Comment se calcule une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est imposable lorsqu'elle provient d'une cession à titre onéreux : vente d'un bien immobilier ou des droits attachés, échange, apport en société.

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition.

Le prix de vente est le prix mentionné dans l'acte de vente majoré des charges et indemnités réglées par l'acheteur (ex : une indemnité d'éviction) et diminué sur justificatifs des frais supportés par le vendeur (ex : le coût des diagnostics immobiliers).

Quant au prix d'acquisition, il correspond au prix d'achat ou à la valeur qui figure dans la déclaration de succession ou dans l'acte de donation. Il est majoré :

  • Des frais d'acquisition d'un montant forfaitaire de 7,5% du prix d'achat ou aux frais réels sur justificatifs ;
  • Des travaux pour un montant forfaitaire de 15% du prix d'achat pour un bien détenu depuis plus de cinq ans ou aux frais réels sur justificatifs.

À cette plus-value brute s'appliquent des abattements pour durée de détention, à partir de la 6e année ; la plus-value est exonérée au-delà de la 22e année (IR) et de la 30e année (prélèvements sociaux). Par exemple, pour un bien détenu depuis 15 ans révolus, le vendeur profite d'un abattement de 60 % pour l'IR et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux.

Le taux de taxation des plus-values et les exonérations

Quel est le taux de taxation des plus-values ?

Après abattement, la plus-value est imposée à l'IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Une taxe complémentaire est due pour les plus-values supérieures à 50.000 € après abattement. Elle est de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value.

Quelles sont les exonérations ?

Il existe de nombreuses exonérations concernant la plus-value immobilière, chacune obéissant à des conditions particulières. Ainsi, les ventes de résidences principales, celles dont le prix est inférieur à 15.000 € ou les ventes au profit d'organismes chargés du logement social.

La plus-value est également exonérée lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale et qu'il utilise l'argent du prix de vente pour en acquérir une ou lorsqu'un non-résident cède un logement situé en France.

Par ailleurs, les retraités et les personnes qui résident dans des établissements sociaux, médico-sociaux, d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés peuvent bénéficier d'une exonération sous conditions de revenus.