Avant de constituer une société civile immobilière SCI, vous devez répondre à de nombreuses questions qui vous aideront à choisir la meilleure fiscalité :

  • quel objet social adopter ? un objet large ou restreint ?
  • quel type de biens allez vous détenir au travers de cette société ?
  • selon quel mode de location allez vous exploiter l'immeuble à acquérir ?
  • allez-vous constituer une SCI fermée (nécessitant l'agrément de tout nouvel associé) ou ouverte ?
  • en cas de démembrement de propriété, l'usufruitier aura-t-il des pouvoirs larges ou non ?
  • allez-vous verser un capital faible ou élevé ?

En répondant à ces questions préalables, vous allez pouvoir déterminer la meilleure fiscalité pour votre SCI. La société civile immobilière est une société de personnes. Elle est translucide par défaut. Les associés sont imposables de l'impôt sur leur propre imposition conformément à l'article 8 du code général des impôts.

👉 Si les associés sont des personnes physiques, ils sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

👉 Si les associés sont des personnes morales, ils sont imposés à l'impôt sur les sociétés.

L'impôt sur le revenu comme option fiscale pour ma SCI : une bonne idée ?

Lorsque la SCI fait le choix de l'impôt sur le revenu (IR) comme fiscalité, le principe est de déduire les dépenses des recettes encaissées.

Les produits imposables sont :

  • les loyers,
  • les subventions,
  • et le remboursement de charges encaissés.

Les dépenses déductibles sont :

  • les dépenses d'entretien (pas de changement de surface / destination),
  • l'assurance,
  • les honoraires,
  • la taxe foncière
  • et les intérêts d'emprunt.

Le revenu ainsi déterminé est alors soumis au taux marginal d'imposition de l'impôt sur le revenu, et soumis aux prélèvements sociaux.

Pourquoi opter pour l'impôt sur les sociétés (SCI IS) ?

Choisir la fiscalité de l'impôt sur les sociétés (IS) pour votre SCI est souvent la meilleure solution car elle permet d'amortir l'immeuble. La base imposable est donc plus réduite, et l'impôt sur les sociétés est moindre que la plus haute tranche marginale de l'impôt sur le revenu. La meilleure fiscalité est souvent celle de l'IS dans le cadre de la création d'une SCI, car la charge calculée de l'amortissement va venir contrebalancer le décaissement lié au remboursement en capital du prêt non déductible.

Quand et comment opter pour le régime fiscal de l'impôt sur les sociétés pour votre SCI ?

Toutes les sociétés civiles immobilières peuvent opter pour la fiscalité de l'IS (en sont exclues cependant les SCCV). L'option peut être contenue dans les statuts de la SCI. Si l'option est exercée ultérieurement, elle doit être faite dans les formes prévues par les statuts ou, à défaut, à l'unanimité des associés. Conformément à l'article 239 du code général des impôts, elle doit être notifiée dans les 3 mois du début de l'exercice. Mais il existe également la possibilité de clôturer la SCI soumise à l'IR de manière anticipée puis d'opter pour l'impôt sur les sociétés dans les 3 mois.