Diagnostic de performance énergétique (DPE) : principe, obligation du bailleur, sanction...

Actualité :

Un arrêté du 25 mars 2024 (1) a modifié les seuils des étiquettes pour les logements de moins de 40m2. Les propriétaires de ces logements peuvent faire produire une attestation, remplaçant l'étiquette du diagnostic initial, utilisant les nouveaux seuils. Ce changement devrait permettre à 140.000 logements de moins de 40m2 de sortir de la catégorie de "passoire énergétique".

Diagnostic de performance énergétique (DPE) : de quoi s'agit-il ?

Définition de ce diagnostic immobilier

Le diagnostic de performance énergétique est un document qui évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un bâtiment (ou d'une partie de bâtiment), estimées pour une utilisation "standard".

Il est accompagné de recommandations ayant pour but d'aider à l'amélioration de ces performances (bonne gestion et entretien des équipements, température de consigne été et hiver, etc.) (2).

Le DPE doit impérativement être réalisé par un professionnel qualifié, présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés (3).

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Objectif du DPE : à quoi sert-il ?

Le DPE permet au futur locataire (ou acquéreur) d'un logement d'anticiper le coût énergétique de sa future location (ou de son futur achat), et de prendre la mesure de l'impact environnemental du bien en matière de gaz à effet de serre.

En pratique, il s'agit donc d'un élément qui peut considérablement augmenter ou réduire les chances de réussite de l'opération projetée par le propriétaire du bien.

Contenu du DPE et caractéristiques de classement du logement

Concrètement, le DPE précise, entre autres informations (4) :

• les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation ;
• l'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
• l'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;
• une information sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;
• le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
• le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
• des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
• des éléments d'appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

En fonction de ces différentes caractéristiques, le DPE classe les biens selon une échelle allant de A (logement considéré comme très économe) à G (logement énergivore, appelé couramment "passoire thermique").

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Quand le DPE est-il obligatoire ? Que dit la loi ?

La réalisation d'un DPE est obligatoire dans le cadre de la mise en location ou de la vente de biens immobiliers situés en France métropolitaine, sous réserve de certaines exceptions (5).

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Quel est le prix/coût de réalisation d'un DPE ? Les tarifs pratiqués sont-ils encadrés ?

Le coût de réalisation d'un DPE n'est pas encadré par la loi.

Tout dépend donc des tarifs pratiqués par le professionnel auquel il est fait appel. En pratique, on peut néanmoins noter que le coût d'un DPE se situe entre 100 et 200 euros. 

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Quid de la réalisation du DPE quand le bien est situé dans un immeuble collectif (copropriété) ? 

Dans le cas où le bien est situé dans un immeuble collectif (par exemple dans le cas d'une copropriété), le propriétaire du logement doit obtenir du propriétaire des installations de chauffage collectif, son mandataire ou du syndicat des copropriétaires, les éléments qui lui permettront de faire réaliser le DPE (6).

En pratique, l'interlocuteur du propriétaire est dans ces cas-là le syndic de copropriété.

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Combien de temps est valable un DPE ? 

La durée de validité d'un DPE est de 10 ans (7).

Notez néanmoins que, par mesure dérogatoire :

• les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
• les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valides jusqu'au 31 décembre 2024.

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Baux d'habitation et réalisation du DPE : focus sur les obligations pesant sur le bailleur

La réalisation du DPE est une obligation incombant au bailleur du logement d'habitation mis en location. 

Bon à savoir :

Le contenu du DPE est opposable par le locataire, sauf en ce qui concerne les recommandations qui l'accompagnent (8). Cela signifie que celui-ci peut, en cas d'informations erronnées, engager la responsabilité du bailleur.

Obligation de mention du DPE sur les annonces immobilières

En cas de mise en location d'un bien immobilier, le bailleur a l'obligation de faire figurer sur les annonces immobilières qu'il publie (y compris celles diffusées sur une plateforme numérique) le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre, ainsi qu'une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le DPE (9).

S'il manque à cette obligation d'information, le bailleur (non-professionnel) encourt une amende administrative d'un montant maximal de 3.000 euros. Il doit alors réparer son omission dans le délai imparti par l'autorité administrative compétente.

Notez que si ce manquement est commis par un professionnel (comme un agent immobilier en charge de la mise en location du bien), l'amende encourue peut atteindre :

• 3.000 euros pour une personne physique ;
• 15.000 euros pour une personne morale.

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Obligation d'annexe du DPE au contrat de location

Dans le cadre d'un contrat de location, le DPE, qui fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT), doit impérativement être joint au contrat de bail.

Le bailleur doit en outre le tenir à la disposition de tout candidat locataire (8).

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DPE et gel des loyers de certains logements énergivores

En principe, la fixation du loyer d'un logement d'habitation est libre. 

Par exception néanmoins, depuis le 24 août 2022 (pour les logements situés en métropole), le loyer des logements classés en catégorie F ou G par le DPE faisant l'objet d'une nouvelle location ne peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire (10). C'est ce qu'on appelle le dispositif de "gel des loyers".

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"Passoires thermiques" : quels logements sont, en raison de leur classement par le DPE, interdits à la location ? 

Depuis le 1er janvier 2023, tous les logements classés "G " en France métropolitaine sont interdits à la location, puisqu'ils sont réputés ne plus satisfaire aux conditions de décence (11). Concrètement, il s'agit des logements dont la consommation d'énergie, telle qu'estimée par le DPE, est égale ou supérieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Seront bientôt interdits à la location, en métropole :

• à compter du 1er janvier 2025, les logements classés G ;
• à compter du 1er janvier 2028, les logements classés F ;
• à compter du 1er janvier 2034, les logements E.

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