Quand créer une SCI ? Les avantages et inconvénients

La création de la société civile immobilière

Définition de la SCI

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique comprenant 2 personnes au minimum. Chacune a le statut d'associé, permettant de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. 

Il convient de se représenter que c'est la SCI qui détient le patrimoine immobilier. Les associés, de leur côté, reçoivent des parts sociales proportionnelles aux apports qu'ils ont effectués au moment de leur entrée dans la SCI.

À l'instar de toute société, les statuts de la SCI régissent son fonctionnement. De plus, les associés désignent un gérant. Ce dernier endosse le rôle de la gestion courante du ou des biens immobiliers de la société, sans être tenu de formalités auprès des autres associés.

Différentes formes de société : la SCI classique ou familiale ?

Tout comme les sociétés commerciales, les SCI ont différentes formes sociales selon l'objectif recherché, notamment :

• la SCI de location : comme son nom l'indique, ce type de SCI permet la gestion d'un bien immobilier pour le louer. Cela simplifie partage des revenus locatifs ;
• la SCI familiale : cette forme de société facilite la succession au sein d'une même famille ;
• la SCI d'attribution : cette forme de SCI présente des avantages dans le cadre d'une construction ou de l'achat d'un bien qui sera ensuite divisé entre les associés. Après la réalisation de l'opération, la SCI est dissoute ;
• la SCI de construction-vente : cette forme de société est une exception dans son fonctionnement. Ici, le but est de construire un bien, le revendre, puis de procéder à la dissolution de la SCI.
• la SCI de jouissance à temps partagé : cette forme de société permet de bénéficier d'un droit de jouissance pour une période donnée sur un bien en contrepartie de l'acquisition de parts sociales. Il s'agit en général de résidence de tourisme ou secondaires à partager entre amis. 

Date de création d'une SCI : avant ou après l'achat immobilier ?

La possibilité de créer une SCI est ouverte à tout moment. Dans la pratique, la création a souvent lieu avant l'achat car elle permet l'acquisition du bien immobilier à plusieurs. De plus, une création en amont évite le paiement de frais supplémentaires dans le cas où il y aurait un transfert des titres de propriété.

Pour autant, la loi permet de créer une SCI après l'achat du bien avec la possibilité de l'intégrer une fois celle-ci créée. 

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Créer une SCI : les avantages et inconvénients

La SCI comme alternative à l'indivision 

Un des avantages majeurs de la création d'une SCI réside dans l'achat, à plusieurs, d'un bien immobilier, sans passer par le régime de l'indivision. C'est pourquoi, on retrouve souvent des SCI dites "familiales" dans lesquelles les associés sont, soit un couple, soit les membres d'une famille d'une ou plusieurs générations par exemple. L'objectif est de développer le patrimoine immobilier familial.

Le régime légal de l'indivision est, en effet, beaucoup plus contraignant que celui de la SCI (1). La SCI permet d'organiser dès le début la gestion de l'immeuble et confère à son gérant les pouvoirs qui lui ont été attribués par les associés. Ainsi, les blocages pouvant naître en indivision sont facilement évités.

Pour autant, rien n'empêche de constituer une SCI avec des personnes sans lien de parenté entre elles, ou de faire rentrer dans une SCI dite "familiale" un associé qui n'en fait pas partie. 

La souscription d'un emprunt immobilier 

Les associés étant tenus de "contribuer aux pertes" (2), l'obtention d'un emprunt immobilier peut être facilité pour la société. Plus le nombre d'associés ou leur patrimoine personnel est important, plus la banque aura la garantie de voir un crédit remboursé. Il peut donc être plus aisé de souscrire un crédit immobilier au nom d'une SCI pour financer un achat immobilier.

Le capital social

Autre élément d'importance, la SCI n'a pas à être dotée d'un capital (sommes d'argent apportées par les associés) équivalent au prix d'achat d'un bien immobilier convoité. En effet, le financement peut se faire par :

• des avances faites par les associés ;

• ou via la souscription d'un prêt bancaire.

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Le fonctionnement sur mesure de la SCI

Point fort de la SCI, ses modalités de fonctionnement ainsi que son processus de prise de décision sont définis par les associés selon leurs intentions, lors de la rédaction des statuts. 

Cela permet de fixer : 

• les règles d'administration de la SCI ;

• et les rapports entre associés pour éviter les litiges. 

Soin et rigueur doivent toutefois être apportés à la rédaction des statuts. Vous pouvez tout à fait vous rapprocher d'un professionnel du droit si vous en ressentez le besoin, comme un notaire ou un avocat.

A titre d'exemple, les associés peuvent convenir, dans les statuts, que la vente des parts d'un associé à une tierce personne sera conditionnée à l'accord des autres (clause d'agrément).

C'est également dans les statuts que sont définis les pouvoirs du gérant de la SCI (mise en location du bien, choix du locataire, réalisation de travaux d'amélioration ou de réparation, etc.).

Les règles de majorité concernant les décisions les plus importantes de la SCI (achat d'un nouveau bien immobilier, souscription à un prêt bancaire, vente d'une propriété, etc.) sont également choisies par les associés pour parer à toute situation de blocage (majorité simple, des 2/3, unanimité, etc.).

Il est aussi possible de faire entrer de nouveaux associés (enfants, conjoint marié, pacsé ou concubin, etc.) sans pour autant leur donner un pouvoir de décision dans la vie de la SCI. En effet, il est possible d'empêcher un nouvel associé de participer à la prise de décision dans la SCI si on ne lui octroie que la nue-propriété de ses parts sociales (3). Cela permet donc d'associer des membres de sa famille à la propriété d'un bien immobilier sans pour autant leur donner un véritable pouvoir de décision dans la gestion de la SCI.

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Les options fiscales avantageuses qui s'offrent aux associés de la SCI

Les associés d'une SCI sont souvent assujettis à l'impôt sur le revenu (IR) sur la part de bénéfices réalisés par la SCI, qui leur est reversée.

Les associés soumis au régime fiscal de l'IR sont imposés directement sur la part du bénéfice réalisé par la SCI qu'ils en retirent. Ils peuvent, sous conditions, déduire la fraction des dépenses (frais de gestion de l'immeuble, travaux d'amélioration, charges de copropriété, taxes foncières, intérêts d'emprunt) de la SCI correspondant à leurs parts sociales de leur revenu imposable (5).

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Ouvrir une SCI : une transmission du patrimoine immobilier facilitée

 Le régime de la SCI permet d'anticiper certains conflits successoraux :

• entre héritiers suite au décès et à la succession d'un associé (surtout en présence d'enfants nés de différentes unions) ;

• entre des enfants et un conjoint, concubin qui habite les lieux, etc.

Le démembrement croisé des parts sociales peut être une possibilité face à certaines situations. En effet, grâce à ce démembrement, les concubins (ou partenaires de Pacs) détiennent chacun, une moitié des parts sociales en usufruit et l'autre moitié, en nue-propriété. 
Exemple :

• un concubin détient 50 % des parts sociales de la SCI en usufruit et 50% en nue-propriété ;

• l'autre concubin, quant à lui, détient le même nombre de parts ;

• au décès de l'un des concubins, le concubin survivant reçoit automatiquement l'usufruit des parts qu'il détient en nue-propriété sans payer de droits de succession et conserve les 50% d'usufruit qu'il détenait déjà ;

• le concubin survivant détient alors une moitié des parts sociales en pleine propriété et l'autre moitié en usufruit. Il reste donc la nue-propriété de la seconde moitié des parts qui revient aux enfants du défunt ;

• en tant que propriétaire de la totalité des parts en usufruit, le concubin survivant conserve la jouissance entière du logement et se trouve protégé.

 Dans une toute autre mesure, un associé qui souhaite donner à ses enfants sans qu'ils aient à supporter de droits de mutation (impôt sur les donations) doit respecter les abattements fiscaux existants. Chaque parent peut ainsi donner jusqu'à 100 000 euros par enfant, tous les 15 ans, sans qu'il y ait de droits de donation à payer (6).

La donation d'un bien immobilier à ses enfants ou petits-enfants peut dépasser cet abattement en raison des variations de la valeur du bien immobilier. A contrario, l'associé d'une SCI sait déjà combien représente la valeur des parts sociales qu'il souhaite transmettre à ses enfants ou petits-enfants. Cela évite que les descendants de l'associé ne supportent des droits de mutation.

Pour aller + loin :

- Tout comprendre pour rédiger votre pacte d'associés
- Baux d'habitation et congé du locataire et du bailleur : quelles formalités et préavis devez-vous respecter ?
- Baux d'habitation : focus sur les révisions annuelles et exceptionnelles en cours de bail
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : principe, obligation du bailleur, sanction...
- Créer une SCI familiale : peut on faciliter la transmission de son patrimoine ?

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Malgré ses nombreux avantages, la SCI présente également des inconvénients. 

Les formalités 

Au moment de la création, le respect des formalités est indispensable à l'obtention du titre de SCI. Notamment, les statuts doivent mentionner un certain nombre d'informations obligatoires.
Il convient également de procéder au versement de l'apport en capital, de remplir certains formulaires (exemple : le M0) ou d'obtenir des justificatifs. Comme pour les sociétés commerciales, l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) est nécessaire pour obtenir l'extrait Kbis délivré par le greffe du tribunal de commerce. 

D'autres obligations (administratives, fiscales et comptables) s'imposent aux associés de la SCI, ainsi qu'une déclaration de résultats en fonction du régime fiscal choisi. 

L'impossibilité d'une société unipersonnelle

La création d'une SCI suppose a minima 2 associés. Il peut s'agir de personnes physiques ou morales, c'est-à-dire une société. 

Si cette condition n'est pas remplie au moment de la constitution de la SCI, l'immatriculation ne sera pas possible.

Si une SCI, constituée conformément à la loi, devient unipersonnelle au cours de son existence (suite à un décès d'associé, une cession de parts entre associés ou à un retrait d'associé), le gérant a la possibilité de régulariser la situation dans un délai d'un an.

Si aucun nouvel associé n'est intégré dans ce délai, une requête au tribunal peut être déposée par toute personne intéressée et peut conduire à la disparition de la société (dissolution).

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Les coûts

Les formalités lors de la demande d'immatriculation engendre des coûts. D'autres frais peuvent également suivre.

Exemple : les frais de conseil d'un avocat ou d'un notaire dans la rédaction des statuts ou tout autre acte pour la société. Il n'est pas obligatoire de faire appel à ces professionnels. Néanmoins, lorsque c'est le cas, leur mandat engendre des coûts à prévoir. 

L'organisation des assemblées générales 

L'organisation des assemblées générales (AG), annuellement, peut également être contraignante. 

La responsabilité indéfinie des associés pour le paiement des dettes

La responsabilité des associés de la SCI est indéfinie. Le patrimoine propre de la SCI ne suffit pas à protéger le patrimoine personnel des associés. En cas de non paiement des dettes par la SCI, l'associé peut être contraint de payer avec ses deniers personnels.

A noter

Cette responsabilité reste à nuancer, puisqu'elle sera toujours proportionnelle à la quote part de capital de l'associé dans la SCI. On parle de responsabilité non-solidaire. 
La responsabilité est également subsidiaire, elle ne sera engagée que lorsque la SCI n'est pas en mesure d'honorer ses dettes.

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