chose. Principe général, peu importe la chose, qui peut donc être une une part indivise d'un droit sur un bien.

S'agissant de droits immobiliers, la vente de droits indivis, valant partage, se fait devant notaire.

Si les parties sont en désaccord sur le principe de la vente, ou sont en désaccord sur le prix, la vente ne se fait pas. Et en cas d'une chose qui est une part indivise, il faut en passer par le partage judiciaire.

Isadore · Answer 15 · Le 21-06-2022 à 19:17